Hans-Peter Bauer über die massiven Kapitalerhöhungen und die Attraktivität dieser Anlageklasse im sich wandelnden Zinsumfeld

 

Die Schweizer kotierten Immobilienfonds haben sich trotz der Krise weitgehend stabil entwickelt. Neben dem für Immobilienanlagen typischen Inflationsschutz zeichnen sie sich durch attraktive Dividendenrenditen von rund 3 Prozent und gute Diversifikationseigenschaften aus. Vor diesem Hintergrund erstaunt es wenig, dass die Nachfrage der Anleger nach dieser Assetklasse gross ist. Viele Anbieter nutzen diese Tatsache, um mit Emissionen die Eigenkapitalbasis ihrer Portfolios zu stärken.

Sie erhöhen damit ihren Handlungsspielraum für Immobilienakquisitionen in der Zukunft, im Besonderen wenn die Nachfrage nach kotierten Immobilienfonds aufgrund höher verzinsten Anlagealternativen abnehmen sollte.

Alleine in 2010 wurden im Segment der Schweizer Immobilienfonds (Publikums- und Institutionelle Fonds) Emissionen und Kapitalerhöhungen in Höhe von 2 Milliarden Franken durchgeführt. Für 2011 geht diese Entwicklung in beeindruckender Weise weiter. So sind allein in den ersten vier Monaten mit der Erstemission von Ed. de Rothschild Swiss Real Estate SICAV und Kapitalerhöhungen für Realstone Swiss Real Estate Fund und CS Green Property Fund Kapitalaufnahmen im Umfang von über 700 Millionen Franken durchgeführt worden – und dies mit deutlicher Überzeichnung.

Im Monat Mai stehen mit Immo Helvetic und UBS Swissreal zwei weitere Kapitalerhöhungen im Gesamtumfang von circa 470 Millionen Franken an. Allein das hohe Bezugsverhältnis (Immo Helvetic 6:1; UBS Swissreal 5:1) lässt eine weitgehende Platzierung unter bestehenden Anlegern erwarten.

• UBS «Swissreal»: Die Kapitalerhöhung im Umfang von maximal 175 Millionen Franken wird durchgeführt zur Finanzierung des Neubau Truck-Center «Magnet-Areal» in Pratteln (circa 35 Millionen Franken), den Kauf der Geschäftsliegenschaft «Greenhouse» in Dietlikon (circa 65 Millionen Franken) sowie zur Sanierung einer gemischt genutzten Liegenschaft in Basel (circa 10 Millionen Franken).

Der restliche Emissionserlös wird insbesondere auch zur Rückführung von Fremdfinanzierung verwendet, was den eingangs erwähnten Handlungsspielraum für künftige Immobilienkäufe ohne Aufnahme von Eigenmitteln wieder erhöht. Details zur Emission: Ausgegeben werden maximal 2‘600‘144 neue Anteile zum Bezugspreis von 60.50 Franken, was einem Bezugsverhältnis von 5:1 entspricht. Bezugsrechte wurden gehandelt zwischen dem 28. April und 4. Mai 2011. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 13. Mai 2011.

• Immo Helvetic: Durch die Emission von maximal 400‘000 Anteilen im Umfang von 64.8 Millionen Franken und die Aufnahme von weiterem Fremdkapital (LTV von rund 30 Prozent) werden die Neubauprojekte «Rosengarten» in Arbon (circa 27 Millionen Franken), «Chisenmatte» in Konolfingen (circa 31 Millionen Franken), «Wohnpark» in Rohr (circa 33 Millionen Franken) und «Galactina Areal» in Belp (circa 31 Millionen Franken) finanziert.

Ebenfalls ist eine Wohnüberbauung in Langendorf geplant (circa 5.5 Millionen Franken). Die umsichtige Aufnahme von Neugeldern, jeweils nur im Umfang der neu akquirierten Projekte und unter Wahrung der Ertragsrendite nach Finanzierung, lässt für die Investoren eine positive Cashflow Entwicklung je Anteil erwarten.

Weitere Details zur Emission: Bezugspreis162.00 Franken; Bezugsverhältnis 6:1. Bezugsrechte können nicht gehandelt werden. Bezugsfrist läuft vom 2. Mai bis 6. Mai 2011. Sollten nicht alle Bezugsrechte gezeichnet werden, passt sich das Bezugsverhältnis und der Bezugspreis entsprechend an. Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 31. Mai 2011.

Unsichere Zukunft

Die anhaltend hohe Nachfrage nach Schweizer kotierten Immobilienfonds spiegelt sich nicht zuletzt auch in den aktuellen Bewertungen. Basierend auf dem zeitlich adjustierten Nettoinventarwert der Anteile (berechnet durch pro rata Aufzinsung um EPS exklusive Neubewertungen) liegt das marktgewichtete Agio aller Titel im SWIIT-Index derzeit bei 23.51 Prozent (Stand: 29. April).

Die relative Cash-Flow-Attraktivität der Immobilienfonds gegenüber den Schweizer Staatsanleihen mag derartige Preisaufschläge im aktuellen Zinsumfeld rechtfertigen. Der von vielen Marktteilnehmern erwartete Anstieg der Zinsniveaus dürfte sich auf die Attraktivität der Immoblienfonds aber negativ auswirken. Es ist daher zu erwarten, dass sich das Zeitfenster für einfach durchzuführende Emissionen schliesst.