Seit langem gilt der Zürcher Wohnungsmarkt als Alptraum für diejenigen, die in diesem Kanton eine Wohnung suchen. «Wer in den letzten Jahren eine Wohnung suchte, kennt das Bild: Gedränge im Treppenhaus, kurze Besichtigungsfenster, viele Interessierte – und am Ende oft eine Absage», beschreibt die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in ihrem am Dienstag publizierten Immobilienbarometer für das dritte Quartal 2026 die Situation.

Doch nun zeichnet sich gemäss der Staatsbank eine leichte Entspannung ab – was die ZKB vorsichtig als «möglichen Auftakt zu einer Trendwende» interpretiert. Sie macht die Entspannung an den Leerwohnungszahlen fest. Während schweizweit der Anteil leerer Wohnungen von 1,01 Prozent im Jahr 2025 auf 0,93 Prozent im Jahr 2026 (den tiefsten Wert der letzten Jahre) sank, stieg im Kanton Zürich die Leerwohnungsziffer von 0,48 Prozent auf 0,52 Prozent.

Historisch betrachtet bleiben die Leerstände auf tiefen Niveaus.

Am stärksten fällt der Anstieg in der Agglomeration aus, aber auch in der Stadt Zürich stehen etwas mehr Wohnungen leer.

Ursina Kubli, Leiterin des Immobilien-Research der ZKB, kommentiert: «Im Kanton Zürich zeichnen sich nach steigendem Druck erste Entspannungstendenzen ab. Von Entwarnung kann zwar keine Rede sein, doch der Markt bewegt sich weg von der maximalen Knappheit.»

Weniger Nettozuwanderung, mehr Neubau

Die ZKB führt diese Entwicklung auf zwei Faktoren zurück: Zum einen hat die Nettozuwanderung im Kanton 2026 gegenüber den Vorjahren deutlich abgenommen, und zum anderen hat die Bautätigkeit angezogen, was mehr Wohnraum schafft. Beide Faktoren sollen auch dafür sorgen, dass das Wachstum der Angebotsmieten allmählich abnimmt.

Entspannt sich der Zürcher Wohnungsmarkt, könnte dies Auswirkungen auf die ganze Schweiz haben. Denn in den letzten Jahren sind gemäss ZKB viele Haushalte wegen der Wohnungsknappheit aus dem Kanton Zürich in günstigere Nachbarkantone gezogen. Wenn nun der Druck in Zürich abnimmt, könnten auch weniger Haushalte wegziehen.

Einfluss der Saron-Hypotheken auf den Referenzzinssatz

Für diejenigen, die keine Wohnung suchen, sondern länger Mieter des gleichen Objekts sind, könnte es hingegen recht bald teurer werden. Die ZKB ortet nämlich beim hypothekarischen Referenzzinssatz Aufwärtspotenzial.

Grund dafür seien die deutlich höheren Energiekosten, auf die die Schweizerische Nationalbank voraussichtlich mit Leitzinserhöhungen reagieren werde. Dazu kommt, dass der Anteil variabel verzinslicher Hypotheken (auf Basis des Geldmarktsatzes Saron) gestiegen ist. Kubli erwartet, dass dies dazu beiträgt, dass der Referenzzinssatz bereits in der zweiten Jahreshälfte 2027 erneut steigen wird.

Noch ist der Aufwärtstrend beim Zürcher Wohneigentum ungebrochen.

Gar nichts von Entspannung ist hingegen bei den Eigenheimpreisen zu spüren. Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) hat im dritten Quartal 1,6 Prozent zugelegt. Immerhin konstatiert die ZKB, dass der seit über 20 Jahren anhaltende Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen an Schwung verliere. Die Preise würden in der Schweiz 2027 noch um 2,5 Prozent und im Kanton Zürich um 2 Prozent zulegen.