Anders als der Wohnliegenschaftsmarkt haben die Preise für Gewerbeimmobilien in den vergangenen Jahren stärkere Schwankungen verzeichnet. Die Pandemie, ein verändertes Arbeitsumfeld mit Homeoffice und Remote Work, der Wandel im Einzelhandel mit Verschiebungen zwischen stationärem und Online-Handel oder schlicht konjunkturelle Einflüsse haben Wirkung gezeigt.

finews sprach mit der Portfoliomanagerin Ibadete Mehmedi sowie mit Hardy Rohr, Co-Head Business Development Real Estate Switzerland, über die Marktentwicklungen und die Konzeption des neuen börsenkotierten Fonds.

Ibadete Mehmedi und Hardy Rohr (Bilder: Swiss Life)

Der neue Fonds hat ein geplantes Emissionsvolumen von 500 Millionen Franken. Er folgt auf den auf Wohnimmobilien fokussierten und ebenfalls börsenkotierten Fonds Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties, der auf ein verwaltetes Nettovermögen von knapp 2,5 Milliarden Franken kommt.

«Der Fonds zeichnet sich insbesondere durch Liegenschaften an zentralen und attraktiven Standorten aus, die stabile und ertragreiche Cashflows sowie bonitätsstarke Geschäfts- und Büromietende aufweisen.», sagte Mehmedi. «Institutionelle Investoren decken mit rund 85 Prozent einen Grossteil des Drittkundengeschäfts ab. Mit der Kotierung steht der Fonds aber auch Retail-Kunden offen.»

Nachfrage ist vorhanden

Hardy Rohr, dessen Aufgabe es ist, neue Geschäftsfelder zu entwickeln, betont die strategische Bedeutung des neuen Produkts für das Angebot von Swiss Life Asset Managers. «Wir haben eine White-Spot-Analyse gemacht und hier eine Angebotslücke identifiziert.»

Er ist überzeugt, dass der neue Fonds einen Bedarf im Markt adressiert und mit seinen stabilen Erträgen direkt ab Start auf reges Investoreninteresse stossen wird. «Wir bringen als einer der grössten Immobilienbesitzer der Schweiz eine entsprechend grosse Expertise und viel Knowhow mit. Die Nachfrage nach einem zusätzlichen Anbieter und Manager am Markt ist vorhanden – und das nicht nur von institutionellen, sondern auch von Retail-Investoren.»

Grosser Immobilienverwalter

Swiss Life Asset Managers verwaltet in der Schweiz insgesamt Immobilien im Wert von rund 45 Milliarden Franken, davon rund 70 Prozent für die Versicherungsbilanz und 30 Prozent für das Drittkundensegment, also etwa für Pensionskassen und institutionelle Kunden. Im Portfolio hierzulande entfällt jeweils rund die Hälfte auf Geschäftsimmobilien – also z.B. Büro- und Einzelhandelsliegenschaften – und auf klassische Wohnimmobilien.

«Geschäftsimmobilien als eher zyklische Komponente sind eine gute Ergänzung zum klassischen Wohnimmobilienportfolio», betont Ibadete Mehmedi weiter. «Bei den Geschäftsimmobilien haben wir in den vergangenen Jahren verschiedene Einflüsse gesehen, etwa während der Corona-Pandemie oder in der Phase steigender Zinsen. Das hat das Segment geprägt, und die Nutzeranforderungen haben sich verändert.»

Hohe Standort- und Objektqualität

Zumindest in der Schweiz hätten sich jedoch viele der pessimistischen Prognosen nicht bewahrheitet. Rohr verweist dabei auf die hohe Standort- und Objektqualität. «Ein Grund für die Stabilität ist die sehr gute Infrastruktur in der Schweiz. Hierzulande ist die Präsenz im Büro höher als in vielen anderen Ländern. Ein Schlüssel dabei sind zentrale Lagen und eine gute Erreichbarkeit. Die Leute haben sich daran gewöhnt, nicht mehr anderthalb Stunden zu pendeln.»

Die Anforderungen an die Nutzung von Büroimmobilien seien gestiegen: «Die Mitarbeitenden müssen Spass daran haben, ins Büro zu gehen. Hier muss man die Konzepte der Zukunft aktiv mitentwickeln.»

Retail hat Anpassungen vollzogen

Anders schätzt Rohr die Situation im Retailbereich ein. «In diesem Bereich sind viele Entwicklungen schon vollzogen, zum Beispiel durch die Konkurrenz des Online-Handels. Der stationäre Handel bietet inzwischen vielfältige Ladenkonzepte an, um den physischen Einkauf zu einem Erlebnis zu machen. Da gibt es Konzepte, die immer besser werden und weiterhin sehr gut funktionieren.»

Mehmedi ergänzt, dass sich dies insbesondere im Lebensmittelhandel zeige, wo der Versandanteil seit Jahren tief bleibt. Vor diesem Hintergrund verweist sie auf die Bedeutung von Food‑Anchor im Startportfolio: «Der Bereich Retail repräsentiert innerhalb des Startportfolios einen Anteil von 39 Prozent. Rund 70 Prozent davon entfallen auf Mieter mit einem starken Fokus auf Food- und Near-Food sowie Güter des täglichen Bedarfs.»

Anforderungen steigen

Die Mieterzielgruppen im Bereich kommerzielle Immobilien werden anspruchsvoller, und die Anforderungen an das Immobilienmanagement höher. Dies werde aber ertragsseitig auch remuneriert. «Eine gute Mikrolage und Mieterstruktur helfen, eine entsprechende Mehrrendite zu erzielen und die potenziellen Risiken im Griff zu halten», so die Portfoliomanagerin.

Die Liegenschaften des neuen Fonds seien allesamt hinsichtlich Lage- und Objektqualität im oberen Segment positioniert. Gleichzeitig bestehe eine breite Diversifikation hinsichtlich Mieter, geografischer Standorte und Sektoren. Das stelle sicher, dass das Portfolio auch langfristig funktioniere. «Mit dem Bestandsportfolio können wir Anlegerinnen und Anlegern von Anfang an Stabilität und Visibilität bieten», sagt Mehmedi.

Die Lancierung des Immobilienfonds «Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland» zum Nettoinventarwert (zzgl. einer Ausgabekommission) ist per 1. April geplant; die Kotierung der Fondsanteile an der SIX Swiss Exchange erfolgt am selben Tag. Die Emission erfolgt kommissionsweise («best-effort basis»), und die Zeichnungsfrist läuft vom 9. bis 20. März 2026, 12.00 Uhr (MEZ).

Das Startportfolio mit 20 Liegenschaften hat einen Verkehrswert von rund 640 Millionen Franken, das Emissionsvolumen beträgt bis zu 500 Millionen Franken. Die Bruttoanfangsrendite beläuft sich den Angaben zufolge auf 4,6 Prozent.