Veränderte Kreditlandschaft als Anlagechance

Hinweis zum L-QIF: Der PMG Hypotheken Fonds Schweiz ist ein Limited Qualified Investor Fund (L-QIF). Der Fonds verfügt weder über eine Bewilligung noch über eine Genehmigung der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) und wird auch nicht von der Finma beaufsichtigt. Er steht ausschliesslich qualifizierten Anlegern offen.

Von Tim Schymik, PMG Investment Solutions

Der entscheidende Auslöser für die geänderten Finanzierungsbedingungen ist die neue Eigenmittelunterlegung der Banken durch die neuen Basel-III-Vorgaben. In dieser wird bei der Kreditvergabe nach Nutzungsart und Belehnungsgrad unterschieden. Dadurch werden Renditeliegenschaften sowie Promotions- und Projektentwicklungsfinanzierungen für Banken eigenkapitalintensiver und somit teurer.

Ein weiterer Punkt ist die verstärkte Fokussierung der Finma auf Tragfähigkeit, Immobilienbewertungen und Finanzierungen ausserhalb interner Kreditrichtlinien gemäss Aufsichtsmitteilung 02/2025 vom 22. Mai 2025.

Vielfältige Ursachen

Mit der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS ist ein grosser eigenständiger Finanzierungspartner weggefallen. Zudem konzentrieren sich Banken stärker auf standardisierte, kapitaleffiziente Transaktionen, wie Beurteilung der wettbewerbsrechtlichen und volkswirtschaftlichen Bedeutung zeigt, die der Bundesrat vor einem knappen Jahr publizierte.

Dies alles führt dazu, dass der Bedarf an alternativen Lösungen für Projekte ausserhalb des klassischen Kreditrasters steigt.

Eine von MoneyPark in Kooperation mit dem IFZ durchgeführte Untersuchung (Medienmitteilung als PDF) bestätigt diese Verschiebung: Drei Viertel der 50 befragten Banken haben ihre Neufinanzierungsstrategie zugunsten selbstbewohnten Wohneigentums angepasst, bei 74 Prozent sank der Portfolioanteil von Projektentwicklungsfinanzierungen. Daraus könnte bei Rendite-, Promotions- und Projektentwicklungsfinanzierungen geschätzt eine Finanzierungslücke von 12 bis 24 Milliarden Franken pro Jahr entstehen.

Robuste Nachfrage, knappes Kapital

Dagegen bleibt die Nachfrage nach Schweizer Wohnraum weiterhin hoch, während das Angebot nur langsam wächst. Im Jahr 2025 standen einer Nettozuwanderung von rund 74’700 Personen etwa 40’300 neue Wohnungen gegenüber. Die Leerwohnungsquote lag laut der jüngsten Leerwohnungszählung bei 0.93 Prozent. Für 2026 und 2027 werden rund 47’000 beziehungsweise 48’000 neue Wohnungen erwartet. Bei weiterhin hoher Nettozuwanderung dürfte sich der Markt nur schrittweise entspannen. Für 2026 wird mit einem Anstieg der Angebotsmieten um rund 1.5 Prozent und der Preise für Wohneigentum um etwa 4.0 Prozent gerechnet. Entsprechende Zahlen zur Preisentwicklung sind dem neuesten Immobilienbarometer der ZKB sowie dem Wohnpreisimmobilienindex des Bundesamts für Statistik (BfS) zu entnehmen.

«Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt robust, gleichzeitig wird die Finanzierung anspruchsvoller. An dieser Schnittstelle können alternative Kreditgeber tragfähige Projekte ermöglichen», sagt Simone Hakala, Fondsmanagerin des PMG Hypotheken Fonds Schweiz.

International etablierte Anlageform

Beim Blick über die Landesgrenzen zeigt sich, dass in den USA und Grossbritannien alternative Kapitalgeber bereits lange etabliert sind. Ihr Marktanteil liegt bei rund 70 Prozent beziehungsweise 40 Prozent, gegenüber rund 16 Prozent in Kontinentaleuropa und etwa 5 Prozent in der Schweiz. Trotz eingeschränkter Vergleichbarkeit verdeutlicht dies die zunehmende Bedeutung alternativer Finanzierungsmodelle in verschiedenen Märkten.

Anteile von Banken und alternativen Finanzierern im Immobilienfinanzierungsmarkt. Quelle: Affinius Capital, European Property Market Outlook 2026 – House View, S. 16; PGIM Real Estate, Regional Insights, September 2025, S. 22; Finma, Risikomonitor 2025 (PDF), S. 8–9.

Auch in der Schweiz wird sich der Markt aufgrund regulatorischer Veränderungen und der konsolidierten Bankenlandschaft öffnen. Pensionskassen erhöhten ihr direkt gehaltenes Hypothekarvolumen innerhalb von zehn Jahren von 14 auf 34 Milliarden Franken. Dennoch investieren erst rund 40 Prozent der Vorsorgeeinrichtungen direkt in Hypotheken. 64 Prozent der befragten Banken beobachten bei Renditeliegenschaften eine Verlagerung zu alternativen Finanzierern. Mittelfristig dürften diese zu einem festen Bestandteil des Schweizer Immobilienfinanzierungsmarktes werden.

Kapital für tragfähige Immobilienprojekte

Das veränderte Finanzierungsumfeld eröffnet dem PMG Hypotheken Fonds Schweiz Investitionsmöglichkeiten bei tragfähigen Immobilienprojekten, deren Bedarf von Banken aufgrund von Volumen, Struktur oder Projektphase nicht vollständig gedeckt wird. Der Fonds fokussiert auf das Senior-Debt-Segment und vergibt erstrangig grundpfandrechtlich besicherte Darlehen.

Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien. Finanziert werden Bestands-, Entwicklungs-, Aufteilungs- und Promotionsprojekte sowie energetische Transformationen. Finanzierungen privater Hypotheken sind ausgeschlossen. Als Evergreen-L-QIF richtet sich der Fonds ausschliesslich an qualifizierte Anleger. Per 30.09.2026 lag die annualisierte Nettoperformance seit Lancierung über der angestrebten Nettozielrendite von 4.0 Prozent p.a.^* Der Fonds blickt damit auf ein erfolgreiches erstes Geschäftsjahr zurück.

Mit dem erweiterten Transaktionsspektrum und steigendem Finanzierungsvolumen wachsen die Anforderungen an die Kreditqualität. Das Fondsmanagement prüft jede Transaktion individuell und begleitet den gesamten Kreditzyklus. Auch erstrangig besicherte Immobilienfinanzierungen sind mit Risiken verbunden. Entscheidend sind deshalb neben der Besicherung insbesondere die Bewertung der Immobilie, die Tragfähigkeit des Projektes und die vorgesehene Rückzahlung. Damit verfolgt der Fonds einen selektiven Ansatz im professionellen Schweizer Immobilienkreditmarkt.

^* Die bisherige Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Die Zielrendite stellt weder eine Zusicherung noch eine Garantie zukünftiger Erträge dar.  

Rechtlicher Hinweis: Diese Publikation ist Werbung und dient ausschliesslich Informationszwecken. Sie stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Fondsanteilen oder anderen Finanzinstrumenten und keine Anlageberatung dar. Investitionen sind mit Risiken verbunden und können zu Kapitalverlusten führen. Zukunftsgerichtete Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Annahmen und können von den tatsächlich erzielten Ergebnissen abweichen. Die historische Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Entwicklung. Massgeblich sind ausschliesslich die aktuellen rechtlichen Fondsdokumente. Diese sind kostenlos bei der Fondsleitung, PMG Investment Solutions AG, erhältlich.