Investieren in Immobilien: Direkt oder indirekt?

Viele Anleger trauen der Erholung an der Börse noch nicht. Als Alternative ziehen sie Immobilien in Betracht. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt dafür?

Luciano_GabrielEin Interview mit Luciano Gabriel, CEO von PSP Swiss Property.

Herr Gabriel, soll man besser ein Haus kaufen oder Anteile an einem Immobilienfonds oder Aktien einer Immobiliengesellschaft?

Ich würde nicht das eine gegen das andere ausspielen. Vorab muss man aber zwischen selbstgenutztem Wohneigentum und Renditeliegenschaften unterscheiden. Letztlich ist ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung natürlich auch ein Investitionsobjekt.

In erster Linie hat Wohneigentum aber einen ideellen Wert; Renditeüberlegungen oder Gewinnerwartungen sollten eine untergeordnete Rolle spielen.


«Ich würde eher zu einer indirekten Anlage raten»

Für das Anlageportfolio kommen hingegen nur Renditeliegenschaften in Frage. Es steht natürlich jedem Anleger frei, zum Beispiel selber einen Wohnblock als Investition zu kaufen, wenn er über genügend flüssige Mittel verfügt, auch für den zukünftigen Erneuerungsbedarf. Ich würde aber eher zu einer indirekten Anlage raten.

Was spricht gegen Direktanlagen?

Die Probleme beginnen bei der Investitionssumme. Vor allem Privatanleger können es sich nur selten leisten, einen ganzen Wohnblock oder ein Gewerbeobjekt zu kaufen. Und nach einem Kauf sollte man noch genügend Liquidität besitzen, um das Portfolio ausreichend zu diversifizieren.

Doch auch wenn man das Geld hat, stellt sich die Frage, ob man selber über das Know-how und die Erfahrung verfügt, um ein geeignetes Objekt zu suchen und zu selektieren. Nach dem Kauf muss die Liegenschaft zudem bewirtschaftet werden, man muss sich mit den Mietern beschäftigen, Renovationen organisieren.


«Ein Haus zu verkaufen, ist ein Prozess, der Nerven kostet»

Und wenn man das Haus eines Tages wieder verkaufen will oder muss, beginnt wiederum ein langwieriger Prozess, der viel Zeit, Nerven und Geld beanspruchen kann. Falls der Investor eine Liegenschaft bereits nach wenigen Jahren verkaufen möchte, muss er im Weiteren mit einer sehr hohen Grundstückgewinnsteuer rechnen.

Mit Immobilienfonds oder Immobiliengesellschaften ist alles viel einfacher?

Das würde ich schon sagen. Anteile an Immobilienfonds und Aktien von Immobiliengesellschaften können Sie jederzeit an der Börse kaufen und verkaufen. Sie sind also jederzeit liquid. Auch beim Kauf müssen Sie nicht gleich Millionen in die Hand nehmen – Anteile und Aktien sind schon für weniger als 100 Franken erhältlich.


«Sie erwerben ein breit diversifiziertes Portfolio»

Sie brauchen sich weder um die Evaluation und Selektion von Liegenschaften zu kümmern, noch um deren Bewirtschaftung oder Verkauf. Mit einem einzigen Anlageentscheid, dem Kauf von Fondsanteilen oder Aktien, erwerben Sie auf einen Schlag eine Beteiligung an einem breit diversifizierten Portfolio von Liegenschaften.

Ein weit verbreitetes Vorurteil betrifft das Risiko: Immobiliengesellschaften würden in riskantere Büro- und Gewerbeliegenschaften investieren, während Immobilienfonds sichere Wohnliegenschaften kauften. Richtig?

Büro- und Gewerbeliegenschaften sind nicht per definitionem riskant. In der Regel sind zum Beispiel die Mietverträge im Büro- und Gewerbebereich deutlich langfristiger ausgelegt als bei Wohnungen. Wichtig ist aber vor allem die Qualität des Liegenschaftenportfolios, die einen wesentlichen Einfluss auf das Niveau der Mieterschaft hat. Qualitativ hochstehende Büro- und Verkaufsräumlichkeiten an guten Lagen stehen selten lange leer. Gute Geschäftsliegenschaften können durchaus so krisenresistent sein wie Wohnliegenschaften.

Apropos Kursrisiko? Immobiliengesellschaften haben den Ruf, dass sich ihr Börsenkurs oft weit vom inneren Wert entfernt und sie so zu teuer werden.

