Die Corona-Pandemie hat am Immobilienmarkt der Schweiz neue Vorzeichen gesetzt. Ein Report der Credit Suisse benennt die neuen Trends.
Als wichtigste Konsequenz der Pandemie bezeichnet Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei der Credit Suisse (CS), den Durchbruch des Arbeitens im Homeoffice. «Damit geht eine Aufweichung der räumlichen Trennung zwischen Wohnen und Arbeiten einher.» Die Prioritäten der Wohnungssuchenden hätten sich verändert und der Radius vergrössert.
Aufgrund der veränderten Gewohnheiten würden namentlich die Städte an Anziehungskraft verlieren, heisst es in der Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2022». Profitieren würden in erster Linie die Agglomerationsgemeinden der Gross- und Mittelzentren sowie ländliche Gemeinden im Einzugsgebiet der Agglomerationen. Damit bestätigen die CS-Experten einen Trend, über den finews.ch schon vor Jahresfrist berichtete.
Nullwachstum in den Grossstädte
Als Gründe nennen die Studienautoren das Nullwachstum der Grossstädte bei der Bevölkerung 2020 und 2021. Zwar würden die Zentren nach wie vor von der internationalen Zuwanderung profitieren. Doch die Binnenabwanderung aus den Zentren habe sich akzentuiert. Diese habe sich bereits im Jahr 2020 gegenüber dem Niveau der Vorjahre in etwa verdoppelt und letztes Jahr nochmals zugelegt.
«Die Kluft zwischen Stadt und Land auf dem Immobilienmarkt wird künftig etwas kleiner werden», sagt Hasenmaile. Der Urbanisierungs-Trend kehre sich damit aber nicht um, sondern würde nur längerfristig gebremst. Das dürfte eine willkommene Entspannung in den Grosszentren ermöglichen.
Der Immobilienmarkt zeige eine Nachfrageverlagerung hin zu weniger zentralen Standorten und grösseren Wohnungen. Das würden verschiedene Marktindikatoren wie Suchabonnemente, Leerstände und Insertionszeiten zeigen.
Leerstandsquoten auf dem Land sinken
Demgegenüber dürften die Leerstandsquoten in den ländlichen Gebieten wieder sinken. Dieser Angebotsüberhang werde auch durch die geringere Anzahl an Neubauprojekten abgebaut. Die Baubewilligungen für Mietobjekte sei klar zurückgegangen. Einzig bei den Eigenheimen rechnet die Credit Suisse wieder mit einer steigenden Bautätigkeit.
Ein weiterer Effekt der Pandemie sei, dass der Zweitwohnungsmarkt «wachgeküsst» wurde, wie die CS das bezeichnet. Homeoffice-Arbeitsmodelle würden sich gut mit Zweitwohnungen kombinieren lassen. Getrieben von der hohen Nachfrage zeichne sich hier nach Jahren stagnierender beziehungsweise rückläufiger Preise derzeit ein fulminanter Preisschub ab. Der höheren Nachfrage stehe ein geringes Angebotswachstum gegenüber, was als eine Spätfolge der Zweitwohnunginitiative gesehen wird, die vor zehn Jahren in Kraft getreten ist.
Zinsgeschäft der Banken heizt Preise an
Die Autoren rechnen mit Blick nach vorn mit weiter steigenden Preisen bei Eigentum und auch bei Mieten. Die weiter tiefen Hypothekarzinsen würden die Nachfrage nach Wohneigentum ebenfalls antreiben. Die Nachfrageindizes für Eigentumswohnungen und Eigenheime liegen weiter auf einem höheren Niveau als vor der Pandemie.
Die Immobilienexperten sehen einen Zielkonflikt der Politik: Wachstum, die ausreichende Wohnraumversorgung mit bezahlbaren Mieten und Preisen und gleichzeitig ein Stopp der Zersiedlung: Das alles sei nicht auf einen Nenner zu bringen.
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Ja, es gab keine andere, wirtschaftlich sinnvolle Alternative.26.23%
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Nein, man hätte die Credit Suisse abwickeln sollen.18.71%
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Nein, der Bund hätte die Credit Suisse übernehmen sollen.28.31%
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Man hätte auch ausländische Banken als Käufer zulassen sollen.9.46%
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Man hätte eine Lösung mit Schweizer Investoren suchen sollen.17.29%
