Gute Mieter, wenig Leerstände

Hans-Peter Bauer über die neue Immobilienanlage-Gruppe der Credit Suisse.

Die Credit Suisse hat mit CSA Immobilien Kommerz eine neue Anlagestiftung lanciert. Die Ausrichtung auf kommerzielle Immobilien entspricht sicherlich einer generell zunehmenden Nachfrage nach Anlagestiftungen und kommerziellen Immobilien im Besonderen.

Grundsätzlich wird jeder indirekte Asset Manager es begrüssen, wenn ihm ein zusätzliches Gefäss für seine Investitionsentscheidung zur Verfügung steht. Doch angesichts der ungewissen Konjunkturentwicklung und der relativ weit fortgeschrittenen Preisentwicklung der Immobilien wird jeder Vermögensverwalter jedes neue Anlagevehikel sehr genau prüfen.

Am Ende bleibt ein ROE von 5,2 Prozent

Zu Beginn steht in der neuen Stiftung wohl ein Seed-Portfolio von 400 Millionen Franken bereit, dessen Immobilienstock eine Netto-Mietrendite von 5.35 Prozent aufweist. Dieses Portfolio verlange auf die nächen 10 Jahre Unterhalts-Investitionen von circa 20 Millionen Franken, meldet Credit Suisse. Nach Aufführung dieser Renditen, Kosten und Finanzierungs-Struktur errechnen wir ein ROIC von 3.9 Prozent respektive ein ROE von 5.2 Prozent.

Für das neue Anlagevehikel spricht, dass die Ankermieter des Seed-Portfolios eine hohe Bonität aufweisen, und dass die Mieten gemessen am gesamten Mietaufkommen zu circa 80 Prozent indexiert sind. Zudem ist die Leerstandsquote von circa 3 Prozent in der Kategorie kommerzielle Immobilien vergleichsweise tief.

Inwieweit dem eventuell ein weniger attraktiver regionaler Mix oder andere Risiken gegenüber stehen, sollte intensiv geprüft werden. Ausserdem gibt es aus dem Hause Credit Suisse ein erfolgreiches institutionelles »Konkurrenzprodukt«, den Fonds CS Immo 1A PK mit einem ROIC von 4.4 Prozent beziehungsweise einem ROE von 4.5 Prozent.

Ob die neue, fokussiertere Stiftung der alten denn auch wirklich Konkurrenz machen wird, muss die Zukunft zeigen.

 

AUTOREN

Claude Baumann ist einer der Gründer von finews.ch. Er publiziert zudem regelmässig in der «Handelszeitung». Bekannt wurde er auch durch mehrere Fachbücher über die Finanzbranche.

Ralph Pöhner ist einer der Gründer von finews.ch. Er veröffentlicht sonst in «Die Zeit» und arbeitete zuvor unter anderem für AWP, «Facts» und die «Weltwoche».

Hans-Peter Bauer ist Präsident und CEO der Swiss Finance & Property AG in Zürich. Das Unternehmen ist spezialisiert auf alternative Anlagen im Bereich Immobilien und Hedge Funds.

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