UBS sconsiglia l'ammortamento «eccessivo» delle ipoteche

UBS sconsiglia l'ammortamento «eccessivo» delle ipoteche

Dopo l'esperienza degli ultimi decenni, la gente non credeva che un giorno la Svizzera sarebbe stata in grado di sbarazzarsi del caso speciale del valore locativo. Ma ora il popolo ha effettivamente spianato la strada lo scorso fine settimana.

Il valore locativo per la prima e la seconda casa sarà abolito, in cambio le spese di manutenzione per la proprietà a uso proprio e gli interessi debitori sulle relative ipoteche non saranno più deducibili dalle imposte. Anche le misure di risparmio energetico e di protezione dell'ambiente non possono più essere invocate a livello federale.

In uno studio pubblicato la domenica del voto, il Chief Investment Office (CIO) di UBS ha esaminato le conseguenze di questa decisione per gli utenti di immobili residenziali, il mercato immobiliare e il settore pubblico. Tuttavia, la grande banca presume che il cambiamento di sistema non avverrà prima del 2027.

Proprietari di vecchi edifici penalizzati

Per il proprietario, l'effetto dipende dal luogo, dal tasso d'interesse ipotecario, dalla percentuale di anticipo e dalle esigenze di ristrutturazione. I vincitori sono coloro che utilizzano immobili che hanno un basso rapporto prestito/valore (cioè che erano in grado di effettuare piccole detrazioni nel sistema precedente).

Ne beneficiano anche coloro che vivono in un nuovo appartamento con esigenze di manutenzione ridotte o che acquistano per la prima volta una casa unifamiliare in cui vivere. Dall’altra parte, c'è invece un aumento dell'onere fiscale per i residenti di vecchi edifici che necessitano di ristrutturazione (supponendo che anche loro faranno eseguire i lavori di ristrutturazione nei prossimi anni).

Secondo UBS, le conseguenze per i proprietari di seconde abitazioni non sono chiare, perché i Cantoni possono ora riscuotere un'imposta sulla proprietà per compensare la perdita di entrate legata all'abolizione.

Prezzi in lieve rialzo, nuovi appartamenti più cari

Chi ne beneficerà e di quanto dipende in larga misura anche dall'andamento dei tassi d'interesse ipotecari. Se questi sono molto bassi (come avviene oggi), la deduzione degli interessi sul debito prevista nel sistema precedente non ripaga realmente. Il cambio di regime fornirà quindi un maggiore sollievo alle famiglie nell'attuale contesto dei tassi di interesse.

Secondo UBS, il vecchio sistema era più vantaggioso solo per i proprietari di un nuovo immobile con un tasso ipotecario superiore al 2% e un elevato anticipo in valore aggiunto.

Non da ultimo a causa degli attuali bassi tassi d'interesse, UBS prevede un leggero aumento dei prezzi sul mercato immobiliare a breve termine, «nell'ordine del 2-3% nei prossimi anni». È probabile che le nuove abitazioni di proprietà diventino sproporzionatamente più costose, mentre lo sviluppo di vecchi edifici (a causa dell'eliminazione dell'opzione di deduzione per i costi di manutenzione) sarà più contenuto.

Per il mercato, tuttavia, un altro fattore è più importante rispetto al sistema fiscale: «Se i tassi d'interesse dovessero aumentare, gli aumenti dei prezzi verrebbero rapidamente di nuovo relativizzati».

Il settore pubblico favorito da tassi più alti

UBS prevede un rallentamento della crescita dei mutui ipotecari e osserva in modo un po' criptico: «Da un punto di vista macroprudenziale, tuttavia, l'effetto non è chiaro, poiché il sistema precedente ha smorzato l'impatto delle variazioni dei tassi d'interesse sul mercato immobiliare».

Alla base della dichiarazione c'è probabilmente l'indebitamento ipotecario record delle economie domestiche private in Svizzera rispetto agli standard internazionali, che può certamente essere considerato un rischio certo per la stabilità del sistema.

Le carenze fiscali a tutti i livelli statali sono stimate tra l'1 e l'1,5% del gettito fiscale totale. Il settore pubblico deve sperare (almeno in questa prospettiva dichiaratamente ristretta) in un aumento dei tassi d'interesse, poiché secondo UBS sarebbe uno dei vincitori della riforma con tassi d'interesse ipotecari compresi tra il 2,5 e il 3%.

Zero emissioni nette non a rischio

Anche se i lavori di manutenzione stanno diventando più costosi, la grande banca non prevede un forte calo degli investimenti nelle ristrutturazioni. Ciò è contraddetto dalla «bassa intensità complessiva delle ristrutturazioni dell'ultimo decennio».

Tuttavia, è probabile che ci sia un effetto preferenziale fino a quando non si verificherà un effettivo cambiamento di sistema, che peserà sulla crescita degli investimenti. Anche le ristrutturazioni su larga scala ad alta efficienza energetica stanno diventando meno attraenti. Il CIO afferma tuttavia con cautela che questo «probabilmente non dovrebbe mettere ulteriormente a rischio» il raggiungimento dell'obiettivo di zero emissioni nette di CO2.

UBS raccomanda (probabilmente anche pro domo e nell'interesse dell'intero settore) di «non ammortizzare eccessivamente» le ipoteche. Un'abitazione di proprietà vincola molto capitale proprio a lungo termine e comporta un rischio di cluster per lo sviluppo del patrimonio. Un rapporto prestito/valore costante e moderato favorisce la diversificazione e crea spazio per investimenti finanziari più redditizi, sottolinea il CIO.

Rischi crescenti e ristrutturazioni da anticipare

Dopotutto, la coscienza economica spinge gli autori a sottolineare i rischi associati a una tale strategia: «Gli aumenti dei tassi di interesse possono rendere i finanziamenti più costosi e ridurre il valore degli immobili, mentre i portafogli di investimento sono soggetti a fluttuazioni di valore».

Sembra anche ovvio anticipare le ristrutturazioni finché i costi sono ancora deducibili dalle tasse. Tuttavia, se la domanda corrispondente aumentasse in modo significativo, potrebbero verificarsi periodi di attesa più lunghi, avverte UBS.