«Einer der stabilisierenden Faktoren ist die grosse Unsicherheit und die globalen Krisen in anderen Regionen der Welt», sagte Donato Scognamiglio von IAZI an einem Medienanlass am Dienstag in Zürich. Das Vertrauen in die Schweiz treibt hierzulande die Nachfrage, einerseits durch Investitionen und die Zuwanderung.

Die Entwicklung in anderen Ländern beeinflusst auch die Zinsentwicklung bei den Hypotheken in der Schweiz. Trotz der «noch» anhaltenden Nullzinspolitik der SNB liegen die Durchschnittszinsen hierzulande bei rund 1,5 Prozent.

Die Nettozuwanderung in die Schweiz hat seit 2023 kontinuierlich abgenommen. Das sorge für einen etwas tieferen Nachfrage-Druck, insbesondere am Mietmarkt. Die Entwicklung treffe jedoch auf eine gleichzeitige Schwäche beim Wohnungsbau. Nach Neubau, Umbau und Abbruch habe die Nettowohnproduktion zuletzt rund 41'000 Einheiten betragen. Noch 2018 habe dieser Wert bei rund 55'000 Wohnungen einen Höchststand erreicht.

Preisanstieg in der Schweiz ging ungebrochen weiter

Im Vergleich mit anderen europäischen Ländern sei die Schweiz bei der Entwicklung der Preise für Wohneigentum ein Sonderfall. Während in Österreich, Italien Frankreich und Deutschland die indexierten Preise ab 2022 nachgegeben hätten, ging der Preisanstieg in der Schweiz ungebrochen weiter. Seit dem vierten Quartal 2019 stiegen die Transaktionspreise hierzulade um rund 21 Prozent. In Deutschland gaben sie seitdem um 8 Prozent und in Frankreich um 7 Prozent nach.

Dabei seien auch in der Schweiz grosse regionale Unterschiede zu beobachten gewesen. So war der Preisanstieg in der Zentralschweiz den Daten zufolge seit 2016 mit +58 Prozent am stärksten, gefolgt von Zürich (+50 Prozent). Die schwächste Entwicklung weise demnach das Tessin mit einem Anstieg um 14 Prozent auf.

Ein Grund für die starke Preisentwicklung und den Anstieg der Mieten ist die tiefe Leerstandsquote. Schweizweit liegt sie laut IAZI derzeit bei 0,9 Prozent. «Ab einem Wert von 1 Prozent sprechen wir von einer Wohnungsnot», sagte der IAZI-Chef. «In Zürich liegt der Leerstand bei 0,1 Prozent, in Zug bei 0,2 Prozent und in Genf bei 0,3 Prozent.»

Das erzeuge einen hohen Druck auf die Angebotsmieten. Wärend diese in den vergangenen zwei Jahren deutlich gestiegen sind, haben sich die Bestandsmieten kaum verändert und zuletzt durch die Anpassung beim Hypothekarzins sogar teilweise nachgegeben. «Wer umzieht verliert», sagte der IAZI-Chef.

Ein Trend, der sich in den vergangenen Jahren dadurch auch gezeigt habe, sei die Abwanderung der inländischen Bevölkerung aus den Städten. Alle grossen Städte hätten in den vergangenen Jahren ein negatives Wanderungssaldo im Inland aufgewiesen.

Potenzial für mehr als 20'000 Wohnungen im Kanton Zürich

«Der Kanton Zürich wächst, doch der Wohnungsbau hält mit der Entwicklung nicht Schritt», sagte Scognamiglio. 2025 nahm die ständige Wohnbevölkerung um rund 13'000 Personen oder 0,8 Prozent zu. Gleichzeitig fehlten zwischen 2023 und 2025 rund 2400 Wohnungen, wenn Bevölkerungswachstum und Nettowohnungsproduktion gegenübergestellt werden. Die Leerstände sinken entsprechend, der Druck auf den Wohnungsmarkt nimmt zu.

In einer Studie in Zusammenarbeit mit der Beratungsgesellschaft Consult hat IAZI das vorhandene zusätzliche Wohnraumpotenzial für den Kanton Zürich ermittelt. Demnach könnten auf 1'245 Grundstücken in 115 Gemeinden rund 16'000 zusätzliche Wohnungen entstehen. Bei einer stärkeren Nutzung geeigneter Flächen steige das Potenzial auf mehr als 20'000 Wohnungen, was Wohnraum für rund 42'000 Personen entspricht. Das würde den Bedarf im Kanton Zürich für rund neun Jahre decken, betont Scognamiglio.

Vorgesehen ist dabei nicht, bestehende Gewerbebauten abzureissen. Untersucht wurden insbesondere freie Teilflächen, auf denen zusätzliche Wohngebäude neben bestehenden Bauten Platz finden könnten. Bestehende Erschliessungen könnten mitgenutzt werden. Damit liesse sich Wohnraum innerhalb des bereits bestehenden Siedlungsgebiets schaffen, ohne neue Bauzonen auszuweisen.

Weiterentwicklung der Raumplanung

Die Aufhebung der raumplanerischen Trennung zwischen Wohnen und gewerblicher Nutzung sei nicht mehr zeitgemäss und biete enormes Potenzial. Dabei könnten Gewerbebauten erhalten bleiben und vorhandene Erschliessungen mitgenutzt werden können. So lasse sich Wohnraum schaffen, ohne neue Bauzonen mobilisieren zu müssen.

Das Potenzial ist regional unterschiedlich. In Winterthur weist die Studie Möglichkeiten für rund 1’200 Wohnungen aus. Uster und Volketswil kommen zusammen auf rund 1’500 Wohnungen. Genannt werden je nach Standort aber auch bestehende Einschränkungen, etwa durch Naturgefahren oder Fluglärm.

Eine zentrale Herausforderung ist laut Studie die Vereinbarkeit von Wohnen und Gewerbe. Zufahrten, Anlieferungen, benötigte Aussenflächen und Entwicklungsmöglichkeiten der Betriebe müssten erhalten bleiben. Gleichzeitig könnte zusätzlicher Wohnraum den Mietzinsdruck dämpfen und bestehende Areale besser mit den umliegenden Quartieren verbinden.

Die Studie kommt zum Schluss, dass eine Weiterentwicklung der Raumplanung den Gemeinden ermöglichen könnte, auf geeigneten Industrie- und Gewerbearealen ergänzendes Wohnen zuzulassen. Dabei sollen sowohl preisgünstiger Wohnraum und Wohnqualität als auch die langfristige Entwicklung der ansässigen Betriebe berücksichtigt werden.