Sachwerte in einer sich wandelnden Welt

Was sind Sachwerte und warum sind sie heute zunehmend relevant?

Greg: Sachwerte wie Infrastruktur und Immobilien unterstützen den Transport von Daten, Gütern, Energie und Menschen. Ihre Relevanz wird durch strukturelle Veränderungen verstärkt – darunter KI, steigender Datenverbrauch, E-Commerce, Lieferkettenumbau und wachsender Energiebedarf – geprägt durch ein globales Streben nach Resilienz und inländischer Kapazität in kritischen Sektoren.

James: Im Immobilienbereich bietet eine zyklische Erholung zusätzliche Chancen, da begrenzte Kapitalverfügbarkeit und Neubautätigkeit die Angebots- und Nachfragedynamik in ausgewählten Sektoren verbessert haben. Dies dürfte zu höheren Mieten, Auslastung und steigenden Werten führen. Wir sind überzeugt, dass dies eine mehrjährige Erholung antreiben wird.

In diesem Umfeld suchen Investoren zunehmend Sachwerte zur Diversifikation, Einkommensgenerierung, Renditepotenzial und Inflationsabsicherung. Materielle Sachwerte können zudem Widerstandsfähigkeit in einer geopolitisch volatilen Welt bieten – institutionelle Anleger erhöhen ihre Immobilienallokationen 2026 auf ein Vierjahreshoch.

Wie können Sachwerte die Portfoliodiversifikation und Widerstandsfähigkeit verbessern?

Greg: Private Immobilien und Infrastruktur haben historisch eine geringe Korrelation sowohl zu öffentlichen Anlageklassen als auch zueinander aufgewiesen und so die Portfolioresilienz gestärkt.
Die Allokation in diese Anlageklassen hat historisch die Portfolioergebnisse verbessert – durch höheres Renditepotenzial bei geringerer Volatilität im Vergleich zu traditionellen Aktien- und Anleiheallokationen, was zu besseren risikoadjustierten Renditen führte¹. Ein Portfolio mit 30 Prozent Sachwerten erzielte über 20 Jahre etwa 20 Prozent weniger Volatilität als ein 60/40-Portfolio².

Unserer Ansicht nach können Infrastruktur und Immobilien als komplementäre Bausteine dienen – mit Zugang zu strukturellem Wachstum und zyklischer Erholung bei gleichzeitig geringer Korrelation zwischen beiden.

Welche Megatrends prägen die Chancen bei Sachwerten?

Greg: Megatrends verändern die Funktionsweise der Wirtschaft, wobei ihre Auswirkungen je nach Anlageklasse unterschiedlich sind. Infrastruktur ermöglicht strukturelles Wachstum und unterstützt Energie-, Daten- und Transportsysteme, da die Nachfrage nach Konnektivität, Energie und Mobilität weiter steigt. Zentrale Themen sind die Digitalisierung und Elektrifizierung der Wirtschaft sowie skalierte Transportnetzwerke.

James: Ebenso sind wir thematische Investoren mit hoher Überzeugung, die sich auf Immobiliensektoren konzentrieren, die von langfristigen säkularen Rückenwinden profitieren – darunter Rechenzentren und Logistik, die unserer Meinung nach weiterhin von der KI-Revolution und der beschleunigten E-Commerce-Nachfrage profitieren werden. In einigen Bereichen überschneiden sich beide – insbesondere bei digitaler Infrastruktur und industrieller Aktivität. Unserer Ansicht nach spielen sie unterschiedliche und komplementäre Rollen innerhalb einer diversifizierten Allokation.

Warum sind private Märkte wichtig und wie bedeutend ist die Managerauswahl?

James: Sachwerte werden hauptsächlich über private Märkte zugänglich. Betrachtet man die USA, so ist der Gewerbeimmobilienmarkt ein Markt von etwa 22 Billionen US-Dollar, von dem über 90 Prozent in Privatbesitz sind. Infrastruktur bietet ebenfalls erhebliche Chancen – mit geschätzten 106 Billionen US-Dollar an globalen Investitionen bis 2040, verglichen mit einer privaten Infrastruktur-Vermögensbasis von 1,6 Billionen US-Dollar im Jahr 2025.

In privaten Märkten hängen die Ergebnisse stark von der Managerauswahl ab, wobei die Performancestreuung zwischen Top- und Bottom-Quartil-Managern deutlich größer ist als in öffentlichen Märkten³.
Blackstone investiert seit Jahrzehnten diszipliniert in diese Sektoren und sieht im aktuellen Umfeld eine überzeugende Gelegenheit, da Infrastrukturnachfrage und Immobilienfundamentaldaten sich verbessern.

Fussnoten

(1) Morningstar Direct, NCREIF, Cambridge, 20-Jahres-Zeitraum bis zum 30. September 2025.
(2) Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für zukünftige Erträge. Morningstar Direct, NCREIF, Cambridge, Stand: 30. September 2025. Das in der Branche übliche 60/40-Portfolio besteht zu 60% aus dem S&P 500 Index und zu 40% aus dem Bloomberg US Aggregate Bond Index. Das 30% Sachwerte-Portfolio umfasst 15% Private Immobilien, 15% Private Infrastruktur, 45% S&P 500 Index und 25% Bloomberg US Aggregate Bond Index. Private Immobilien werden durch den NFI-ODCE Index dargestellt. Private Infrastruktur wird durch den Cambridge Associates Private Infrastructure Index dargestellt.
(3) Quelle: Cambridge Associates, Morningstar, über den 10-Jahres-Zeitraum vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2024. Die für private Manager dargestellten Renditen sind IRRs, während öffentliche Manager jährliche Gesamtrenditen nach Gebühren zeigen.