Wollen Sie wissen, wann der Häusermarkt kippt?

Wohl bald. Ein Chefstratege der Citigroup setzte die Vergreisung in Relation zu den Immo-Preisen – mit verblüffend deutlichen Einsichten.

Er nennt die Grafiken «die deprimierendste Folie, die ich je geschaffen habe»: Matt King, Chefstratege im Kreditgeschäft der Citibank, untersuchte die Auswirkungen einer der mächtigsten Kräfte in der Wirtschaft – der Demographie; dies berichtet das Magazin «Business Insider».

Er nahm die «Dependency-Ratio» mehrerer Länder, also einen Abhängigkeitsquotienten: Er zeigt, wie gross der Anteil der erwerbstätigen Bevölkerung im Verhältnis zur finanziell abhängigen Restbevölkerung ist, ob jung oder alt.

Dass die Zahl der Menschen im Berufsleben langfristig sinkt (respektive die Zahl der Abhängigen steigt), ist ja allgemein bekannt. Zinsstratege King nahm aber nun die Kurven, wo sich die Trendwende schon abzeichnet, und setzte sie in Bezug zu den Immobilienpreisen.

Sein Fazit: Wenn die Dependency Ratio zu kippen beginnt, folgt innert Kürze auch der Immobilienmarkt: Die Preise verabschieden sich von den Allzeithochs und weisen danach ebenfalls stetig nach unten.

DependendyRatio

 

Dependendy_Ratio_SchweizInteressant wird die Sache, wenn man die Dependency-Ratio der Schweiz daneben stellt – eines Landes, das bekanntlich in den letzten Jahren stetig steigende Immobilienpreise erlebt hat. Hier verlief die Kurve zwar wellenartig, aber noch trat kein dramatischer Wandel im Verhältnis zwischen Arbeitenden und Nicht-Arbeitenden ein; die Immigation federte hier bislang ab. 

Aber auch das dürfte drehen. Jetzt gehen die ersten geburtenstarken Jahrgänge in Pension, ihren Höhepunkt erreicht die Pensionierungswelle ums Jahr 2025. Nach Schätzungen des Bundesamts für Statistik fällt auch in der Schweiz die Quote bis 2020 unter 40 Prozent, und es gibt Szenarien des Bundesamts für Sozialversicherungen, wonach alleine der Anteil der Rentner bis 2050 über 50 Prozent ausmachen könnte.

Nimmt man also die Drohung, welche Matt Kings Grafiken an die Wand malen, so lassen sich die Schweizer Immobilienpreise bestenfalls noch eine Handvoll Jahre halten – und vor allem ist für danach mit einem stetigen Rückgang zu rechnen.

Kings Argumentation hat freilich auch einen Schwachpunkt. Er nahm vor allem Länder, die explizit Immobilienkrisen-belastet waren respektive sind – Irland, Spanien, Grossbritannien, die USA. Hier aber fiel ein anderer Faktor stark ins Gewicht: die 2008 ausgelöste Finanzkrise. Haben wir es also mit einer eher zufälligen Parallele zu tun, wenn die demographische Kurve sich ähnlich verhält? Was ist Huhn, was Ei, was Zufall?

Japan zeigt die Zusammenhänge

Allerdings: Auch Japan liefert ein ähnliches Bild – unabhängig von der Lehman-Brothers-Krise. Dort ist der Zerfall am weitesten fortgeschritten, und sowohl die Abhängigkeits- als auch die Immobilienkurve brach früher ab. Und Australien wiederum wurde von der Subprime-Nullzinsen-Finanzkrise verhältnismässig wenig getroffen; doch auch hier zeigt sich ein ähnliches Bild. Wenn auch erst andeutungsweise.

Citigroup-Stratege Matt King hat jedenfalls eine Begründung für das «deprimierende» Bild, das er da malt: In der Vergangenheit lebte man in einer Welt steigenden Wohlstands, erfreute sich an steuerbefreiten Kapitalgewinnen und baute immer grössere Häuser, so Matt King. Dann zogen die Kinder aus, und die Babyboomer der Nachkriegszeit verkauften ihre Häuser an die nächste Generation. 

Das funktioniert aber nicht mehr, wenn die Zahl der Pensionierten jene der Arbeitsbevölkerung übersteigt, so King: Es fehlen die Käufer. Oder anders: Mit der Dependency Ratio dreht auch Verhältnis von Immobilien-Verkäufern zu Immobilienkäufern – vielleicht für immer.

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