Der für die Schweizer Wohnungsmieten entscheidende Referenzzinssatz dürfte vorerst stabil bleiben. Die Ökonomen Fabian Waltert und Thomas Rieder von UBS Switzerland erwarten, dass er in den kommenden Quartalen bei 1,25 Prozent verharrt. Erst Ende 2027 rechnen sie mit einem Anstieg auf 1,5 Prozent.

Der Referenzzinssatz liegt seit September 2025 wieder auf seinem historischen Tief von 1,25 Prozent. Vorausgegangen waren mehrere Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB), die ihren Leitzins schrittweise auf null Prozent reduzierte.

Die Mieten steigen trotzdem

Für Mieter bedeutet das allerdings nicht, dass Wohnen generell günstiger wird. Zwar können Haushalte, die Anspruch auf eine Mietzinssenkung haben und diese rechtzeitig eingefordert haben, inzwischen von tieferen Nettomieten profitieren.

Die Angebotsmieten für neu ausgeschriebene Wohnungen liegen laut UBS jedoch rund 15 Prozent höher als noch vor fünf Jahren. Wer umzieht, muss deshalb weiterhin mit deutlich höheren Wohnkosten rechnen.

Die Auswirkungen der beiden Referenzzinssenkungen von 2025 sind dennoch sichtbar. Der Mietpreisindex des Bundesamts für Statistik lag im Mai nur noch 1,1 Prozent über dem Vorjahresniveau. Das war der geringste Anstieg seit fünf Jahren. Für 2026 und 2027 prognostiziert die UBS allerdings wieder eine Erhöhung des Mietpreisindex um jeweils 1,5 Prozent.

SNB dürfte 2027 erstmals wieder erhöhen

Hinter der Prognose steht die Erwartung einer allmählichen Normalisierung der Schweizer Geldpolitik. Die UBS geht in ihrem Hauptszenario von einer Belebung der Konjunktur bei weiterhin geringem Inflationsdruck aus.

Die SNB dürfte deshalb nach Einschätzung der Grossbank im Juni 2027 erstmals wieder tätig werden und den Leitzins um 25 Basispunkte erhöhen. Bis dahin dürften insbesondere Geldmarkthypotheken attraktiv bleiben. Bei längerfristigen Hypothekenzinsen erwartet die UBS bis Mitte 2027 je nach Laufzeit einen Anstieg um rund 10 bis 20 Basispunkte. Die aktuelle UBS-Zinsprognose passt zu diesem Bild: Für Ende 2026 wird weiterhin ein SNB-Leitzins von null Prozent erwartet, für Juni 2027 dagegen 0,25 Prozent.

Referenzzins reagiert mit Verzögerung

Dass ein höherer SNB-Leitzins nicht unmittelbar höhere Mieten bedeutet, liegt an der Konstruktion des Referenzzinssatzes. Massgebend ist der Durchschnittszins sämtlicher ausstehender Hypotheken. Neu abgeschlossene Finanzierungen haben darin nur ein relativ geringes Gewicht. Veränderungen am Hypothekarmarkt schlagen deshalb erst mit erheblicher Verzögerung durch.

Der massgebliche Durchschnittszins dürfte sich laut UBS inzwischen weitgehend stabilisiert haben. Damit der Referenzzinssatz von 1,25 auf 1,5 Prozent steigt, müsste der Durchschnittszins um mindestens sieben Basispunkte zulegen. Im Basisszenario dürfte diese Schwelle erst Ende 2027 erreicht werden.

Ein Anstieg um 0,25 Prozentpunkte ist für Mieter durchaus relevant: Er kann grundsätzlich Mietzinserhöhungen von bis zu 3 Prozent ermöglichen.

Negativzinsen werden unwahrscheinlicher

Die UBS hat zudem zwei Risikoszenarien durchgerechnet. Bei einer erneuten Eskalation im Nahen Osten und steigenden Energiepreisen könnte der Inflationsdruck zunehmen. Dann könnten Zinserhöhungen früher notwendig werden und der Referenzzinssatz bereits ab Mitte 2027 auf 1,5 Prozent steigen.

Umgekehrt könnten eine globale Rezession und zusätzlicher Aufwertungsdruck auf den Franken die SNB wieder in Richtung Negativzinsen drängen. Die UBS hält dieses Szenario inzwischen allerdings für weniger wahrscheinlich. Selbst dann dürfte der Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent bleiben.

Ein weiterer Rückgang auf 1 Prozent gilt als ausgesprochen unwahrscheinlich. Dafür müsste der durchschnittliche Hypothekarzins unter 1,125 Prozent fallen. Ein solches Niveau wurde laut UBS nicht einmal während der Schweizer Negativzinsphase von 2015 bis 2022 erreicht.