Der Pool misst 145 Quadratmeter, etwa die Fläche einer grosszügigen Familienwohnung in Zürich. Dahinter liegen eine versenkte Feuerstelle und ein Weg, der durch das Dünengras zum rund 200 Meter entfernten Ionischen Meer führt.

Die Villa hat sechs Schlafzimmer, ein separates Gästezimmer und mehr als 500 Quadratmeter Wohnfläche. Wir stehen in Sea Dunes, einem exklusiven Wohnquartier von Costa Navarino.

Die meisten Häuser hier werden von ihren Eigentümern bewohnt und nicht vermietet. Schon das unterscheidet den Ort von vielem, was entlang der südeuropäischen Küsten an vermögende Ausländer verkauft wird: Dort stellt sich oft die Frage, ob jemand ein Zuhause kauft oder eine Eintrittskarte.

Innen und aussen gehen ineinander über: Villa in Privatbesitz in Navarino Dunes, über das Resort zu mieten. (Bild: Costa Navarino)

Ansturm aufs Mittelmeer

Südeuropa zählt inzwischen zu den bevorzugten Zielen der international mobilen Reichen. Im vergangenen Jahr prognostizierte das Beratungsunternehmen Henley & Partners, Italien werde netto 3'600 Millionäre anziehen, Portugal 1'400 und Griechenland 1'200, während Grossbritannien mit 16'500 mehr verliere als jedes andere Land.

Dieses Jahr verzichtet die Beratungsfirma auf solche Schlagzeilenzahlen. Stattdessen bewertet Henley nun, wie attraktiv einzelne Länder strukturell für mobile Vermögen sind.

Auf einer Skala bis 100 erreichen Portugal 72,5, Italien 72,3 und Griechenland 70,5 Punkte. Damit liegen sie vor Grossbritannien mit 68,3 und nahe bei der Schweiz mit 70,8 Punkten, wobei der Bericht Griechenland zu den klarsten Profiteuren der jüngsten Veränderungen bei der europäischen Investitionsmigration zählt.

Der Wettlauf um die Pauschalsteuer

Ein Treiber ist das Steuerrecht. Grossbritannien schaffte im April 2025 sein Non-Dom-Regime ab, während Italien vermögenden Zuzügern seit 2017 eine jährliche Pauschale auf ihre ausländischen Einkünfte anbietet.

Diese begann bei 100'000 Euro, wurde 2024 verdoppelt und stieg mit dem Budget 2026 für Neuzuzüger auf 300'000 Euro. Am stärksten profitiert hat Mailand.

Griechenland kopierte das Modell: Neuzuzüger zahlen bis zu 15 Jahre lang 100'000 Euro pro Jahr auf alle ausländischen Einkünfte, sofern sie mindestens 500'000 Euro im Land investieren. Makler an der Athener Riviera berichten, britische Käufer machten inzwischen den Grossteil ihrer Non-Dom-Geschäfte aus.

Griechenland legt die Latte höher

Golden Visas sind derweil teurer geworden oder ganz verschwunden. Portugal, das Pionierland, strich 2023 inmitten einer Wohnungskrise die Immobilienvariante, und Spanien schloss sein Programm vollständig.

Griechenland erhöhte die Schwelle 2024 von 250'000 auf 400'000 Euro, in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf den grösseren Inseln sogar auf 800'000 Euro. Inhaber eines Golden Visa dürfen ihre Immobilien zudem nicht mehr kurzfristig vermieten.

In Costa Navarino spielen diese Schwellen kaum eine Rolle. Selbst die kleinsten hier verkauften Villen kosten ein Vielfaches davon.

Wohnen am Grün: In Costa Navarino beginnt der Golfplatz dort, wo der Garten endet. (Bild: Costa Navarino)

Immobilien als zweites Standbein

finews hat Costa Navarino schon früher besucht und über die Hotels, die Golfplätze und die Vision des Gründers berichtet, des verstorbenen Reeders Kapitän Vassilis Constantakopoulos. Die direkten und indirekten Investitionen in die Destination übersteigen 1,2 Milliarden Euro.

