Und wo ist das Fundament?

Die Aktien klettern aufwärts, neue Vehikel werden mehrfach überzeichnet: Hans-Peter Bauer über die erstaunlichen Prämien im Immobiliensektor.

Die kotierten Schweizer Immobilienaktien wie PSP Swiss Property, Swiss Prime Site, Allreal, Mobimo und Intershop – um nur die höchstkapitalisierten zu nennen – bewegen sich momentan gut 15 Prozent über den Höchstständen von vor Ende 2008. Verglichen mit dem Tief im März 2009 konnten sie gar über 75 Prozent an Wert zulegen. Die jüngsten Kurssteigerungen sind auf den Zinsentscheid und die Inflationsprognosen zurückzuführen, welche die Schweizerischen Nationalbank Mitte September publiziert hatte.

Für eine Swiss-Prime-Site-Aktie bezahlt man momentan um die 17,5 Prozent Aufschlag zum Inventarwert; dies bei einer Ausschüttungsrendite von 4,9 Prozent. Und für eine Aktie PSP Swiss Property liegt der Aufschlag gar bei knapp 21 Prozent, bei einer Ausschüttungsrendite von 3,5 Prozent.

Kapitalerhöhung reiht sich an Kapitalerhöhung

Die Frage ist, ob der kotierte Immobilienmarkt während der anhaltenden Tiefzinsphase als «Cash-Alternative» benutzt wird – oder stehen hinter den bezahlten Preisen fundamentale Analysen, die ein dermassen hohes Wachstumspotential in Erwartung stellen?

Die Schweizer Immobilienaktien sind auch in den Fokus internationaler Investoren geraten, die wegen des stabilen Frankens in der Schweiz investieren. Indirekte Immobilienanlagen liegen extrem im Trend und erfreuen sich reger Nachfrage. Neu lancierte Vehikel im Immobiliensegment werden aktuell mehrfach überzeichnet. Bei den kotierten Immobilienfonds reiht sich Kapitalerhöhung an Kapitalerhöhung.

Gratis: Ein Haus in zehn Jahren

Weiter ist es schon erstaunlich, dass man bei den heutigen Häuserpreisen und Hypozinsen über zehn Jahre mit top Mietern eine 10prozentige Eigenkapitalrendite herausquetschen kann – was bedeutet, dass man ein Haus nach 10 Jahren gratis hat. Das gibt schon zu denken.

Was wird sein, wenn sich das internationale Wirtschaftsumfeld besseren Perspektiven und Prognosen gegenüber sieht? Was, wenn sich das Zinsumfeld zu normalisieren beginnt? Die Antwort: Es werden sich attraktive Alternativen zum Schweizer kotierten Immobilienmarkt zeigen, und die eher begrenzte Liquidität des Marktes wird auf eine harte Probe gestellt werden.

Ein Fazit daraus: Momentan sind die Prämien im indirekten Immobilienmarkt nicht falsch – die Historie zeigt jedoch, dass sie meist nicht lange auf einem solchen Level Bestand haben können.