Die Immobilienmarktspezialistin IAZI sieht steigende Risiken für eine Preiskorrektur. Davon sind insbesondere Renditeliegenschaften betroffen.
Die Zinswende hat den Anlagenotstand endgültig beendet. Hatte der Mangel an Alternativen zuvor noch Versicherungen, Pensionskassen, Banken und Fonds in Immobilien getrieben, so hat sich nun das Blatt grundlegend gewendet.
Doch Schuld ist nicht nur das Zinsumfeld oder eine nachlassende Konjunktur. Auslöser sind die fallenden Bewertungen von Aktien, Anleihen und anderen Investitionsmöglichkeiten.
Insbesondere jene Investoren, die sich selbst in ihrem Portfolio ein klar definiertes Kräfteverhältnis zwischen Anlageklassen auferlegt haben bekommen nun Probleme.
Quote sorgt für höheres Angebot
Schweizer Vorsorgeeinrichtungen hätten bekanntlich namhafte Beträge in Immobilien investiert, schreibt IAZI in einer Mitteilung vom Mittwoch. Die für diese Akteure relevante Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) schreibe eine fixe Quote für Immobilienanlagen vor, die nicht mehr als 30 Prozent betragen darf.
Weil Aktien und Obligationen seit dem 1. Januar 2022 stark an Wert verloren haben – Schweizer Aktien minus 18,9 Prozent, Obligationen minus 12,5 Prozent – , wird sich die Immobilienquote in manchen Portfolios über den Grenzwert hinaus erhöhen. Damit seien Pensionskassen gezwungen, Liegenschaften zu verkaufen, was zu einem steigenden Angebot und fallenden Preisen führen könnte.
«Von den Pensionskassen werden 25 Prozent Immobilien verkaufen müssen oder sie abwerten», sagt IAZI-Chef Donato Scognamiglio. Dabei müssten sie ein Disagio, also einen Abschlag hinnehmen. Das ergibt sich dann, wenn der Preis oder der Kurs eines Immobileinfonds hinter dem Nennwert oder dem sogenannten inneren Wert (NAV) zurückliegt. «Wir rechnen anhand unserer Daten mit sinkenden Preisen im vierten Quartal und in den ersten drei Monaten 2023.» IAZI prognostiziert hier Rückgänge von 3,4 bzw. 3,1 Prozent.
Privater Markt freundlicher
Beim privaten Wohneigentum sei das Bild freundlicher. Hier habe die Corona-Pandemie vor allem bei Einfamilienhäusern eine wahre Boom-Phase ausgelöst. Die ausgewerteten Transaktionen von Eigenheimen deuten jedoch darauf hin, dass besonders bei Eigentumswohnungen mit einer leichten Preiskorrektur ab dem vierten Quartal dieses Jahres zu rechnen ist, während sich die Preise für Einfamilienhäuser auf dem gleichen Niveau halten werden. Hier wird mit einer seitwärts verlaufenden Entwicklung gerechnet.
Die Zinswende habe die Lage für Käufer schwieriger gemacht. Insbesondere 10-jährige Fixhypotheken kosten heute mit über 3 Prozent wesentlich mehr als zu Beginn des Jahres. Es bestehe zwar die Versuchung, auf die noch relativ günstigen Saron-Hypotheken auszuweichen. Doch es lasse sich derzeit nicht voraussehen, wie hoch der Saron noch steigen wird, wenn die Schweizerische Nationalbank weitere Zinserhöhungen beschliesst, um die Inflation in den Griff zu kriegen.
Mieten günstiger als kaufen
Die Zeiten, in denen es aufgrund der tiefen Zinsen wesentlich günstiger war, ein Eigenheim zu besitzen, scheinen der Vergangenheit anzugehören, heisst es weiter. Viele Eigenheimbesitzer werden allerdings diesen Anstieg der Kosten erst beim Auslaufen bzw. Erneuern ihrer Hypothek zu spüren bekommen. In den meisten Schweizer Gemeinden sei es günstiger, eine Wohnung zu mieten, statt eine Eigentumswohnung zu kaufen.
Die weiter hohe Nachfrage und der sinkende Leerstand treibe die Mieten weiter in die Höhe. Der zu erwartende höhere Referenzzinssatz werde ebenfalls einen Effekt haben. Geschützt seien aber vorerst jene Mieter, bei denen die Senkungsrunden zuvor nicht mitgemacht wurden.
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Ja, es gab keine andere, wirtschaftlich sinnvolle Alternative.26.5%
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Nein, man hätte die Credit Suisse abwickeln sollen.18.89%
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Nein, der Bund hätte die Credit Suisse übernehmen sollen.28.03%
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Man hätte auch ausländische Banken als Käufer zulassen sollen.8.98%
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Man hätte eine Lösung mit Schweizer Investoren suchen sollen.17.59%
