Teure Überraschungen nach einem Hauskauf

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Käufer von gebrauchten Häusern entdecken nach dem Einzug häufig versteckte Mängel, für die der Verkäufer nicht haften muss. Neu können sich Käufer mit einer Versicherung der Zurich Schweiz dagegen schützen.

Wer sich den Traum vom eigenen Heim erfüllt, erwacht oft nach dem Kauf jäh in der Realität. Sowohl in Neubauten als auch in alten Liegenschaften finden sich häufig versteckte Mängel, die dem Käufer teuer zu stehen kommen.

Beispielsweise Dächer, die bei starkem Regen plötzlich rinnen und saniert werden müssen. Oder Heizungen, die kaum Wärme erzeugen und teuer repariert werden müssen. Vor allem bei Secondhand-Häusern hat der Käufer kaum Möglichkeiten, den Verkäufer zur Verantwortung zu ziehen.

Wie eine Befragung des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV) zeigt, sind rund ein Viertel jener Personen, die in der Schweiz in eine Immobilie oder ein Bauprojekt investieren, danach ernüchtert. Der Grund für die Unzufriedenheit sind oft versteckte Baumängel, die verwendeten Materialien oder die schlechte Qualität der Arbeiten.

Mängel von jährlich 208 Millionen Franken

Ebenso eindeutig sind die Resultate einer Studie des Zürcher ETH-Professors Sacha Menz: Schweizer Baufirmen unterlaufen derart viele Fehler bei der Konstruktion und Installation von Neubauten, dass jährlich Mängel in der Höhe von 1,6 Milliarden Franken entstehen. Rund 13 Prozent dieser Mängel verursachen in den ersten Jahren keine Probleme und werden auch fünf Jahre nach dem Kauf noch nicht entdeckt. Dann läuft bei Neubauten die Haftung durch die Baufirmen ab.

Mängel in der Höhe von jährlich 208 Millionen Franken bleiben so nur schon auf Grund von fehlerhaften Installationen oder Konstruktionen mittelfristig bestehen. Hinzu kommen Mängel durch die Abnützung und das Alter. Käufer von gebrauchten Immobilien gehen das Risiko ein, solche Mängel unbewusst zu erwerben und später dafür teure Reparaturarbeiten bezahlen zu müssen.

Entsprechende Kosten führen die Käufer oft an die Grenzen ihrer finanziellen Möglichkeiten, weil sie für den Kauf des Hauses bereits den grössten Teil ihres Vermögens aufgewendet haben.

Gebundene Hände

Während beim Erstverkauf die Bauunternehmen im Regelfall fünf Jahre lang haften, ist dies bei der Veräusserung einer bestehenden Liegenschaft nicht der Fall. In den Standardverträgen vieler kantonaler Notariate bedingen die Verkäufer die Haftung für versteckte Mängel weg.

«Bei Altbauten ist es gebräuchlich, diese ohne Gewährleistung zu veräussern», schreiben der Rechtsanwalt Thomas Elmiger und der Immobilientreuhänder Thomas Hager in der Zeitschrift des HEV Aargau. Unterschreibt ein Käufer einen Vertrag mit einer entsprechenden Klausel, sind ihm danach die Hände gebunden. «Einzig arglistig verschwiegene Mängel können von den Parteien nicht ausgeschlossen werden», erklären die beiden Fachleute.

Zurich Versicherung springt ein

Viele Juristen empfehlen deshalb, ein Gutachten von professionellen Bau-Fachleuten erstellen zu lassen. Der Freiburger Rechtsprofessor Hubert Stöckli beispielsweise rät: «Käufer sollten ein Haus sehr sorgfältig prüfen und sich von einem Bauexperten oder einem Architekten beraten lassen.»

Den wirksamsten Schutz bietet seit kurzem eine Versicherung: Die Zurich Schweiz offeriert als erstes Schweizer Assekuranzunternehmen eine Police gegen versteckte Baumängel. Die so genannte Immobilien-Garantie schützt gegen vorzeitige Funktionsschäden an Fassaden, Dächern, der Haustechnik oder an eingebauten Haushaltgeräten. Versichert ist beispielsweise eine Waschmaschine, deren Herstellergarantie bereits abgelaufen ist.

Beweislast liegt beim Käufer

Auch können mit der Immobilien-Garantie Ölheizungen und Wärmepumpen versichert werden, die beim Abschluss der Police bis zu 25 Jahre alt sind. Die maximale Versicherungssumme beträgt 50‘000 Schweizer Franken, der Selbstbehalt 500 Franken. Es sind auch tiefere Deckungssummen möglich. Der Schutz besteht während zweier Jahre nach der Handänderung.

Ebenfalls Schutz bietet die Immobilien-Garantie der Zurich, wenn ein Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. In solchen Fällen muss der Verkäufer für den Schaden aufkommen. Aber nur dann, wenn es dem Käufer gelingt zu beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und bewusst verschwiegen hatte.

In solchen Fällen bezahlt die Versicherung den Schadenfall und übernimmt den Rückgriff auf den Verkäufer und damit die Pflicht, den Nachweis des arglistigen Verhaltens zu erbringen.

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