Laut den von Raiffeisen aufgrund von Transaktionsdaten ermittelten Werten verteuerten sich Einfamilienhäuser innerhalb eines Jahres um 3,6 Prozent und Eigentumswohnungen um 5,9 Prozent.

Seit dem Jahr 2000 sind die qualitätsbereinigten Preise für Eigentumswohnungen um rund 170 Prozent gestiegen, heisst es in der am Donnerstag veröffentlichten «Studie «Immobilien Schweiz Q4 2026». Demgegenüber legten die Löhne lediglich um rund einen Drittel zu.

«Die Preise laufen den Einkommen seit über 25 Jahren davon und trotzdem finden sich weiter Käuferinnen oder Käufer», schreiben die Immobilienexperten von Raiffeisen.

Älter, kleiner und weniger zentral

Dass Wohneigentum trotz dieser Entwicklung weiterhin Käufer findet, wird mit einer Veränderung des Kaufverhaltens erklärt. Die Haushalte würden zunehmend auf ältere, kleinere und weniger luxuriös ausgebaute Wohnungen sowie auf Lagen ausserhalb der Zentren ausweichen. Das Durchschnittsalter der gehandelten Eigentumswohnungen sei seit 2000 von zwölf auf knapp 28 Jahre gestiegen, die mittlere Wohnfläche sank von 113 auf 98 Quadratmeter.

Entsprechend hätten sich die Preise der tatsächlich gehandelten Eigentumswohnungen weniger stark entwickelt als die qualitätsbereinigten Preise. Der Medianpreis stieg seit 2000 um 96 Prozent. Für eine durchschnittlich gehandelte Wohnung sei heute ein Bruttohaushaltseinkommen von rund 14'000 Franken im Monat erforderlich. Das erreichen laut Raiffeisen rund 22 Prozent der Schweizer Haushalte. Für eine Wohnung mit vergleichbarer Qualität wie im Jahr 2000 wären dagegen rund 19'500 Franken nötig.

«Mit Abstrichen bei Alter, Grösse, Ausbaustandard und Lage halten sich Käufer den Zugang zu Wohneigentum offen», sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Dies stütze die Nachfrage und verlängere die Preisdynamik.

Mieten dürften wieder stärker steigen

Auch am Mietwohnungsmarkt sieht Raiffeisen keine nachhaltige Entspannung. Zwar lagen die Angebotsmieten im dritten Quartal nur etwas mehr als ein Prozent über dem Vorjahresniveau. Gleichzeitig würde die sehr tiefe Leerstandsquote auf eine zunehmende Knappheit hindeuten.

Die derzeit moderate Mietpreisentwicklung sei unter anderem auf eine schwächere Zuwanderung, die gesunkene Bauteuerung und das tiefe Zinsniveau zurückzuführen. Diese dämpfenden Faktoren dürften jedoch an Wirkung verlieren. Gleichzeitig stagniere die Zahl der Baugesuche.

Raiffeisen erwartet deshalb wieder steigende Mietpreise. Nach Berechnungen des Instituts dürfte das Wachstum der Angebotsmieten bis Anfang 2028 auf mehr als 3,5 Prozent zulegen.

Befristete Lockerungen für mehr Wohnungen

Als möglichen Ausweg bringt Raiffeisen das Konzept der «Weissen Zonen» ins Spiel. Damit soll in bestehenden Wohnquartieren eine Verdichtung erreicht werden.

In ausgewählten bestehenden Bauzonen sollen bestimmte Bauvorschriften zeitlich befristet gelockert werden. Vorgaben etwa zu Sicherheit, Brandschutz und Umweltschutz sollte jedoch weiterhin gelten.

Für die jeweiligen Zonen soll im Voraus ein konkretes Ziel für den zusätzlichen Wohnungsbau festgelegt werden. Sobald dieses erreicht ist, würden die Sonderregeln wieder entfallen. Damit sollen Grundeigentümer einen Anreiz erhalten, zusätzliche Baumöglichkeiten rasch zu nutzen.

Das Konzept werde laut Raiffeisen im Kanton Zug bereits auf kantonaler Ebene diskutiert. Über die konkrete Einführung und Ausgestaltung solcher Zonen müssten letztlich die Stimmberechtigten der jeweiligen Gemeinden entscheiden.

Bauliche Verdichtung an geeigneten Standorten

Ein Teil des durch die höhere Ausnutzung entstehenden Mehrwerts soll nach dem Vorschlag für preisgünstige Wohnungen und für die betroffene Nachbarschaft eingesetzt werden. Damit soll die Akzeptanz der Verdichtung politisch und gesellschaftlich breiter abgestützt werden.

Allerdings setzt das Modell eine deutlich höhere bauliche Verdichtung an geeigneten Standorten voraus. Nur dann entstehe genügend Mehrwert, um gleichzeitig preisgünstigen Wohnraum zu finanzieren, die Projektentwickler zu entschädigen und die betroffene Nachbarschaft zu beteiligen.

«Die Stärke des Konzepts liegt in der Verbindung von marktwirtschaftlichen Anreizen, sozialpolitischen Zielen und der Beteiligung der Nachbarschaft», betont Hasenmaile. Ob das Konzept in der Praxis funktioniert und genügend Akzeptanz findet, müsse sich zeigen. «Angesichts der anhaltenden Wohnungsknappheit verdient die Idee einen Praxistest», sagt der Ökonom.