André Helfenstein: «Damit der Traum vom Wohneigentum nicht zum Albtraum wird»

Trotz der in diesem Jahr in einzelnen Segmenten tieferen Immobilienpreise ist der Neuerwerb von Wohneigentum nur noch für knapp ein Fünftel aller Haushalte problemlos tragbar, wie André Helfenstein von der Credit Suisse feststellt. Was bdeutet das?

Von André Helfenstein, Vizepräsident Zürcher Bankverband und Regionenleiter Zürich, Credit Suisse. Dies ist der dritte Beitrag in einer Reihe von Texten, in denen sich führende Vertreter der Schweizer Finanzbranche mit dem Thema Regulierung befassen. Diese Serie ist eine Kooperation zwischen finews.ch und dem Zürcher Bankenverband.

Der Immobilienzyklus in der Schweiz scheint seinen Zenit überschritten zu haben. Zur gewünschten Drosselung der Dynamik beigetragen haben neben den hohen Immobilienpreisen auch die von der Schweizerischen Bankiervereinigung in den Jahren 2011 und 2012 erlassenen Selbstregulierungsrichtlinien für das Hypothekargeschäft; so zum Beispiel bei den Eigenmitteln und der Amortisation.

Zudem hat sich in den vergangenen Monaten die Balance zwischen Angebot und Nachfrage deutlich verbessert. Die Eintrübung am Konjunkturhimmel dürfte die erkennbaren Bremstendenzen verstetigen.

Erschwerter Blick

Die Banken haben nach intensiven Verhandlungen mit der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) die Selbstregulierungsrichtlinien 2014 angepasst. Die ausgesprochen tiefen Hypothekarzinsen erschweren nämlich nach wie vor den Blick auf die mittel- und langfristige Tragbarkeit der Hypothekarverschuldung, für die auch negative Eventualitäten beispielsweise hinsichtlich Arbeitsplatz, Gesundheit oder Familiensituation in Betracht zu ziehen sind.

Die Hauptpunkte der vorgenommenen Anpassungen sind: Die Amortisationsdauer der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts wird von 20 auf 15 Jahre verkürzt; Zweiteinkommen sind bei der Tragbarkeitsberechnung grundsätzlich nur bei Solidarbürgschaft anwendbar; für die Finanzierung von Immobilienkäufen beziehungsweise bei Handänderungen wird grundsätzlich das Niederstwertprinzip angenommen, das von einzelnen Banken jedoch schon vorher angewendet wurde.

Antizyklischer Kapitalpuffer

Die übrigen Massnahmen, insbesondere die Finanzierung von 10 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital sowie die kalkulatorische Tragbarkeitsberechnung, bleiben unverändert bestehen. Zudem verstärkt der vom Bundesrat angeordnete antizyklische Kapitalpuffer auf Wohnimmobilien im Grundsatz die Verlustabsorptionsfähigkeit des Bankensektors und insbesondere jener Banken mit überdurchschnittlich starkem Wachstum der Hypothekarvolumina.

Diese Massnahmen widersprechen keineswegs dem Bestreben der Banken, die in der Bundesverfassung definierte Förderung des Wohneigentums in der Schweiz zu unterstützen und die Wohneigentumsquote von derzeit 37,2 Prozent dem deutlich höheren europäischen Durchschnitt anzunähern.

Beruhigung statt Albtraum

Gerade in der Region Zürich kann dies aber nur in massvollen Schritten geschehen. Trotz der in diesem Jahr feststellbaren Abschwächung des zuvor in einzelnen Marktsegmenten sehr hohen Preiswachstums auf Immobilien ist der Neuerwerb von Wohneigentum inzwischen nur noch für knapp ein Fünftel aller Familienhaushalte problemlos tragbar.

Mit der am Anfang September 2014 in Kraft getretenen Anpassung der Selbstregulierung leisten die Banken einen wichtigen Beitrag zur Beruhigung im Hypothekar- und Immobilienmarkt. Diese Massnahme stellt sicher, dass für Kundinnen und Kunden der Traum vom Wohneigentum nicht zum Albtraum wird.


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NEWS GANZ KURZ

Bellevue

Der BB Healthcare Trust ist an der London Stock Exchange mit einem Volumen von 150 Millionen Pfund gelistet. Der erste Handelstag ist der 2. Dezember. Portfoliomanager des Trusts ist Bellevue Asset Management.

Die Ende Oktober angekündigte Lancierung der Beteiligungsgesellschaft BB Healthcare Trust plc an der London Stock Exchange wurde erfolgreich abgeschlossen. Im Rahmen eines Aktienplatzierungs-programms konnte in der Erstemission ein Platzierungsvolumen von GBP 150 Mio. realisiert werden. Der erste Handelstag im Premium Segment der Londoner Börse ist der 2. Dezember 2016 (ISIN: GB00BZCNLL95, Bloomberg-Ticker: BBH LN).

Acron

Die auf Immobilieninvestments spezialisierte Acron hat den Kauf des projektierten Sheraton Fisherman‘s Wharf Hotels im kalifornischen San Francisco abgeschlossen. Das gesamte Investitionsvolumen bewegt sich im mehrfachen, dreistelligen Millionenbereich und stellt damit das bisher grösste Einzelinvestment der Acron-Gruppe dar.

Raiffeisen

Die beiden Raiffeisenbanken Fulenbach-Murgenthal-Langenthal und Oberes Gäu-Aare haben sich für einen Zusammenschluss entschieden. Die neue Raiffeisenbank soll unter dem Namen «Raiffeisenbank Aare-Langete» auftreten.

Schroder

Schroder Real Estate hat drei Schweizer Geschäftsimmobilien für den kotierten Immoplus-Fonds erworben. Die Transaktion bringt das Fondsvermögen auf rund 1,5 Milliarden Franken. Das Portfolio hat Rockspring Investment Managers verkauft. Es handelt sich dabei um vollständig vom «Do it yourself»-Spezialisten Hornbach Baumarkt gemietete Liegenschaften.

Glarner Kantonalbank

Die Glarner Kantonalbank (GLKB) weitet die Laufzeiten ihrer angebotenen Hypotheken aus. In Filialen erworbene Hypotheken können neu eine Laufzeit von bis zu 15 Jahren haben, online erworbene eine solche von bis zu 20 Jahren. Käufer sollen somit länger von tiefen Zinsen profitieren können.

Zurich

Die Zurich Gruppe Deutschland hat den Altezza Bürokomplex in München erworben. Verkäufer des 2009 erbauten Bürogebäudes ist die Warburg-HIH Invest Real Estate. Über den Kaufpreis vereinbarten die Parteien Stillschweigen. Beraten wurde Zurich bei der Transaktion durch Luther Köln.

BEKB

Die BEKB Roggwil wird per 30. Juni 2017 in die Niederlassung Langenthal integriert. Die betroffenen Mitarbeitenden werden bei der BEKB weiterbeschäftigt. Die Integration erfolgt, weil sich das Kundenverhalten im Bankgeschäft stark verändert hat.

UBS

Mit Blick auf die Art Basel im amerikanischen Miami fasst die Schweizer Grossbank ihre erhebliche Kunstsammlung in einem neuen Bildband zusammen. Das Buch «UBS Art Collection: To Art its Freedom» wird an Januar 2017 erhältlich sein.

Vontobel AM

Die europäische Ratingagentur Feri EuroRating Services und die Verlagsgruppe Handelsblatt haben die Schweizer Bank Vontobel als besten Asset Manager für Rohstoffe in Deutschland, Österreich und der Schweiz ausgezeichnet.

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