Hans-Peter Bauer über besondere Muster im Kursverlauf von kotierten Immobilienfonds.
Das Muster lässt sich anhand der Bewegungen im laufenden Jahr aufzeigen: Bei den 2010 durchgeführten Kapitalerhöhungen im Umfang von 1,05 Milliarden Franken für acht Schweizer Publikumsfonds wurde während der Kapitalerhöhung ein im Vergleich zum Markt erhöhter Kursabschlag dieser Titel beobachtet. Nach erfolgter Kapitalerhöhung wurde zumindest bei den Titeln mit hoher Handelsliquidität eine rasche Angleichung des Preisniveaus an den Markt festgestellt.
Der im Vergleich zum Referenzmarkt tiefere Kurs kann durch das aus der Kapitalerhöhung resultierende zusätzlich Angebot erklärt werden. Fortgesetzt starke Investorennachfrage vorausgesetzt, darf jedoch tendenziell eine erneut positive Kurssteigerung erwartet werden.
Zudem zwingt das nach Abschluss der Kapitalerhöhung höherere Gewicht des Titels im Benchmark passiv orientierte Index-Investoren dazu, diese Position aufzustocken. Beides zusammen genommen führt für kurze Zeit zu einer im Vergleich zum Markt überdurchschnittlichen Nachfrage nach diesem Titel, die den vorhergehenden Abschlag rasch kompensiert.
Ähnliches gilt bei Ertragsausschüttungen von Immobilienfonds. Vor dem Ausschüttungsdatum kann ein überdurchschnittlicher Kursanstieg beobachtet werden. Kurzfristig orientierte Anleger suchen den Einstieg kurz vor Dividendenzahlung, da sie auf eine schnellere Kompensation der Dividendenzahlung nach der Auszahlung spekulieren, als dies fundamental durch die Ansammlung laufender (Miet-)Erträge gerechtfertigt wäre.
Von den von uns analysierten Titeln konnte dieser Kursverlauf beispielsweise bei CS Interswiss und Realstone Swiss Property Fund (siehe Grafiken) beobachtet werden.
Wie regelmässig ist das Muster?
Kapitalerhöhungen wie Dividendenzahlungen bieten somit kurzfristig orientierten Anlegern erhöhte Gewinnchancen. Allerdings lässt sich dieses Muster der Kursentwicklung nicht regelmässig beobachten. Befürchten die Investoren beispielsweise, dass die mit der Kapitalaufnahme getätigten Investitionen gegenüber dem Bestandesportfolio keinen Mehrwert liefern, wird sich nach der Kapitalerhöhung der Kurs nicht wieder erholen.
Damit setzt auch jede kurzfristige Investition eine fundierte Analyse der zugrunde liegenden Immobilienanlagen, der Verwendung des Kapitals aus Kapitalerhöhung sowie der Nachhaltigkeit des ausgewiesenen Dividendenertrages voraus.
Kursverlauf Realstone Swiss Property Fund (oben) und CS Interswiss (unten) vor und nach dem Ausschüttungsdatum:
