Wie der starke Franken auf die Immobilienpreise wirkt

Die tiefen Zinsen schlagen sich in der Bewertung der Immobilien nieder: Hans-Peter Bauer über schleichende Nebeneffekte der Frankenhausse.


Der starke Schweizer Franken erfüllte in den letzten Monaten viele mit Genugtuung. Die kleine, aber feine Schweiz hat sich in der grossen Krise bislang äusserst wacker geschlagen. Doch langsam macht sich wegen der anhaltenden Frankenstärke ein Unwohlsein bemerkbar.

Sorgen bereiten beim gegenwärtigen Franken-Niveau nicht nur die schwindenden Margen, sondern auch die absehbaren Exportrückgänge. Dies bedeutet wiederum, dass die Nationalbank eher später als früher an der Zinsschraube drehen dürfte; zumindest solange die Finanzierungsprobleme der periphären Euro-Länder den Euro-Kurs belasten, wird sie sich zurückhalten.

Je länger die Zinsen, insbesondere am langen Ende, auf dem ausserordentlich tiefen Niveau verharren, umso stärker wird sich dies in der Bewertung der Immobilien niederschlagen. Neben den bereits seit längerem wirksamen Faktoren – wie der relativen Cash-Flow-Attraktivität von Schweizer Immobilienaktien im Verhältnis zu Anleihen oder der sich aus dem Trend hin zu «sicheren» Werten resultierenden Zusatznachfrage – ist nun ein neuer, weitreichender Faktor hinzu gekommen: nämlich die Absenkung des internen Diskontsatzes bei der Bewertung der Immobilien.

Dieser technische Bewertungssatz bewegt sich zur Zeit bei rund 5 Prozent. Nun haben die ersten Immobiliengesellschaften begonnen, den Satz zu senken. Zunächst nur wenig, knapp 10 Basispunkte, aber immerhin. Eine Reduktion um 25 Basispunkte würde bei einem Level von 5 Prozent eine Erhöhung des NAV um rund 5 Prozent zur Folge haben.

Ist der Markt der tatsächlichen Entwicklung voraus?

Mit Blick auf die Agios der Immobilienfonds könnte man sich fragen, ob der Markt nicht wieder einmal der tatsächlichen Entwicklung voraus ist. Dies würde jedoch voraussetzen, dass das Zinsniveau auf Jahre hinaus nicht wieder das durchschnittliche Niveau des letzten Jahrzehnts erreicht.

Diese Hypothese erscheint zur Zeit durchaus plausibel, ist aber aufgrund der vielen offenen strukturellen Probleme in Europa und den USA keineswegs sicher. Doch zunächst gilt es erst einmal abzuwarten, ob und um wieviel sich die Senkung des Diskontsatzes im Sektor etabliert.

 

 

AUTOREN

Claude Baumann ist einer der Gründer von finews.ch. Er publiziert zudem regelmässig in der «Handelszeitung». Bekannt wurde er auch durch mehrere Fachbücher über die Finanzbranche.

Ralph Pöhner ist einer der Gründer von finews.ch. Er veröffentlicht sonst in «Die Zeit» und arbeitete zuvor unter anderem für AWP, «Facts» und die «Weltwoche».

Hans-Peter Bauer ist Präsident und CEO der Swiss Finance & Property AG in Zürich. Das Unternehmen ist spezialisiert auf alternative Anlagen im Bereich Immobilien und Hedge Funds.

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