UBS warnt: Wohnungen sind kein gutes Investment

Die Bank rät vom Kauf von Wohneigentum zu Spekulationszwecken ab. Das Jekami im Immobilienmarkt ist laut UBS gefährlich und fördert die Überhitzung des Markts. 

Eigentumswohnungen, ob im Doldertal am Zürichberg oder im ehemaligen Industriequartier Binz, sind in Zürich gleichermassen begehrt.

Viele Singles, jüngere heterosexuelle wie gleichgeschlechtliche Paare reissen sich schon ab Plan um die 3,5-Zimmerwohnungen.

Signal für Überhitzungstendenz

Und dies zunehmend nicht nur, um diese selber zu bewohnen. Immer mehr Versicherungsangestellte oder Grafiker betrachten Wohneigentum als verheissendes Investment – besonders den einstigen Ladenhüter 3,5-Zimmerwohnung.

Genau davon raten die Spezialisten der UBS in aller Deutlichkeit ab. Sie deuten das Phänomen als klares Anzeichen für die Überhitzung des Markts. Sehr oft würde der Privatanleger zudem die wahren Kosten und Risiken verkennen.

Eine typische Milchbüchleinrechnung

Die Kalkulation des Kleinanlegers ist auf einer Papierserviette rasch gemacht:

  • Preis für die moderne, luxuriösere 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung in Zürich: 1,2 Millionen Franken.
  • Kosten für die 5-jährige Festhypothek in der Höhe von 960'000 Franken (80 Prozent des Kaufpreises) zum Zins von derzeit 1,6 Prozent: 15'360 Franken pro Jahr.
  • Mieteinnahmen: konservative 2'800 Franken pro Monat (33'600 Franken pro Jahr).
  • Bruttorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital von 240'000 Franken: stolze 7,6 Prozent pro Jahr, exklusiv Wertsteigerung.

Diese Rendite kontrastiert mit den praktisch 0 Prozent, die er auf seinem Sparkonto erhält, den 0,7 Prozent mit welchen derzeit 10-jährige Staatsanleihen rentieren und mit den Verlusten am Aktienmarkt.

Wahre Kosten vernachlässigt

«Die Rechnung scheint mir so interessant zu sein, weil sie zeigt wie gewisse Privatinvestoren denken. Jedoch werden – eben – häufig viele Faktoren ausgeklammert», sagt UBS-Immobilienanalyst Thomas Veraguth.

Als erste Einschränkung macht er, dass seine Bank das Vorhaben, eine Eigentumswohnung zu Spekulationszwecken zu kaufen, kaum mit einem Kredit von 80 Prozent des Kaufpreises unterstützen würde. «Die Rendite dürfte also geringer ausfallen.»

Meistens würden die Opportunitätskosten vernachlässigt, darunter etwa:

  • Das Leerstandsrisiko
  • Privatinvestoren überschätzen gerne das Wertsteigerungspotential. Gerade die beliebten Eigentumswohnungen haben nur einen geringen Landanteil. Nur dieser kann aber nachhaltig an Wert zulegen. Die Bausubstanz wird dafür abgeschrieben. Richtwert: 1 Prozent des Schätzwertes pro Jahr.
  • Oftmals werden die Transaktionskosten und Verwaltungskosten vernachlässigt (die nicht Teil der Nebenkosten sind): Versicherungen und Gebühren (Handänderungskosten, Grundbucheintrag).
  • Es handelt sich um einen illiquiden Markt. So ist etwa der Mieterschutz auch in der Schweiz gut ausgebaut.
  • Mit der Fremdfinanzierung kommt das Zinsänderungs- und Refinanzierungsrisiko.

Emotionen erhöhen die Preise

Gerade weil ein Kauf von Wohneigentum durch Private meistens emotional getrieben ist, werde es auch sehr oft überzahlt, warnt er zudem. Ein Grund dafür sei, dass man anders als über den Kauf eines strukturierten Produkts, mit jedermann über seinen Hauskauf fachsimpeln könne, meint Veraguth.

«Bei Wohnimmobilien fällt es zudem schwer festzustellen, ob die Liegenschaft überbewertet ist oder nicht.» Der Markt orientiert sich immer an den letzten und damit an den derzeit höchsten Preisen.

UBS: Besser Immobienfonds und -aktien kaufen!

«Wir hätten dem Privatkunden davon abgeraten und ihm stattdessen empfohlen, in Immobilienfonds oder Immobilienaktien zu investieren», sagt UBS-Analyst Veraguth.

