Der Wettbewerb unter den Schweizer Hypothekaranbietern verschärft sich. Während sich einige Banken bei der Kreditvergabe zurückhalten, versuchen andere mit günstigeren Konditionen neue Kunden zu gewinnen. Das führt zu erheblichen Preisunterschieden, das zeigt der aktuelle Quartalsbericht des Genfer Hypothekarvermittlers Resolve.

Bei zehnjährigen Festhypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum lag das günstigste im dritten Quartal ausgehandelte Angebot bei 1,46 Prozent. Das teuerste erreichte 2,44 Prozent. Die Differenz von 98 Basispunkten entspricht bei einer Hypothek von 900'000 Franken jährlichen Zinskosten von 8820 Franken. Im Vorquartal hatte die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Angebot erst 80 Basispunkte betragen. 

Die mediane Belehnungsquote von Erstkäufern von selbstgenutztem Wohneigentum liegt bei 75,41 Prozent, das sind 3,26 Prozentpunkte weniger als im 2. Quartal. 

Festhypotheken verteuern sich trotz sinkender Bankmargen

Der mittlere Zinssatz für zehnjährige Festhypotheken erhöhte sich im dritten Quartal um 14 Basispunkte auf 1,84 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal beträgt der Anstieg 27 Basispunkte. Bemerkenswert ist, dass die Kreditgeber nicht selbst die treibende Kraft dieser Entwicklung waren. Der zehnjährige Franken-Swapsatz, der für die Preisgestaltung langfristiger Festhypotheken entscheidend ist, stieg im Quartal um 19 Basispunkte.

Gleichzeitig reduzierten die Kreditgeber ihre mittlere Marge um fünf Basispunkte auf 1,00 Prozent. Sie fingen damit einen Teil der gestiegenen Refinanzierungskosten auf.

Quelle: Resolve

«Die Banken haben ihre Preise nicht erhöht, sie haben sie sogar leicht gesenkt. Gestiegen ist der Zinsmarkt», erklärt Romain Dequesne, CEO von Resolve. Der Anstieg sei insbesondere von den internationalen Zinsmärkten beeinflusst worden.

Vor allem im September verteuerten sich langfristige Finanzierungen. Zu diesem Zeitpunkt stiegen die Kapitalmarktzinsen im Umfeld der geldpolitischen Straffung in Europa und den USA.

Westschweizer zahlen höhere Zinsen

Deutliche Unterschiede zeigen sich zwischen den Regionen. In der Deutschschweiz stiegen die mittleren zehnjährigen Hypothekarzinsen im dritten Quartal um fünf bis sieben Basispunkte. In der Westschweiz betrug der Anstieg dagegen zehn bis 13 Basispunkte.

Besonders günstig waren die Konditionen in der Zentralschweiz mit durchschnittlich 1,62 Prozent und in Zürich mit 1,65 Prozent. In Genf lag der entsprechende Wert bei 1,78 Prozent, in der Waadt bei 1,81 Prozent und in Neuenburg bei 1,90 Prozent.

Am höchsten war das Zinsniveau im Wallis mit 2,15 Prozent. Allerdings weist Resolve darauf hin, dass dieser Wert auch die Finanzierung von Zweitwohnungen in Tourismusgebieten widerspiegelt und deshalb nicht direkt mit den Konditionen für gewöhnliche Eigenheime vergleichbar ist. Den stärksten Zinsanstieg registrierte das Tessin mit 15 Basispunkten.

Die Unterschiede begründet Resolve hauptsächlich mit der Wettbewerbsintensität. In der Deutschschweiz konkurrieren mehr Banken, Versicherungen und Pensionskassen um Hypothekarkunden. Wo die Auswahl grösser ist, werden steigende Refinanzierungskosten stärker durch tiefere Margen abgefedert.

SARON-Hypotheken gewinnen wieder an Bedeutung

Auch bei der Wahl zwischen Festhypotheken und geldmarktbasierten Finanzierungen reagieren Kunden zunehmend auf die Zinsunterschiede. Während zehnjährige Festhypotheken im Median 1,84 Prozent kosten, liegt der mittlere Kundenzins für SARON-Hypotheken unverändert bei 1,00 Prozent. Die Differenz beträgt damit 84 Basispunkte.

Entsprechend sank der Anteil der Festhypotheken am neu abgeschlossenen Kreditvolumen auf 58,26 Prozent. Das sind 17,7 Prozentpunkte weniger als im Vorquartal.

Weniger Neugeschäft – besonders bei Renditeobjekten

Trotz des wieder zunehmenden Wettbewerbs entwickelte sich das Hypothekargeschäft laut dem Vermittler insgesamt rückläufig. Im dritten Quartal wurden 21'516 neue Hypothekarkredite mit einem Volumen von 19,77 Milliarden Franken vergeben. Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht dies einem Rückgang um vier Prozent bei der Anzahl und 6,4 Prozent beim Volumen.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum blieb die Nachfrage vergleichsweise stabil. In diesem Segment wurden 13'788 neue Hypotheken im Wert von 10,37 Milliarden Franken abgeschlossen. Die durchschnittliche Kredithöhe erhöhte sich gegenüber dem Vorquartal um 2,45 Prozent auf 752'000 Franken.

Deutlich schwächer entwickelte sich dagegen die Finanzierung von Renditeobjekten. Hier sank das Kreditvolumen innerhalb eines Jahres um 12,1 Prozent, während die Zahl der Transaktionen lediglich um 3,2 Prozent zurückging.

Quelle: Resolve

Die Differenz deutet nach Einschätzung von Resolve darauf hin, dass die Kreditgeber bei Renditeliegenschaften zurückhaltender geworden sind. Insbesondere bei gewerblich genutzten Objekten werden höhere Anforderungen an die Finanzierung gestellt.

Resolve rechnet mit weiteren Zinserhöhungen

Für das kommende Jahr zeichnet Resolve ein vorsichtiges Bild. Im Basisszenario rechnet der Hypothekarvermittler mit einem Anstieg des SNB-Leitzinses auf rund 0,75 Prozent.

Für zehnjährige Festhypotheken erwartet das Unternehmen 2027 durchschnittliche Zinssätze zwischen 1,95 und 2,10 Prozent. Der SARON-Kundenzins könnte unter diesen Annahmen auf etwa 1,75 Prozent steigen.