Die Nachfrage nach Eigenheimen und Stockwerkeigentum in der Schweiz bleibt ungebrochen hoch. Der Kauf von Wohneigentum hat auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts weiter viele Vorteile. Der Erwerb eines Eigenheims sei finanziell eine der attraktivsten Möglichkeiten zum Vermögensaufbau, heisst es im am Donnerstag publizierten «UBS Real Estate Focus 2026».

Dank tiefer Hypothekarzinsen liegen die tatsächlichen laufenden Kosten für Wohneigentum im Durchschnitt 24 Prozent unter der Miete einer vergleichbaren Wohnung. Beim Kauf würden zudem die laufenden Wohnkosten unter 20 Prozent des Bruttoeinkommens liegen. In Tiefzinsphasen wie etwa von 2020 bis 2022 hätten Neuerwerber dank Schulden im Durchschnitt zweistellige Eigenkapitalrenditen erzielt.

Die hohe Nachfrage treibt die Preise weiter. So wurden Eigentumswohnungen 2025 um 4,8 Prozent teurer und Einfamilienhäuser um 3,4 Prozent. Im laufenden Jahr dürften sich das schwache Wirtschaftswachstum und die steigende Unsicherheit am Arbeitsmarkt bremsend auf die Nachfrage auswirken. Für 2026 rechnen die UBS-Experten mit weiteren Steigerungen um 3,5 bzw. 2,5 Prozent und damit mit einer leichten Abschwächung der Preisanstiege.

(Grafik: UBS)

Die hohen Preise schliessen tiefere Einkommensgruppen vom Kauf von Wohneigentum aus. Es braucht schon eine Erbschaft oder andere Mittel, um die steigenden Eigenkapital- und Tragbarkeitshürden überwinden zu können.

Die Tragbarkeitshürden begrenzt auch die finanzierbare Wohnfläche. Bezogen auf ein Durchschnittseinkommen liegt die tragbare Eigenheimfläche für hochwertige Eigentumswohnungen im Quadratmetern etwa in Zürich oder anderen urbanen Zentren nur noch bei rund 60 Quadratmetern. Das lasse sich auch an

«Eine qualitativ hochwertige Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern ist für einen Haushalt mit lokalem Medianeinkommen nur noch in 17 Prozent aller Gemeinden erschwinglich», sagt UBS-Ökonom Thomas Rieder.

(Grafik: UBS)

Hohe Nachfrage und begrenztes Angebot treibt Mieten

Auch die Mieten sind in den vergangenen Jahren gestiegen und werden laut den UBS-Experten aufgrund der hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot auch in Zukunft weiter zulegen. Die Transaktionspreise für bestehende Mehrfamilienhäuser stiegen 2025 um rund 7 Prozent.

«Die steigenden Kosten für den Neubau werden auch die Mieten weiter nach oben treiben», sagt Matthias Holzhey. Die erwarteten durchschnittlichen Neubaukosten pro Wohnung in einem Mehrfamilienhaus lagen 2025 demzufolge bei rund 490'000 Franken. 2019 lag dieser Wert bei 420'000 Franken.

Im laufenden Jahr rechnen die Experten mit einer leichten Beschleunigung der Wohnbautätigkeit. Lokal könne es auch zu einer Entspannung kommen, etwa durch ein Überangebot bei hochpreisigen Wohnungen, wie zum Beispiel in Zürich.

Büro- und Ladenflächen weniger gefragt

Bei Gewerbeliegenschaften ist der Ausblick der UBS-Ökonomen eher pessimistisch. Die schwächere konjunkturelle Entwicklung werde Auswirkungen auf die Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen haben. «Das Wachstum der Büroflächennachfrage bricht ein», sagt Holzhey weiter. Auch der Strukturwandel mit der Verlagerung vom Präsenz- zum Onlinehandel sei noch nicht abgeschlossen.

Preisabschlag für sanierungsbedürftige Altbauten

Auch zu den Folgen der Abschaffung des Eigenmietwertes liefert die UBS eine Einschätzung. Ein substanzieller Teil der Wohneigentümer werde beim aktuellen Zinsniveau spürbar weniger Steuern zahlen. Dies erhöhe den Kostenvorteil gegenüber Mietwohnungen durchschnittlich um rund 4 Prozentpunkte und dürfte die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum in den kommenden Quartalen zusätzlich stützen.

Zudem könnte das den Wert des Immobilienbestands um 2 bis 3 Prozent anheben. «Sollten die Zinsen jedoch steigen, würden sich diese Preisgewinne rasch wieder relativieren» heisst es weiter.

Da Unterhaltskosten künftig nicht mehr abzugsfähig sind dürften sich neuwertige Eigentumswohnungen überproportional verteuern, während bei Altbauten mit einer gebremsten Wertentwicklung zu rechnen ist. Der Preisabschlag für sanierungsbedürftige Altbauten dürfte sich durchschnittlich um rund 5 Prozentpunkte vergrössern.