Costa Navarino erstreckt sich über mehr als 1'000 Hektaren an vier getrennten Standorten, und die Gesamtausgaben dürften sich 2,5 Milliarden Euro nähern. Immobilien sind das zweite Standbein des Geschäftsmodells.

Verkauft, bevor es steht

Der Wohnbau begann 2017 mit Sea Dunes und Olive Grove, beide ab Plan verkauft. Die Käufer erwerben ein Grundstück und lassen sich von einem der Architekturbüros, mit denen die Entwicklerin zusammenarbeitet, eine vollständig individuelle Villa entwerfen.

Gebaut wird erst, wenn ein Käufer unterschrieben hat, und je nachdem, wie rasch die Baubewilligung vorliegt, dauert es zwei bis drei Jahre. In Olive Grove haben manche Eigentümer zwei oder sogar drei Parzellen zu einem Grundstück zusammengelegt, und eine dieser Villen hat einen eigenen Spielplatz.

Strenge Regeln

Die Vorschriften sind streng. Villen in den vorderen Reihen von Sea Dunes dürfen nur ein Geschoss haben, damit jede Reihe freie Sicht aufs Meer behält, und nur die letzte Reihe darf höher bauen.

In ganz Costa Navarino darf höchstens 10 Prozent der Fläche überbaut werden. Der Luxus liegt ebenso im Raum zwischen den Häusern wie in den Häusern selbst.

Schlüsselfertig und deutlich teurer

Die schlüsselfertigen Quartiere Rolling Greens und Valley Greens kamen später hinzu. Ihre Villen sind kleiner und lassen nur begrenzte Änderungen zu: Käufer können bessere Materialien wählen, aber keine Wände versetzen.

Die jüngste Villa mit drei Schlafzimmern in Valley Greens, mit rund 170 Quadratmetern Wohnfläche, ging für zwei Millionen Euro weg. Das ist deutlich mehr, als die ersten Villen dieser Grösse kosteten, als sie 2020 auf den Markt kamen.

Ein Quartier war während der Pandemie innert eines Jahres ausverkauft. Viele Käufer hatten den Ort nie gesehen und kauften virtuell; die meisten waren frühere Hotelgäste.

Altes Geld, lange Horizonte

Rund die Hälfte der Eigentümer sind Griechen. Sie bevorzugen eher die kleineren schlüsselfertigen Villen, verbringen dort ein bis zwei Monate im Jahr und vermieten sie in der übrigen Zeit.

In Sea Dunes ist es umgekehrt: Die ausländischen Eigentümer, vor allem aus Mittel- und Westeuropa, nutzen ihre Villen meist selbst. Laut der Entwicklerin dominiert keine einzelne Nationalität, doch die Schweizer sind gut vertreten.

Man geht mit dem Eindruck, dass Costa Navarino weniger auf die Golden-Visa-Klientel setzt als auf altes europäisches Geld. Die Käufer sind Familien, die den Ort aus den Ferien in den Resorts kennen, die Aufenthaltsbewilligungen als selbstverständlich betrachten oder gar nicht brauchen und die in Generationen statt in Haltedauern denken.

Eine Familie, kein Pass

Die Entwicklerin rät den Käufern, ihre eigenen Anwälte und Steuerberater beizuziehen. Die Regeln zur Bauhöhe, die geringe Dichte und die Gästequartiere für die erweiterte Familie weisen alle in dieselbe Richtung.

Der Zielkäufer sucht keinen Weg in die EU. Es ist die Familie, die in den nächsten 30 Jahren jeden Sommer am selben Ort verbringen und dabei die Golfplätze und Tennisanlagen geniessen will.

Bis zu 6'000 Euro in der Hochsaison

Die Villa, die wir besuchen, wurde 2025 fertiggestellt und nahm als erste in Sea Dunes am vom Resort verwalteten Vermietungspool teil. Zum Start lagen die Preise bei 3'600 Euro pro Nacht und stiegen in der Hochsaison auf 5'000 oder 6'000 Euro.

Die Mieter erhalten das ganze Haus, samt Untergeschoss mit Personalunterkunft und mindestens einem Golfcart für die Wege im Resort. Andere Eigentümer haben ihre Untergeschosse in Kinos, Weinkeller oder private Spas verwandelt.

