Der Schweizer Immobilienmarkt hat die Zinswende weit besser verkraftet als andere Länder. Doch Gefahren bestehen auch hier, warnen die Immobilienspezialisten von Iazi.
Die Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) von derzeit 1,75 Prozent haben den Haus- und Immobilienkauf deutlich verteuert. «Geld hat wieder einen Wert und einen Preis. Und das ist auch richtig so», sagte Iazi-Chef Donato Scognamiglio am einer Medienkonferenz am Dienstag in Zürich.
«Die Schweiz ist im Vergleich zu unseren Nachbarländern ein Sonderfall und so etwas wie eine Insel der Glückseligen», gab er aber zu bedenken.
Zum Glück nicht wie in Deutschland
Denn: «Wenn wir in der Schweiz einen Wertrückgang bei den Immobilien wie in Deutschland sähen, hätte das dramatische Folgen», erklärte der Chef der Immobilienspezialstin. Bei einem Wertverlust von rund 10 Prozent würden die Besitzer einer Immobilie mit einer typischen 80 Prozent-Hypothek rund die Hälfte des Gegenwerts ihres Eigenanteils verlieren. «Und dann käme auch schnell der Anruf von der Bank, dass man Eigenkapital nachschiessen müsse.»
Bei den Renditeliegenschaften wären die Auswirkungen noch deutlicher, da hier die Fremdfinanzierungsregeln noch strenger seien.
Weniger Transaktionen
Aber ein solches Szenario zeichnet sich, folgt man Scognamiglio, hierzulande derzeit nicht ab. Spürbar sei aber, dass die Zahl der Transaktionen die Höchststände aus Zeiten der Corona-Krise wieder verlassen hätten und danach durch den Zinseffekt weiter gedrückt wurden.
Auch an der Anzahl der neu abgeschlossenen Hypotheken der privaten Haushalte lasse sich das gut ablesen. Hier habe es sowohl für selbstgenutztes Wohneigentum und noch viel stärker für Buy-to-let, also den Kauf zur Vermietung, einen deutlichen Rückgang gegeben. «Was heute nicht mehr geht, ist überteuerte Liegenschaften kaufen, auf Wertsteigerungen hoffen und über Abschreibungen Minimalrendite erzielen», so der Iazi-Chef weiter.
Kein Verkaufsdruck
Den Grund, warum die Preise in der Schweiz nicht stärker auf die höheren Zinsen reagieren, sieht Scognamiglio darin, dass bisher die verkaufswilligen Hausbesitzerinnen und Besitzer noch nicht gezwungen sind, zu verkaufen. Sie bieten ihre Immobilien zwar länger an, aber bleiben bei ihren hohen Preisvorstellungen.
Laut den Daten von Iazi kostet ein typisches Einfamilienhaus mit rund 140 Quadratmetern Wohnfläche in Zürich derzeit rund 3,19 Millionen Franken. In Basel sind es 2,25 Millionen, in Bern 1,87 Millionen, in Genf 2,94 Millionen und in Lausanne 1,96 Millionen Franken. Damit wäre etwa in Zürich nach den Tragbarkeitsregeln ein jährliches Einkommen on 525'000 Franken nötig, um sich ein solches Haus zu erwerben. Im Vergleich dazu: Das mediane Bruttoeinkommen in der Schweiz lag 2020 laut Bundesamt für Statistik bei rund 80'000 Franken.
Mieten klettern mit
Auch die Mieten steigen weiter, und durch den steigenden Referenzzinssatz nicht nur die Angebots-, sondern auch die Bestandsmieten. In Zürich liegen die Angebotspreise für eine 110-Quadratmeter-Wohnung bei 3'800 Franken, in Genf bei 3'930, und in Basel immer noch bei 2’640 Franken.
Mit Blick nach vorn rechnet Scognamiglio damit, dass der Referenzzins gegen 2 Prozent steigen wird.
Auch bei den Leitzinsen sieht er das Ender der Fahnenstange noch nicht erreicht und geht von einer weiteren Erhöhung durch die SNB aus.
Trotzdem droht der Schweiz weder bei den Preisen für Eigenheime oder Eigentumswohnungen ein Preiseinbruch durch die höheren Zinsen, noch ist mit einer Entspannung auf dem Mietmarkt zu rechnen. Das steigende Mietzinsniveau steht auch möglichen Befürchtungen entgegen, dass es bei den Renditeliegenschaften zu deutlichen Bewertungsabschlägen kommen wird.
Einmal mehr stützt die Zuwanderung
Gegen eine Krise am Immobilienmarkt sprechen die Daten, die das wirtschaftliche Umfeld der Schweiz abbilden. Vergleichsweise tiefe Inflation, historisch gesehen tiefe Zinsen, ein starker Arbeitsmarkt und eine weiter starker Zuzug. Insbesondere in den Zentren macht sich demnach die Nettozuwanderung mit einem weiter knappen Angebot an Mietwohnungen bemerkbar.
Der überwiegende Teil der Zuwanderer kommt aus Europa ist gut ausgebildet, hat im Durchschnitt öfter einen akademischen Abschluss als die Schweizer und auch ein höheres Durchschnittseinkommen.
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Ja, es gab keine andere, wirtschaftlich sinnvolle Alternative.26.43%
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Nein, man hätte die Credit Suisse abwickeln sollen.18.84%
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Nein, der Bund hätte die Credit Suisse übernehmen sollen.28.13%
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Man hätte auch ausländische Banken als Käufer zulassen sollen.9.03%
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Man hätte eine Lösung mit Schweizer Investoren suchen sollen.17.56%