Dafür würden folgende Vorteile sprechen:

  1. Die Immobilien- und Fondsgesellschaften handeln nicht emotional und vermeiden überhöhte Preise. So hätten einige Gesellschaften im letzten Jahr nichts mehr zugekauft.
  2. Sie halten die Rendite und das Risiko im Auge, bewerten ihr Liegenschaften regelmässig, optimieren die Mieteinnahmen ihr Portfolio.
  3. Sie rechnen richtig, verwalten und pflegen die Liegenschaften professionell.
  4. Im Spiel der Konkurrenz werden diese vom Markt gezwungen, die höchst möglichen Renditen unter Wahrung der Finanzstabilität zu erzielen.
  5. Diese Anlagen sind liquide und der Investoren kann frei – etwa, wenn er glaubt, dass eine Anlage überbewertet ist – jederzeit verkaufen.

«Ohne Fremdfinanzierung kommt man mit einer Schweizer Immobilienaktie auf eine Dividendenrendite von durchschnittlich 4 Prozent Jahresrendite», sagt Thomas Veraguth, «bei den Fonds auf 3 Prozent.»

Die Gegenrechnung der UBS

Zudem könne der Privatanleger auch Aktien- und Fondskäufe auf Kredit tätigen und damit die Rendite steigern, sagt Veraguth. 

Mit Bezug auf den Besitzer der 3,5-Zimmerwohnung macht er folgende Gegenrechnung:

  • Ohne Fremdfinanzierung kommt die Rendite des Eigenheim-Spekulanten auf 2,8 Prozent pro Jahr zu stehen. 
  • Nach 1 Prozent Abschreibung bleiben noch geringe 1,8 Prozent übrig.
  • Davon müssen noch Versicherungen und Transaktionsgebühren bezahlt werden.

Hohe Prämien als Hemmnis

Allerdings werden für die Immobilienfonds und -aktien zum Teil bereits zu sehr hohen Prämien von 20 bis 30 Prozent gehandelt. «Agios und Prämien sind jeweils ein Element der Überlegung», meint Veraguth. «Es gilt auch die Spreads zu Alternativanlagen zu beachten. Diese sind zurzeit noch recht gross.

Tatsächlich gibt er aber keine direkte Kaufempfehlung ab: «Wir empfehlen zwar Immobilienaktien oder -fonds jetzt nicht zu kaufen, aber diese wohl zu halten.»

UBS nimmt Marktanteilsverluste in Kauf
 
Die Ökonomen der UBS gehören zu den lautesten Warnern vor einer Immobilienblase. Ihre Kollegen in den Hypothekenabteilungen gehören zu den vorsichtigsten am Markt. Aus Risikoüberlegungen nimmt die UBS auch weitere Marktanteilsverluste in Kauf. 
 
Sie legen die Tragbarkeitsschwelle höher an als einige Konkurrenzbanken, nämlich bei 5 bis 6 Prozent anstatt bei 4,5 Prozent. Bei vielen Eigenheimbesitzern liege die Schmerzgrenze heute bereits bei 3,5 bis 4 Prozent. 
 
Auch bei Mehrfamilienhäusern vorsichtig
 
Sie ist agiert aber nicht nur bei Kleinanlegern vorsichtiger, sondern auch bei der einen oder anderen wohlhabenden Familie, ein kleineres Mehrfamilienhaus ersteht. 
 
«Gerade Mietwohnungshäuser im Preisband zwischen 5 bis 10 Millionen werden ofmals überzahlt», sagt Vergaguht. Deshalb finanziere die UBS solche mitunter nur mit einem höheren Eigenkapitalanteil als sonst üblich mit. 
 

Ein schlechtes Investment

Für die Immobilienspezialisten der UBS gibt es viele gute Gründe, Wohneigentum zu erstehen: Etwa die Suche nach mehr Gestaltungsfreiheit und Sicherheit für die Familie. Die Geldanlage gehört aber nicht dazu.

Genau darauf werde er an Kundenanlässen immer öfter angesprochen, erzählt Claudio Saputelli, Leiter Immobilienresearch der UBS, diese Woche am Rand der Präsentation der neuen Immobilienstudie seiner Bank.

15 Jahre für die Preiserholung
 

Nach über zehn Jahren steigender Preise mache sich die Meinung breit, Liegenschaften könnten nur teurer werden. Und auch die UBS-Spezialisten prognostizieren für 2012 einen weiteren (wenn auch geringeren) Anstieg. 

