«Die Renditen im Schweizer Immobilienmarkt sind eher niedrig»

Der Schweizer Immobilienmarkt sei zwar stabil. Doch die Renditen seien auf Grund der starken Nachfrage niedrig, sagt Guy Barnard, Experte bei Henderson Global Investors.

Herr Barnard, Immobilienaktien haben sich in den vergangenen Jahren zu einer immer wichtigeren und eigenständigen Anlageklasse entwickelt. Warum ist das so?

Immobilienaktien bieten einen effektiven und direkten Zugang zur Anlageklasse der Immobilien, ohne die Kosten eines direkten Immobilien-Investments tragen zu müssen. Eine attraktive Dividendenrendite gekoppelt mit planbaren Erträgen macht die Anlageklasse attraktiv.

Zwar sind auch Immobilienaktien kurzfristigen Schwankungen auf den Finanzmärkten ausgesetzt, doch Studien bestätigen, dass die mittel- bis langfristige Wertentwicklung äusserst stark vom jeweiligen Immobilienportfolio abhängt.

Ist die wachsende Bedeutung von Immobilienaktien global oder bloss ein regionales Phänomen?

Eindeutig global, wobei Europa ein enormes Aufholpotenzial im weltweiten Vergleich aufweist. In Europa sind 6,2 Prozent des gesamten Immobilienbestandes im Besitz von börsennotierten Unternehmen, während Nordamerika (11,5 Prozent) und Asien (19,6 Prozent) deutlich höhere Werte aufweisen (Quelle: EPRA).

«Eine kurzfristige Korrektur ist denkbar»

Noch deutlicher wird das Aufholpotenzial, wenn man die Gewichtung im globalen Index (FTSE EPRA Global) betrachtet, wo Europa lediglich auf einen Anteil von 14,0 Prozent kommt.

Die Börsenstimmung ist mittlerweile euphorisch. Warnende Stimmen befürchten eine Korrektur im grossen Stil. Gilt das auch für die Bewertung von Immobilienaktien?

Kurzfristig ist das Börsenumfeld schwer vorhersehbar und eine kurzfristige Korrektur ist nicht auszuschliessen. Einer Korrektur werden sich auch Immobilienaktien nicht entziehen können, obwohl ihr eher defensiver Charakter sich positiv auswirken wird. Wir sind aber mittel- bis langfristig positiv gestimmt, da sich die moderate wirtschaftliche Erholung in Europa und auch global fortsetzt.

«Die USA sind am besten positioniert»

Die Börsen profitieren von dem niedrigen Zinsniveau und der anhaltenden Suche der Investoren nach Rendite. Wir denken, dieser Trend wird in den nächsten Jahren weitergehen. Die Bewertungen der Immobilienaktien relativ zum NAV sind fair, und die Entwicklung der meisten Immobilienmärkte ist durchaus positiv, unterstützt durch die wirtschaftliche Erholung in Europa.

Welche regionalen Unterschiede stellen Sie bei Ihrer Einschätzung von Immobilienaktien fest?

Global erachten wir Unternehmen in den USA als am besten positioniert, was sich in einem starken «FFO-Wachstum» ausdrückt. Asiatische Unternehmen sind attraktiv bewertet, bieten jedoch im Moment nur ein begrenztes Wachstum. Innerhalb Europas sehen wir die Immobilienmärkte in Grossbritannien, Deutschland und Schweden mit den besten fundamentalen Aussichten.

Auf welche Merkmale achten Sie, um festzustellen, ob eine Immobilienaktie attraktiv ist?

Wir schauen auf mehrere Merkmale, angefangen von der Bewertung eines Unternehmens an der Börse relativ zum NAV, der zukünftigen Entwicklung von FFO und Dividende und den Wachstumsaussichten in den jeweiligen Märkten.

«Unser Universum besteht aus 300 Firmen»

Merkmale wie die Qualität des Managementteams spielen auch eine wichtige Rolle und können bei ähnlichen Bewertungen den Ausschlag geben.

Aus welchem Investment-Universum «picken» Sie sich ihre Immobilienaktien heraus?

Unser Investment-Universum besteht aus mehr als 300 Unternehmen global, wovon knapp 90 Unternehmen in Europa angesiedelt sind.

Was halten Sie vom schweizerischen Immobilienmarkt?

Wir sehen den Schweizer Markt als einen stabilen Markt mit einer starken Nachfrage von lokalen Institutionen, die auf der Suche nach Rendite direkte Immobilieninvestments bevorzugen. Die Renditen sind auf Grund der starken Nachfrage niedrig. Wir sehen im Moment bessere Wachstumsaussichten für Immobilienmärkte in Grossbritannien, Schweden und Deutschland.

Wie weit korrelieren Immobilienaktien mit der Börse?

Die kurzfristige Korrelation zwischen Immobilienaktien und der allgemeinen Börse ist hoch; sie nimmt allerdings deutlich ab, je länger der Zeitraum ist.

«Wir pflegen einen Bottom-up-Ansatz»

Mittel- bis langfristig sind Immobilienaktien ein sehr guter Indikator für den Immobilienmarkt und sind weniger abhängig von Schwankungen im Börsenumfeld.

Sie haben kürzlich in Zusammenarbeit mit Tim Gibson die Nachfolge von Patrick Sumner bei Henderson Global Investors übernommen. Welche Ziele haben Sie sich gesetzt, um die Ära nach Patrick Sumner zu eröffnen?

Tim Gibson und ich managen unsere Fonds mit Konsistenz und Kontinuität. Die Zusammensetzung unserer regionalen Teams bleibt unverändert. Wir haben in den vergangenen Jahren zusammen mit Patrick Sumner an unserem «Bottom-up-Investmentansatz gearbeitet, den wir auch weiterhin verfolgen werden.

«Ein US-REIT-Fonds wäre gut»

Von dieser starken Basis aus wollen wir unsere Plattform weiter ausbauen. Ein US-REIT-Fonds würde dabei sehr gut in unsere Produktpalette aus Global, Asia Pacific und Europa passen. Aber für uns steht weiterhin ein Ziel an erster Stelle, nämlich die bestmögliche Rendite für unsere Kunden zu erzielen.

Der 1981 geborene Guy Barnard ist Fondsmanager bei Henderson Global Investors, wo er auf Immobilienanlagen spezialisiert ist. Zum Unternehmen stiess er 2006, nachdem er bei der bei der UBS im Controlling gearbeitet hatte. Barnard stammt aus der südostenglischen Stadt Ipswich und studierte Mathematik und Management an der Loughborough Universität. Barnard ist Finanzanalyst (CFA) und spielt in seiner Freizeit Golf und Tennis.