Vor ein paar Jahren gab es eine Phase, während der der Börsenkurs bei verschiedenen Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften 20 oder 30 Prozent über den Net Asset Value (NAV) kletterte. Heute ist das bei Immobiliengesellschaften nicht mehr der Fall. Bei PSP liegt der Börsenkurs aktuell rund 7 Prozent unter dem NAV und ist somit auf einem günstigen Niveau. Gegenwärtig weisen die Immobilienfonds nach wie vor eine durchschnittliche Prämie zum NAV von etwa 15 Prozent auf, in einzelnen Fällen von mehr als 20 Prozent.

Wie sieht es mit der Korrelation aus? Immobilienaktien sind ja letztlich an der Börse kotierte Titel.

Immobilienaktien sind natürlich bis zu einem gewissen Grad auch den Unwägbarkeiten der Börse ausgesetzt, besonders bei grösseren, schockartigen Rückschlägen. Wenn man aber langfristig beispielsweise die Korrelation zwischen dem Swiss Performance Index und dem SIX Swiss Real Estate Index vom 1. Januar 2000 bis zum 30. Oktober 2009 anschaut, kommt man auf eine Korrelation von nur gerade 0,4 – eine gute Voraussetzung für eine sinnvolle Portfolio-Diversifikation und Portfolio-Optimierung.

Lesen Sie das vollständige Interview in PRIVATE Ausgabe 1/2010 – Das Magazin für private und institutionelle Investoren.

 

 

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NEWS GANZ KURZ

Allianz Suisse

Der Versicherer hat in der Romandie Wohn- und Büroimmobilien im Volumen von rund 290 Millionen Franken erworben. Dabei handelt es sich bislang um die grösste Immobilieninvestition in der Westschweiz für die Allianz Suisse. Angesichts des anhaltenden Tiefzinsumfelds investiert der Versicherer verstärkt in Immobilien.

Swiss Re

Die Ratingagentur Fitch hat das Rating für Finanzstärke für den Rückversicherer Swiss Re mit AA– und den Ausblick mit «stabil» bestätigt. Auch das Langfristrating bleibt mit stabilem Ausblick unverändert bei A+.

Swiss Life

Swiss Life Asset Managers erweitert ihr Immobilienportfolio in Deutschland um das Wohn- und Geschäftshaus Bernsteincarré in Leipzig. Auf 6'500 qm Mietfläche werden Geschäfte, Gastronomie und Büros entwickelt. Hinzu kommen 18 Wohnungen. Das Projekt befindet sich aktuell im Bau, die Fertigstellung ist für 2017 vorgesehen.

Syz Asset Management

Am 1. Dezember hat der internationale Vermögensverwaltungs-Arm der Genfer Bank Syz eine Niederlassung in München eröffnet. Wie finews.ch exklusiv berichtete, wird die Niederlassung von Michael Schlieper, Region Head Deutschland und Österreich, geleitet.

Varia US Properties

Die Zuger Immobilienfirma Varia US Properties hat am Donnerstag ihren ersten Handelstag an der Schweizer Börse SIX. Insgesamt wurden 3,5 Millionen Aktien zu einem Preis von 35 Franken ausgegeben. Varia konzentrier sich auf den US-Miethäusermarkt.

Banco Stato

Das Dotationskapital der Tessiner Kantonalbank wird massiv von 240 auf 500 Millionen Franken ausgeweitet. Dies teilte der Kanton Tessin als Eignerin des Instituts mit.

Geldwäscherei

Das vierte GAFI-Länderexamen zur Bekämpfung der Geldwäscherei und Terrorismus-Finanzierung stellt der Schweiz ein gutes Zeugnis aus. Nur Italien und Spanien schnitten bisher besser ab. Kritisiert wurde etwa, dass hierzulande der Schwellenwert für Bargeld-Transaktionen bei 25'000 Franken liegt. Das ist mehr als der vorgesehene GAFI-Schwellenwert von 15'000 Dollar.

Swiss Life

Der Immobilienfonds von Swiss Life REF Swiss Properties kauft eine Immobilie in der Innenstadt von Basel. Damit steigt der Wert des Immobilienportfolios auf 620 Millionen Franken. Zur Finanzierung weiterer Akquisitionen will Swiss Life dem Fonds weitere 100 Millionen Franken zuführen. Dies soll über eine Kapitalerhöhung geschehen. Geplant ist die Emission neuer Anteile mit einem Bezugsverhältnis von 5:1.

Temenos

Die staatliche ägyptische Housing and Development Bank, einer der grossen Hypotheken-Institute im nahöstlichen Land mit 1,5 Millionen Kunden, ist auf das Kernbanken-System von Temenos migriert. Der Genfer Bankensoftware-Hersteller wurde dabei von der ägyptischen Partnerfirma Masaref unterstützt.

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