Doch gerade langfristig zieht das Argument des begrenzten Bodens nicht, warnt Saputelli. Neue Techniken und Baunormen wie verdichtetes Bauen oder Bauen in die Höhe vervielfachen das Angebot. 

Nach den Preisexzessen von 1989 und der anschliessenden Preiskorrektur habe es zudem mehr als 15 Jahre gedauert, bis die nominalen Preisniveaus wieder erreicht wurden. 
 
«Niemand will derzeit Aktien kaufen...»
 
Fazit: Was die Masse der Kleinanleger vor 10 Jahren in der Börsenblase antrieb, immer mehr Aktien zu kaufen, lenkt sie heute in den Immobilienmarkt.  
 
«Aber eben, niemand will zurzeit Aktien kaufen!», sagt Analyst Veraguth.

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NEWS GANZ KURZ

Bellevue

Der BB Healthcare Trust ist an der London Stock Exchange mit einem Volumen von 150 Millionen Pfund gelistet. Der erste Handelstag ist der 2. Dezember. Portfoliomanager des Trusts ist Bellevue Asset Management.

Die Ende Oktober angekündigte Lancierung der Beteiligungsgesellschaft BB Healthcare Trust plc an der London Stock Exchange wurde erfolgreich abgeschlossen. Im Rahmen eines Aktienplatzierungs-programms konnte in der Erstemission ein Platzierungsvolumen von GBP 150 Mio. realisiert werden. Der erste Handelstag im Premium Segment der Londoner Börse ist der 2. Dezember 2016 (ISIN: GB00BZCNLL95, Bloomberg-Ticker: BBH LN).

Acron

Die auf Immobilieninvestments spezialisierte Acron hat den Kauf des projektierten Sheraton Fisherman‘s Wharf Hotels im kalifornischen San Francisco abgeschlossen. Das gesamte Investitionsvolumen bewegt sich im mehrfachen, dreistelligen Millionenbereich und stellt damit das bisher grösste Einzelinvestment der Acron-Gruppe dar.

Raiffeisen

Die beiden Raiffeisenbanken Fulenbach-Murgenthal-Langenthal und Oberes Gäu-Aare haben sich für einen Zusammenschluss entschieden. Die neue Raiffeisenbank soll unter dem Namen «Raiffeisenbank Aare-Langete» auftreten.

Schroder

Schroder Real Estate hat drei Schweizer Geschäftsimmobilien für den kotierten Immoplus-Fonds erworben. Die Transaktion bringt das Fondsvermögen auf rund 1,5 Milliarden Franken. Das Portfolio hat Rockspring Investment Managers verkauft. Es handelt sich dabei um vollständig vom «Do it yourself»-Spezialisten Hornbach Baumarkt gemietete Liegenschaften.

Glarner Kantonalbank

Die Glarner Kantonalbank (GLKB) weitet die Laufzeiten ihrer angebotenen Hypotheken aus. In Filialen erworbene Hypotheken können neu eine Laufzeit von bis zu 15 Jahren haben, online erworbene eine solche von bis zu 20 Jahren. Käufer sollen somit länger von tiefen Zinsen profitieren können.

Zurich

Die Zurich Gruppe Deutschland hat den Altezza Bürokomplex in München erworben. Verkäufer des 2009 erbauten Bürogebäudes ist die Warburg-HIH Invest Real Estate. Über den Kaufpreis vereinbarten die Parteien Stillschweigen. Beraten wurde Zurich bei der Transaktion durch Luther Köln.

BEKB

Die BEKB Roggwil wird per 30. Juni 2017 in die Niederlassung Langenthal integriert. Die betroffenen Mitarbeitenden werden bei der BEKB weiterbeschäftigt. Die Integration erfolgt, weil sich das Kundenverhalten im Bankgeschäft stark verändert hat.

UBS

Mit Blick auf die Art Basel im amerikanischen Miami fasst die Schweizer Grossbank ihre erhebliche Kunstsammlung in einem neuen Bildband zusammen. Das Buch «UBS Art Collection: To Art its Freedom» wird an Januar 2017 erhältlich sein.

Vontobel AM

Die europäische Ratingagentur Feri EuroRating Services und die Verlagsgruppe Handelsblatt haben die Schweizer Bank Vontobel als besten Asset Manager für Rohstoffe in Deutschland, Österreich und der Schweiz ausgezeichnet.

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