Im Universum der Immobilien-Vehikel

Immobilien, Immobilienfirmen, Immobilienfonds? Hans-Peter Bauer über die jeweiligen Chancen und Gefahren für die Anleger.

Bei der Betrachtung des Universums an möglichen Investitionen in kotierte Immobiliengefässe in der Schweiz bieten verschiedene Möglichkeiten und Strukturen. Zum einen sind da die Anlagestiftungen, die nur für «steuerbefreite» Anleger offen sind – wenn überhaupt. Die Anlagestiftungen der Schweiz sind meist auf Jahre hinaus für neue Anleger geschlossen. 

Während für private Anleger das Eigenheim oder kleinere an der Berner Börse kotierte und nicht kotierte Immobiliengesellschaften im Fokus stehen, investieren institutionelle Anleger mehrheitlich in Vehikel, die an der Schweizer Börse kotiert sind. Immobilienaktien und Immobilienfonds sind entsprechend für institutionelle Anleger die gängigsten Investmentvehikel der indirekten Immobilieninvestoren der Schweiz.

An der SIX sind 7 Immobilienaktien und 21 Immobilienfonds kotiert und bilden so die Indizes SWIIT (Immo-Fonds) und REAL (Immo-Aktien).

Nicht nur Vermietung

Die Profitabilität von Immobiliengesellschaften ist im Schnitt höher als diejenige der Immobilienfonds, bedingt durch unterschiedlichen Sektorfokus (Kommerz versus Wohnen), aber auch durch hohe operative Effizienz der Immobiliengesellschaften.

Ein strategisch hoher Anteil an Immobilienaktien erhöht die Profitabilität des Gesamtportfolios über den Immobilienzyklus hinweg.

Immobiliengesellschaften dürfen gegenüber Immobilienfonds nebst den Einnahmen aus der Vermietung auch das Geschäftsmodell der Entwicklung für die eigene Rechnung oder für Dritte und des Handels anbieten. Diese Geschäftsmodelle bieten gegenüber der Vermietung höhere Ertragschancen, bergen aber auch Risiken.

Wie gross ist der Anteil kommerzieller Nutzung?

Mietrenditen für Immobilien mit kommerzieller Nutzung (also etwa Büros und Geschäftsräumlichkeiten) fallen über den Immobilienzyklus höher aus als für Wohnimmobilien. In der Gruppe der Immobilienfonds sind die Gelder jeweils zu rund einem Drittel in kommerziellen Flächen investiert; bei Immobiliengesellschaften liegt die Quote dagegen bei circa 80 Prozent.

Ein strategisch hoher Anteil an Immobilienaktien in einem gemischten Portfolio (Immo-Aktien und –fonds) steigert das Potential vergleichsweise hoher Ertragsrenditen.

? Hier finden Sie unsere Liste der Schweizer Immobilienfonds und Immobilien-Gesellschaften.