Die Küchengeräte stammen von Miele, und der Grund ist nicht das Prestige: Die Marke hat im nahen Kalamata einen Händler, der den Service innert 24 Stunden garantiert. Selbst auf dem Peloponnes ist Luxus zum Teil eine Frage der Logistik.

Eine der letzten beiden Villen im Verkauf: Haus mit sechs Schlafzimmern in Sea Dunes, das ab Plan gebaut wird. Visualisierung. (Bild: Costa Navarino Residences / ISV)

Fast ausverkauft

Heute ist Navarino Dunes, der erste der vier Standorte, fast ausverkauft. Laut der Entwicklerin sind nur noch zwei Objekte zu haben: je eine Villa in Sea Dunes und in Olive Grove, beide mit fünf oder mehr Schlafzimmern.

Die Verkaufswebsite führt die ab Plan zu bauende Villa mit sechs Schlafzimmern in Sea Dunes ab 6,8 Millionen Euro inklusive Steuern auf. Die schlüsselfertige Villa in Olive Grove mit 630 Quadratmetern Innenfläche ist ab 6,4 Millionen Euro zuzüglich 3,09 Prozent Handänderungssteuer ausgeschrieben.

Alle verbleibenden Projekte sollen bis zum dritten Quartal 2027 fertiggestellt und übergeben sein. Die nächste Etappe ist in Navarino Bay geplant, einem weiteren Standort der Destination nahe Pylos, und Details sollen «in Kürze» folgen.

Der Preis der Knappheit

Knappheit ist natürlich auch ein Verkaufsargument. Hier scheint sie aber real zu sein. Wer den Erstmarkt verpasst hat, hat noch Optionen. Laut der Entwicklerin ist der Sekundärmarkt gut entwickelt, allerdings mit einem deutlichen Preisaufschlag.

Alternativen an der Adria

Wo das Angebot knapp wird, tauchen Alternativen auf. An der Adria versucht sich Montenegro als nächste Destination zu positionieren: Das Land ist nicht in der EU, nutzt aber den Euro und ist Beitrittskandidat.

Das ehrgeizigste Projekt ist Luštica Bay, eine 690 Hektaren grosse Überbauung auf einer Halbinsel am Eingang zur Bucht von Kotor.

Adria-Kulisse: die Marina von Luštica Bay in Montenegro. (Bild: Luštica Bay)

Sawiris an der Adria

Das Unternehmen dahinter war längere Zeit in der Schweiz kotiert: Orascom Development Holding mit Sitz in Altdorf, präsidiert von Samih Sawiris, dem ägyptischen Investor, der hierzulande durch die Wiederbelebung von Andermatt bekannt ist. Orascom entwickelt Luštica Bay seit 2008 in einem Joint Venture mit der montenegrinischen Regierung.

Von den geplanten 1,5 Milliarden Euro sind bisher mehr als 775 Millionen Euro investiert. Über 700 Wohneinheiten wurden übergeben, und das erste Chedi-Hotel des Landes ist in Betrieb.

Ein Golfplatz von Gary Player soll auf die Saison 2029 hin bereitstehen. Die Käufer kommen aus mehr als 50 Ländern.

Eine andere Klientel

Luštica steht nicht allein. Wenige Kilometer entfernt, in Tivat, machte der verstorbene kanadische Goldmagnat Peter Munk aus einer ehemaligen jugoslawischen Marinewerft Porto Montenegro, eine Superyacht-Marina, die 2016 an die Investment Corporation of Dubai verkauft wurde.

Auf der anderen Seite der Bucht, in Herceg Novi, baute Azmont Investments für rund 650 Millionen Euro Portonovi. Herzstück ist das erste One&Only-Resort Europas, das finews.ch-Kolumnist Carsten K. Rath im vergangenen Dezember besprochen hat.

Laut Rath stammt das Geld dort zu einem grossen Teil aus den Vereinigten Arabischen Emiraten, Grossbritannien und Russland. Das ist eine andere Klientel als jene auf dem Peloponnes.

In Costa Navarino scheinen die Eigentümer persönlich zu erscheinen. Und nach den grosszügigen Gästequartieren zu urteilen, kommen sie selten allein.