Das Geschäft mit Immobilien ist schwieriger geworden. Dies spürte auch ein global ausgerichteter Immobilienfonds der UBS-Tochter Credit Suisse. Er erlitt eine markante Bewertungsanpassung.
Der Credit Suisse Real Estate Fund International verzeichnete im vergangenen Jahr eine Anlagerendite von -21,5 Prozent, im Vorjahr war es noch ein Minus von 6,8 Prozent. Dies teilte die Credit Suisse (CS) am Mittwoch mit. Grund für den Dämpfer war laut der Medienmitteilung die Entwicklung an den globalen Immobilienmärkten.
Der Verkehrswert der Liegenschaften lag bei 2'521,5 Millionen Franken (Vorjahr: 3’675,0 Millionen Franken). Der Rückgang begründet das Institut einerseits mit Abwertungen im Bestandesportfolio und andererseits mit dem Verkauf von mehreren Liegenschaften. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz stieg von 4,51 Prozent auf 5,39 Prozent.
Markant tiefere Ausschüttungen
Die Mietzins-Ausfallrate betrug 8,7 Prozent (8,5 Prozent). Laut der CS sind die Liegenschaften in Seattle und Frankfurt zwar bereits vermietet, die Wohnungen sind aber von den Mietern noch nicht bezogen.
Der CS REF International hat das Portfolio im vergangenen Jahr um sieben auf 47 Liegenschaften reduziert. Dies hatte direkte Auswirkungen auf die Mietzins-Einnahmen. Diese sanken 2023 um 9,6 Prozent auf 191,6 Millionen Franken. Neben der Anpassung des Portfolios schmälerten auch Währungseffekte das Ergebnis. Dagegen stieg der Gesamtaufwand um 13,2 Millionen auf 120 Millionen Franken. Die Ausschüttung pro Anteil sinkt entsprechend auf 27 Franken; im Vorjahr lag diese noch bei 35 Franken.
Abschlag zum inneren Wert verschwindet
Die Fremdfinanzierungs-Quote lag bei 31,4 Prozent.
Um den Kundenbedürfnissen entgegenzukommen, wurde der Immobilien-Fonds im November vergangenen Jahres in ein NAV-basiertes Produkt umgewandelt. Aus diesem Grund weist er kein Agio respektive Disagio zum inneren Wert mehr auf (Vorjahr: Disagio von 18,9 Prozent). Wie die CS schreibt, wird die Bereitstellung einer Möglichkeit zur Vermittlung von Fondsanteilen weiterhin geprüft.
Deutlich weniger Anteile
Gut ein Fünftel der Anteile (22,5 Prozent) wurde auf Ende 2023 gekündigt. Diese werden laut der CS voraussichtlich im April 2025 zurückbezahlt. Die per Ende Geschäftsjahr 2022 gekündigten 407’787 Anteile werden am 24. April 2024 zurückbezahlt. Damit reduziert sich per 24. April 2024 die Anzahl Anteile im Umlauf von 3’057’409 auf neu 2'649’622 Anteile.
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Ja, es gab keine andere, wirtschaftlich sinnvolle Alternative.26.56%
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Nein, man hätte die Credit Suisse abwickeln sollen.18.53%
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Nein, der Bund hätte die Credit Suisse übernehmen sollen.28.24%
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Man hätte auch ausländische Banken als Käufer zulassen sollen.9.13%
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Man hätte eine Lösung mit Schweizer Investoren suchen sollen.17.55%
