Fünf Faktoren, die die Investmentlandschaft für Rechenzentren prägen
Die Nachfrage steigt, das Angebot bleibt begrenzt und erfolgreiche Umsetzung wird zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Für Investoren gehören Rechenzentren weiterhin zu den überzeugendsten langfristigen Wachstumsthemen im Immobilienbereich. Gleichzeitig hat sich das Marktumfeld in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Fünf zentrale Entwicklungen prägen heute Chancen, Risiken und Renditepotenziale in diesem Sektor.
Nachfrage wächst weiter, nicht nur durch KI
Künstliche Intelligenz dominiert derzeit die Schlagzeilen. Die Investmentstory von Rechenzentren reicht jedoch weit über KI hinaus. Das weltweit erzeugte, konsumierte und gespeicherte Datenvolumen wächst seit Jahren rasant und schafft eine starke strukturelle Nachfrage nach zusätzlicher Rechenzentrumskapazität.
Ein wesentlicher Treiber bleibt die Cloud. Hyperscaler bauen ihre Infrastruktur kontinuierlich aus, während Vorgaben zur Datensouveränität die Nachfrage in europäischen Märkten zusätzlich stärken. KI erhöht den Bedarf weiter und sorgt für eine zusätzliche Wachstumsebene.
Dabei entwickelt sich die KI-Nachfrage selbst weiter. Heute steht vor allem das Training von Modellen im Fokus, das grosse, leistungsstarke Standorte erfordert. Langfristig dürfte jedoch die sogenannte Inferenz an Bedeutung gewinnen. Diese weist ähnliche Standortanforderungen wie Cloud-Anwendungen auf und könnte die Nachfrage insbesondere in etablierten und sekundären Kernmärkten weiter stärken. Für Investoren entsteht dadurch ein attraktives Zusammenspiel aus stabiler Cloud-Nachfrage und zusätzlichem Wachstumspotenzial durch KI.
Angebotsengpässe bleiben bestehen
Während die Nachfrage steigt, kämpft die Branche weiterhin mit knappen Kapazitäten. In vielen Märkten hat das Wachstum durch Cloud- und KI-Anwendungen die Geschwindigkeit des Neubaus übertroffen. Die grösste Herausforderung ist inzwischen nicht mehr allein der Bau neuer Anlagen. Entscheidender wird der Zugang zu Strom. Netzanschlüsse benötigen häufig mehrere Jahre Vorlauf, während der Energiebedarf von Rechenzentren, Industrie und Elektrifizierung gleichzeitig zunimmt.
Stromverfügbarkeit entwickelt sich damit zu einem zentralen Erfolgsfaktor. Projekte werden zunehmend durch Netzkapazitäten, Genehmigungsverfahren und lokale Akzeptanz begrenzt. Wer frühzeitig Zugang zu Energie und geeigneten Standorten sichern kann, verfügt über einen deutlichen Wettbewerbsvorteil.
Stabilere Cashflows durch langfristige Verträge
Moderne Hyperscale-Rechenzentren sind häufig bereits vor Fertigstellung weitgehend vermietet. Vorvermietungsquoten von 70 bis über 90 Prozent sind inzwischen üblich. Die Mietverträge werden zudem oft für zehn bis fünfzehn Jahre oder länger abgeschlossen. Zu den Mietern gehören überwiegend bonitätsstarke Unternehmen wie AWS, Microsoft, Google oder Meta. Dadurch ähneln Rechenzentren zunehmend klassischen Infrastrukturinvestitionen. Langfristig gesicherte Einnahmen und eine hohe Planungssicherheit können das Vermietungsrisiko reduzieren und die Stabilität der Cashflows erhöhen.
Kapital wandert früher in den Entwicklungszyklus
Da verfügbare Kapazitäten knapp sind, investieren institutionelle Anleger zunehmend bereits in frühen Entwicklungsphasen. Kapital fliesst heute häufig in Planung, Design und Projektentwicklung statt erst in fertiggestellte Objekte.
Gleichzeitig steigen die Anforderungen an neue Projekte. Ein erheblicher Teil der Investitionskosten entfällt inzwischen auf die Energieinfrastruktur. Hinzu kommen hohe Vorauszahlungen für Netzanschlüsse und Versorgungskapazitäten. Diese Entwicklung eröffnet attraktive Wertschöpfungsmöglichkeiten, erhöht jedoch zugleich die Bedeutung von Projektmanagement, Risikokontrolle und Entwicklungskompetenz.
Erfolg hängt von Energie und Genehmigungen ab
Der vielleicht wichtigste Trend ist die wachsende Bedeutung der Umsetzungskompetenz. Der Zugang zu Strom, Genehmigungen und erfahrenen Entwicklungspartnern entscheidet zunehmend über den Erfolg eines Projekts. Je anspruchsvoller diese Voraussetzungen werden, desto grösser ist der Vorteil für Investoren mit den richtigen Netzwerken, Ressourcen und Fachkenntnissen. Die Investmentchance besteht heute nicht mehr allein im Besitz von Rechenzentren, sondern im Zugang zu den Fähigkeiten und der Infrastruktur, die benötigt werden, um neue Kapazitäten erfolgreich auf den Markt zu bringen.
Für Investoren macht genau diese Kombination aus strukturellem Nachfragewachstum, begrenztem Angebot und zunehmend infrastrukturellen Cashflow-Eigenschaften Rechenzentren zu einem bedeutenden langfristigen Anlagethema im Immobilienmarkt.
Wichtige Informationen
Potenzielle Anleger sollten sich der Risiken bewusst sein, die mit dem Besitz und der Anlage in Immobilien verbunden sind. Dazu gehören unter anderem Wertschwankungen, Preisvolatilität an den Kapitalmärkten, Liquiditätsrisiken, der Einsatz von Fremdkapital, Kreditrisiken, Vermietungs- bzw. Auslastungsrisiken sowie rechtliche Risiken. Alle diese Risiken können zu einem Rückgang des Immobilienwerts, zu sinkenden Erträgen aus Immobilien sowie zu Wertverlusten oder einem vollständigen Wertverlust von Wertpapieren führen, die aus Immobilieninvestitionen abgeleitet sind. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse. Dieses Material dient ausschliesslich allgemeinen Informationszwecken und sollte weder als spezifische Anlageberatung oder Empfehlung verstanden noch in irgendeiner Weise als Garantie, Zusage, Prognose oder Vorhersage zukünftiger Ereignisse hinsichtlich einer Anlage oder der Märkte im Allgemeinen herangezogen werden. Die geäusserten Meinungen und Prognosen können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Die dargestellten Informationen stammen aus Quellen, die als zuverlässig erachtet werden. Ihre Richtigkeit oder Gültigkeit wird jedoch nicht unabhängig überprüft oder garantiert. Die Nennung einer bestimmten Anlage oder eines bestimmten Wertpapiers stellt weder eine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten dieser Anlage bzw. dieses Wertpapiers dar noch einen Hinweis darauf, dass der Anlageverwalter oder seine verbundenen Unternehmen ein bestimmtes Wertpapier für ein Kundenportfolio empfohlen haben.
