Laut der jüngsten Raiffeisen-Studie zum Immobilienmarkt marschiert die Schweiz unaufhaltsam Richtung Wohnungsnot.
Die Nachfrage steigt, das Angebot sinkt und Reserven sind nicht vorhanden – so sieht das klassische Szenario einer akuten Mangellage aus. Und eben dieses erkennt die im Hypothekargeschäft stark aktive Raiffeisen auf dem Schweizer Immobilienmarkt. «Die Schweiz steuert unaufhaltsam auf eine Wohnungsnot zu», heisst es in einer am Donnerstag veröffentlichten Studie.
Die Wohnbautätigkeit hat mittlerweile ein bedenklich tiefes Niveau erreicht, hält Raiffeisen dabei fest. Gleichzeitig wachse die Schweizer Bevölkerung weiter dynamisch und benötige pro Kopf immer mehr Wohnraum. Die Leerstände würden rapide sinken, das Angebot werde immer knapper und damit steigen neben den Eigenheimpreisen nun auch die Mieten.
Keine Bau-Anreize
Bereits zuvor hätten Anreize für den Neubau gefehlt. Dabei wird auf Faktoren wie die «extrem hohen Baulandpreise, rigide Bau- und Zonenordnungen sowie die äusserst einsprachefreudige Bevölkerung» verwiesen. Mit steigenden Zinsen und Baukosten habe sich die Lage verschärft. Gleichzeitig würden der akute Fachkräftemangel und der Krieg in der Ukraine die Zuwanderung antreiben.
Von den höheren Hypothekarzinsen und der damit schwindenden Attraktivität von Wohneigentum sei bisher noch nicht viel zu spüren, heisst es weiter. Innerhalb eines Jahres sind die Preise für Einfamilienhäuser um 5,6 Prozent und diejenigen für Stockwerkeigentum um 7,6 Prozent gestiegen. Sowohl bei der Nachfrage als auch beim Angebot könnten aber erste Anzeichen einer möglichen Entspannung ausgemacht werden.
Tiefer Leerstand
Am Mietwohnungsmarkt sei die Knappheit am stärksten spürbar. Die Leerwohnungsziffer ist gegenüber dem Vorjahr auf 1,31 Prozent von 1,54 Prozent gefallen. Bei Mietwohnungen sogar auf 2,08 Prozent von 2,44 Prozent. «Bis 2024 dürfte die Leerwohnungsziffer schweizweit die 1-Prozent-Marke unterschreiten.»
Das sei aber jetzt schon in den Kantonen Genf, Zürich und Zug der Fall. In vielen regionalen Mietwohnungsmärkten herrsche schon Wohnungsknappheit, in einigen gar Wohnungsnot. «Wer umzieht, wird damit schon bald mit deutlich höheren Anfangsmieten konfrontiert werden», sagt Raiffeisen-Chef-Ökonom Martin Neff.
Auch Bestandsmieten steigen
«Mietern stehen damit harte Zeiten bevor», lautet die Einschätzung. Auch durch die erwartete Anhebung des Referenzzinssatzes und den gesetzlich erlaubten Ausgleich der Teuerung und der allgemeinen Kostensteigerungen werden die Bestandsmieten steigen. «Einigen Mietern drohen damit Mietzinserhöhungen um bis zu 10 Prozent bis ins Jahr 2024.»
Renditeliegenschaften unattraktiver
Die Kurskorrekturen bei den Aktien von kotierten Immobilienfonds hätten bereits die Probleme bei den Renditeliegenschaften vorweggenommen. Durch die gestiegenen Finanzierungskosten würden sich viele fremdfinanzierte Investitionen nicht mehr lohnen und institutionelle Anleger hätten mit Anleihen und anderen Investitionen Alternativen. Raiffeisen rechnet mit Druck auf die Transaktionspreise und damit auch die Bewertungen in den Immobilienportfolios.
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Ja, es gab keine andere, wirtschaftlich sinnvolle Alternative.26.5%
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Nein, man hätte die Credit Suisse abwickeln sollen.18.89%
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Nein, der Bund hätte die Credit Suisse übernehmen sollen.28.03%
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Man hätte auch ausländische Banken als Käufer zulassen sollen.8.98%
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Man hätte eine Lösung mit Schweizer Investoren suchen sollen.17.61%
