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Der globale Markt der Immobilienaktien hat eine Marktkapitalisierung von über 550 Milliarden Euro. Rund ein Sechstel davon fällt dem europäischen Immobilienmarkt zu. Von Hans-Peter Bauer.


Von diesen 87 Milliarden Euro werden fast 35 Prozent Grossbritannien und etwa 30 Prozent Frankreich zugeschrieben. Der deutsche Immobilienmarkt, mit einem eher schwergewichtigen Bruttoinlandprodukt (BIP) in Europa, ist mit nur 3,6 Prozent eher als kleiner Teilmarkt in Europa vertreten.

Obwohl die Schweiz etwa ein Siebtel des deutschen Wirtschaftsraums repräsentiert, trägt sie mit 6,2 Prozent einen verhältnissmässig grossen Anteil am europäischen Immobilienmarkt.

Bewertungstransparenz geschaffen

Der europäische Immobilienmarkt erlebte an der Börse in den letzten zehn Jahren eine wechselvolle Geschichte. Bis 2003 war dieser aus strukturellen und steuerlichen Gründen kaum auf dem Investmentradar der Investoren. In den Jahren 2003 bis 2007 ermöglichten die neu eingeführten REIT-Strukturen in verschiedene Länder (wie unter anderem Grossbritannien, Frankreich und Deutschland) eine Öffnung des Marktes.

Das Interesse an europäischen Immobilienaktien wuchs rasant an, auch die Aktienkurse. Mit der REIT-Struktur konnte Steuer- und Bewertungstransparenz geschaffen respektive erhöht werden. Das klar definierte Geschäftsmodell und die maximale Fremdkapitalquote unterstützen das Investorenvertrauen. Besonders die regulatorisch festgelegteAusschüttungspolitik von mindestens 70 Prozent bis 90 Prozent der Gewinne der REITs signalisieren den Investoren eine ertragsstarke Aktienanlage.

Fremdkapitalquote wurde zum Verhängnis

Die Finanzkrise in den Jahren 2007 bis 2009 forderte dem europäischen Immobilienmarkt sein Tribut. Die Märkte brachen ein, Geldabflüsse aus dem Sektor und negative Wertenentwicklung der unterliegenden Immobilienmärkte wirkten sich negativ auf europäische Immobilientitel aus.

Mit Wertkorrekturen des Portfolios wurde die Fremdkapitalquote vielen Gesellschaften zum Verhängnis. Sie mussten sich im Zuge der Finanzkrise neues Aktienkapital zu tiefen Bewertungen beschaffen.

In den letzten 18 Monaten hat sich der direkte Immobilienmarkt nun weitgehend stabilisiert und erholt. Der EPRA-Index für Immobilienaktien in Europa, der für viele als Benchmark dient, zeichnete im Jahr 2009 über +30 Prozent. Seit Jahresbeginn hat der EPRA-Index weitere 15 Prozent zugelegt. Doch wohin geht die Reise?

Wachstumstreiber

Die wohl wichtigsten Treiber sind Immobilienfaktoren, die ihrerseits auch mit makroökonomischen Faktoren zusammenhängen. Wirtschaftswachstum, Beschäftigungsquote und Einzelhandelsumsätze sowie Zinsen haben einen direkten Einfluss auf die Gewinne der Immobiliengesellschaften, da sie grösstenteils auf Mieterträgen beruhen.

Wirtschaftswachstum und Inflationsentwicklung sind für die Zukunft der europäischen Immobiliengesellschaften massgebend. Durch die gesunden NAV-Bewertungen, eine Tiefzinsumgebung und durch die sich erholenden makroökonomischen Faktoren sehen wir für europäische Immobilienaktien eine positive Zukunft.

Faire Preise

Die positive wirtschaftliche Entwicklung spürt man zunächst in den treibenden Immobilien-Märkten Grossbritannien und Frankreich und besonders in den Städten London und Paris. Da soll auch der Fokus bei der Wahl der Gesellschaften im Portfolio liegen.

Was heute für eine Aktie bezahlt wird, wiederspiegelt nahezu den Wert der unterliegenden Liegenschaften. Bis vor einem Jahr wurden noch Abschläge zu Nettoinventarwert von bis zu 40 Prozent gewährt. In der Zukunft erwarten wir Prämien um die 10 Prozent. Diese sind, unter anderem auf Grund der REITs Vorteile, gerechtfertigt.

Spreads und Super-Dividends

Die Ausschüttungsrendite ist ein starkes Argument für eine Anlage in europäischen Immobilienaktien. Die nominale Dividende pro Aktie ist auch bei vielen Gesellschaften während der Jahre 2007 und 2008 konstant geblieben.

Die Firmen geben den Investoren die langfristigen Cashflows, die sie erhalten. weiter. Unibail-Rodamco konnte sogar dieses Jahr ihren Investoren eine ausserordentliche Dividende auszahlen. Solange der Spread zwischen Ausschüttungsrendite und Zinsen bestehen bleibt, ist auch eine Investition in den europäischen Immobilienmarkt interessant.