Die zunehmende Regulierung ist aus Sicht institutioneller Investoren zur grössten Gefahr für den Schweizer Immobilienmarkt geworden. In einer Umfrage des Instituts für Finanzdienstleistungen Zug (IFZ) der Hochschule Luzern nennen 81 Prozent strengere Vorschriften als einen der drei wichtigsten Gründe, die den aktuellen Immobilienzyklus beenden könnten, heisst es in einer Mitteilung vom Montag.

Damit liegt die Regulierung deutlich vor klassischen Risiken wie einem Einbruch des Wirtschaftswachstums (53 Prozent), einem Rückgang der Einwanderung (47 Prozent) oder längerfristig hohen Zinsen (41 Prozent).

Kapital fliesst in weniger regulierte Regionen

Die zunehmenden Einschränkungen haben bereits Auswirkungen auf die Anlagestrategien. Neun von zehn befragten Investoren geben an, ihren strategischen Fokus aufgrund regulatorischer Vorgaben zu verändern. 78 Prozent investieren verstärkt in Regionen mit liberalerem Mietrecht. Zudem bevorzugen 53 Prozent Neubauten gegenüber bestehenden, häufig stärker regulierten Immobilien.

Die Konsequenzen könnten den angespannten Wohnungsmarkt zusätzlich belasten. Je nach Anlegergruppe erwarten zwischen 65 und 92 Prozent der Befragten, dass strikte Mieterschutzmassnahmen das Wohnungsangebot verringern.

«Es droht eine Art Teufelskreis», warnt Co-Studienautor Stephan Kloess. In stark regulierten Märkten könnte sich die Wohnungsknappheit weiter verschärfen und damit den Mietpreisdruck erhöhen.

Sanierungen werden zurückgestellt

Besonders deutlich zeigen sich die Auswirkungen bei bestehenden Liegenschaften. Insgesamt 90 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass regulatorische Vorgaben Sanierungen einschränken.

59 Prozent verzichten nach Möglichkeit auf Sanierungen, während 48 Prozent solche Arbeiten häufig oder immer möglichst lange hinausschieben. Gleichzeitig berücksichtigen 76 Prozent soziale Aspekte bei Sanierungen, und 66 Prozent führen diese häufig im bewohnten Zustand durch.

Tiefere Mieten, aber auch sinkende Immobilienwerte

Die Investoren rechnen durchaus mit einer Wirkung des Mieterschutzes. So erwarten 53 Prozent kurzfristig unveränderte Mieten in stark regulierten Märkten. Langfristig gehen dagegen 68 Prozent von sinkenden Mieten im regulierten Bereich aus.

Allerdings könnte sich der Preisdruck dadurch auf weniger regulierte Wohnungen verlagern. Gleichzeitig erwarten 60 Prozent der Investoren kurzfristig und 65 Prozent langfristig sinkende Immobilienwerte in regulierten Märkten. Auch bei den Kaufpreisen rechnet eine Mehrheit mit Rückgängen.

Pensionskassen erhöhen ihre Immobilienquote

Ungeachtet dieser Risiken bleibt der Anlagehunger gross. Die befragten Pensionskassen haben durchschnittlich 25,1 Prozent ihres Vermögens in Immobilien angelegt, nach 24,3 Prozent im Vorjahr. Auch künftig wollen sie insbesondere ihre Engagements in Schweizer Wohnimmobilien ausbauen.

Allerdings befürchten knapp 70 Prozent der Investoren, dass der Immobilienmarkt die hohen Kapitalzuflüsse nur beschränkt aufnehmen kann. Zusätzliche Mittel würden dann vor allem die Preise bestehender Liegenschaften weiter nach oben treiben und die Renditen schmälern, statt zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. «Entscheidend für den Wohnungsmarkt ist also nicht allein die Frage, wie viel Kapital investiert wird, sondern ob daraus zusätzlicher und erneuerter Wohnraum entsteht», sagt Co-Studienautor Daniel Steffen.

Die Studie «Immobilienanlagen: Und jährlich grüsst das Murmeltier?» untersucht zum fünften Mal die Anforderungen institutioneller Anleger an Immobilien- und Hypothekenanlagen. Sie basiert auf einer Befragung von 249 institutionellen Anlegern, darunter 134 Pensionskassen und Sammelstiftungen. Diese verwalten zusammen 724 Milliarden Franken und decken damit einen erheblichen Teil des Schweizer Vorsorgevermögens ab.

Die Studie kann hier als PDF heruntergeladen werden.