Jahrelang kannten die Preise bei Schweizer Immobilien nur eine Richtung: Nach oben. Doch der Rückenwind durch die niedrigen Zinsen flaut jetzt ab – eine neue Studie zeigt nun die Konsequenzen auf.
In den vergangenen Jahren konnten Immobilieninvestoren einen Grossteil ihrer Renditen aus dem Wertzuwachs schöpfen. Der vielzitierte Anlagenotstand trieb das reichlich vorhandene Geld förmlich in den Immobilienmarkt.
Doch die Zinswende, die sich auch schon bei den Hypotheken stark bemerkbar machte, lässt die Attraktivität von «Betongold» sinken. «Spiegelbildlich zum Anstieg der Langfristzinsen sind die Renditeprämien von direkten und indirekten Immobilienanlagen gegenüber sicheren Anlagen gesunken», schreibt die Grossbank Credit Suisse (CS) in ihrem jüngsten «Immobilienmonitor».
Wieder in Konkurrenz zu Anleihen
Diese Entwicklung dürfte sich fortsetzen, erwarten die Experten bei der CS. Mit fortschreitender Zinswende dürften Staatsanleihen oder Unternehmensanleihen guter Qualität als Alternative wieder vermehrt infrage kommen – und Immobilienanlagen weiter an Anziehungskraft verlieren.
Statt auf Wertzuwachs müssen Investoren stärker auf das Wachstum und die Sicherheit der Immobilienerträge achten. «Den Umgang mit herausfordernden Situationen müssen viele Immobilienbesitzer und Marktakteure allerdings erst wieder lernen», heisst es weiter.
Preise bleiben, wo sie sind
Sinkende Immobilienpreise seien vorerst aber nicht in Sicht. Davor schütze die weiter hohe Nachfrage nach Wohnraum und die Zuwanderung.
Der Schweizer Immobilienmarkt werde vor einer Reihe von Herausforderungen stehen, schreibt die CS in ihrer Studie weiter. Dazu werden etwa steigende Baukosten durch Lieferengpässe bei Baumaterialien und die hohen Energiepreise genannt. Letztere würden zusätzlich zu hohen Nebenkostenaufschlägen für Mieterinnen und Mieter führen.
Referenzzinssatz reagiert träge
Auch bei der Entwicklung der Bestandsmieten gebe es einen grossen Trägheitsfaktor. Beim Referenzzinssatz für die Mietpreise hält die CS einen Anstigen nicht vor Mitte 2024 für wahrscheinlich. Das bedeutet, dass die zusätzliche finanzielle Belastung durch die höheren Hypothekar-Zinsen kurz- bis mittelfristig bei den Vermietern verbleibt.
Allein bei einem Mieterwechsel oder einer Neuvermietung können höhere Zinskosten auf die Mieter überwälzt werden. Das funktioniere aber nur bei ausreichender Nachfrage.
Trendwende bei den Mieten
Hier sehen die CS-Experten aus Sicht der Vermieter positive Indikationen. Nach Jahren des Abschwungs habe eine Erholung bei der Nachfrage eingesetzt. Das äussere sich in sinkenden Vermarktungszeiten und Leerständen und habe auch geführt, dass bei den Marktmieten allmählich eine Trendwende einsetzt.
So habe der Mietpreisindex des Bundesamts für Statistik im ersten Quartal 2022 mit 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr den höchsten Zuwachs seit acht Jahren verzeichnet.
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Ja, es gab keine andere, wirtschaftlich sinnvolle Alternative.26.52%
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Nein, man hätte die Credit Suisse abwickeln sollen.18.88%
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Nein, der Bund hätte die Credit Suisse übernehmen sollen.28.02%
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Man hätte auch ausländische Banken als Käufer zulassen sollen.8.99%
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Man hätte eine Lösung mit Schweizer Investoren suchen sollen.17.58%
