UBS: Die 10-Millionen-Schweiz ist Raketentreibstoff für Immopreise

Der Wohnungsmarkt in der Schweiz gerät unter gewaltigen Stress: Die Experten der Grossbank UBS haben eine drastische Prognose veröffentlicht, was eine 10-Millionen-Schweiz bis Mitte der 2030er-Jahre bedeutet.

Die Schweiz befinde sich derzeit mit Blick auf den Wohnungsmarkt in einer bisher nie dagewesenen Konstellation, schreibt die UBS in einer Mitteilung vom Mittwoch. Bisher ging ein starkes Bevölkerungswachstum auch immer mit einer hohen Bautätigkeit einher.

Doch aktuell sei dies nicht der Fall. Und das werde für den Wohnungsmarkt Konsequenzen haben.

Neue Situation

Schon in der ersten Jahreshälfte 2024 werde die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz die 9-Millionen-Grenze überschreiten, blickt die Bank in einer Mitteilung vom Mittwoche nach vorne. Bereits Mitte der 2030er-Jahre dürfte dann die «magische» 10-Millionen-Marke erreicht sein.

Dieses Wachstum um eine weitere Million dürfte eine neue Situation schaffen. Noch nie in der Geschichte des Landes sei die Wohnbevölkerung so schnell gewachsen und derart stark durch internationale Migration getrieben gewesen. Gleichzeitig werde die Entwicklung von einer geringen Bautätigkeit begleitet.

Bis 2034 fehlen 150'000 Wohnungen

In der Vergangenheit sei es anders gewesen. So habe seit der 5-Millionen-Schweiz 1955 die Schaffung von mehr als genug Wohnraumein und ein massiver Ausbau der Verkehrsinfrastruktur dafür gesorgt, dass die Mieten insgesamt deutlich schwächer stiegen als die Löhne. Doch die Ära der im Verhältnis zum Einkommen sinkenden Wohnkosten, des grösseren Flächenkonsums pro Person und des Trends zu mehr Wohnkomfort sei vorbei.

Nur um den Flächenkonsum stabil zu halten, würden bis 2034 aufgrund der lahmenden Bautätigkeit kumuliert voraussichtlich mindestens 150’000 Wohnungen fehlen, heisst es weiter.

Eine Bonanza?

Und dieser Nachfrageüberhang dürfte sich auch bei den Preisen niederschlagen. Die Experten gehen davon aus, dass die Angebotsmieten bis Mitte der 2030er-Jahre real insgesamt um 25 bis 30 Prozent zulegen könnten. Durch die starke Migration dürfte die Entwicklung dabei zudem an Zentrumslagen stärker ausfallen als in der Peripherie. Die sogenannten «Speckgürtel» um die Zentren dürften sich in die Agglomeration ausdehnen.

In ihrem Szenario hat das nicht nur Auswirkungen auf die Mieten, sondern auch auf die Immobilienpreise – die UBS stellt in der Studie die Frage nach einen «Bonanza». Bei einer moderaten Zinsentwicklung dürften die Preise für Eigenheime und auch Mehrfamilienhäuser stärker steigen als die Einkommen. «Wohnimmobilien haben damit das Potenzial, an vergangene Wertsteigerungen anzuknüpfen oder diese sogar zu übertreffen», lautet das Fazit.

Vorsicht vor Markteingriffen

Die Bank warnt aber davor, dass dies durch Eingriffe am Markt anders kommen könnte. Die Politik könnte den Markt mit zusätzlichen Regulierungen belasten. Das würde eine noch niedrigere Bautätigkeit zur Folge haben, schreiben sie. Auch andere Aspekte wie mangelnde Anreize für energetische Sanierungen, wären nachteilig.