Eigenheim – die passende Finanzierung finden

Wegen des tiefen Zinsniveaus erfreuen sich längerfristige Festhypotheken grosser Beliebtheit – viele Kunden wollen sich bei einem tiefen Zinsniveau für mehrere Jahre «einloggen».

Um das Risiko gegenüber einer ungewissen Zinsentwicklung klein zu halten, sollten Hypothekarkunden aber verschiedene Laufzeiten respektive mehrere Tranchen an Hypotheken kombinieren. Das betont Alfred Ledermann (Bild), Leiter Produktmanagement Hypotheken bei UBS.

Herr Ledermann, in jüngster Zeit haben sich Hauseigentümer vermehrt entschlossen, langfristige Festhypotheken abzuschliessen, zum Beispiel solche mit 10-jähriger Vertragsdauer. Was spricht dafür?

Bei diesen Kunden steht die Überlegung im Vordergrund, sich bei einem heute nach wie vor günstigen Zinsniveau längerfristig einen günstigen Zinssatz zu sichern. Das macht Sinn, wenn die Investition repsektive der Kauf eines Eigenheims wirklich auf sehr lange Sicht angelegt ist.

Ein Mix an Festhypotheken mit unterschiedlichen, teilweise langen Laufzeiten ist zudem vernünftig. Ansonsten besteht das Risiko, dass in einer Hochzinsphase nicht nur ein Teil, sondern die gesamte Finanzierung abläuft und vertraglich neu ausgehandelt werden muss.

Was spricht gegen langfristige Festhypotheken?

In einem normalen Zinsumfeld sind langfristige Finanzierungen schlicht und einfach teurer als kurzfristige Hypotheken. Die lange Zinsbindung ist also mit höheren Kosten verbunden. Weiter ist zu beachten, dass langfristige Festhypotheken die Flexibilität einschränken. Eine ausserordentliche, vorzeitige Vertragsauflösung ist nur im Fall eines Verkaufs der Liegenschaft vertraglich vorgesehen und kann mit hohen Ausstiegskosten verbunden sein.

Viele Kunden entschliessen sich, ihre Finanzierung auf mehrere Festhypotheken zu verteilen, zum Beispiel auf 3-, 5- und 10-jährige Festhypotheken. Ist auch hier die mangelnde Flexibilität als Nachteil zu sehen?

Grundsätzlich empfehlen wir einen Mix von mehreren Tranchen. Dies können unterschiedliche Tranchen von Festhypotheken sein, aber auch eine Kombination von Fest- und Libor-Hypotheken. Durch die Beimischung einer Libor-Hypothek profitiert der Kunde aktuell von niedrigeren Zinsen und gewinnt zusätzliche Flexibilität in der Finanzierung.

Zum Beispiel kann der Kunde bei der 3-Monats-Libor-Hypothek alle 3 Monate neu disponieren und je nachdem diesen Teil der Finanzierung zurückzahlen oder in eine Festhypothek umwandeln.

Gibt es keine fixe Vertragsdauer für eine Libor-Hypothek?

Wir bieten mit unserer Libor-Hypothek eine der flexibelsten Finanzierungen auf dem Markt. Bei der 3-Monats-Libor-Hypothek kann der Kunde tatsächlich vier Mal im Jahr neu disponieren, das heisst, in eine andere Finanzierung wechseln oder die Summe zurückzahlen. Eine fixe Vertragsdauer bzw. eine Mindestlaufzeit von beispielsweise zwei bis fünf Jahren kennen wir im Unterschied zu vielen Mitbewerbern nicht.

Welchen Mix an Laufzeiten finden Sie persönlich interessant?

Ich finde es eine Überlegung wert, zum Beispiel eine 10-jährige Festhypothek mit einer Libor-Hypothek zu kombinieren. Damit ist ein Teil gut gegen Zinserhöhungen abgesichert. Mit der Libor-Hypothek kann ich hingegen fortlaufend die Lage neu beurteilen und neu disponieren. Nehmen wir an, ich leiste die üblichen Amortisationen, das heisst Rückzahlungen des Kredits, indirekt durch Einzahlungen auf ein Säule-3a-Konto bei einer Bank.

Im Fall späterer Zinserhöhungen könnte ich die Amortisationen von indirekt auf direkt umstellen, um die Zinskosten zu reduzieren. Oder ich habe auch die Möglichkeit, bei geänderten Verhältnissen auf dem Geld- und Kapitalmarkt von der Libor-Hypothek in eine Festhypothek zu wechseln, um mich abzusichern.

Seit Monaten ist eine gewisse Unsicherheit spürbar, ob die Zinsen nun steigen werden oder nicht. Wie soll sich ein Laie dazu eine Meinung bilden?

Als Hypothekarkunde sollte man sich bewusst sein, dass die kurzfristigen Zinsen – welche für Libor-Hypotheken massgeblich sind – von den Notenbanken gesteuert werden. Die langen Laufzeiten, also Finanzierungen am langen Ende der Zinsstrukturkurve, hängen von verschiedenen Erwartungen ab, etwa der Erwartung hinsichtlich Inflation.

Das heisst: Wenn ich einen Entscheid treffen will, wann der Wechsel von Libor- in eine Festhypothek angezeigt ist, muss ich auch die Entwicklung bei den langen Laufzeiten im Auge behalten.

In der Praxis kommt es oft vor, dass ein Kunde den Zins schon im Voraus fixieren will – wenn zum Beispiel 2014 eine Festhypothek ausläuft. Ist dies möglich?

Ja, ohne weiteres. Mit der UBS Terminhypothek kann der Zins für eine Festhypothek bis 12 Monate im Voraus fixiert werden. Davon machen derzeit viele Kunden Gebrauch, und zwar nicht nur kommerzielle, sondern auch private Hypothekarkunden.

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