Die Umstände rund um Covid-19 haben die Nachfrage nach Wohneigentum gesteigert. Darum bieten immer mehr Hotels sogenanntes «Buy to use and let» an: Die Käufer erwerben ein Apartment im Hotel-Komplex, das an andere Gäste vermietet wird.
Von Artur K. Vogel, freier Mitarbeiter
Das Prinzip von «Buy and let» ist altbekannt: Man erwirbt Stockwerkeigentum, vermietet es und verdient so ein Einkommen. Umgekehrt bauen und verkaufen Hotels Eigentumswohnungen, um Kapital etwa für Renovationen oder Erweiterungen zu generieren.
Diese beiden Prinzipien vereint ein Investitionsmodell, das sich «Buy to use and let» nennt. Das Modell ist eine kreative Antwort auf die Restriktionen, welche die Zweitwohnungs-Initiative geschaffen hat. Diese wurde im März 2012 von den Stimmberechtigten knapp angenommen und verhindert vielerorts den Bau neuer Ferienwohnungen, die den grössten Teil des Jahres ungenutzt bleiben.
Wie «Buy to use and let» funktioniert, schildert man beim 400-jährigen Gasthof Post (früher Lion d’Or) im Walliser Dorf Turtmann wie folgt: «Kaufen Sie eine 2-Zimmer-Wohnung (Bild oben) oder ein Studio» – Preise ab 160'000 Franken – «und geniessen Sie Ihren Aufenthalt mit den dazugehörenden Hotel-Dienstleistungen. Während Ihrer Abwesenheit überlassen Sie die Wohnung dem Hotelier zur Weitervermietung.»
Angebote für «Buy to use and let» findet man an diversen Ferienorten. So stehen im Peaks Place (Bild oben) in Laax 74 Apartments zum Verkauf. Im benachbarten, futuristischen Rocksresort des Tourismuspioniers Reto Gurtner und seiner Weisse-Arena-Gruppe konnten sogar 170 Wohnungen erworben werden.
«164 Apartments mit 1,5 bis 5,5 Zimmern sind bereits verkauft», sagt Christoph Schmidt, in der Weissen-Arena-Gruppe für Hotellerie und Gastronomie zuständig. «Ende April 2021 standen noch sechs Studios mit je 56 Quadratmeter zum Verkauf.» Und dies trotz Preisen von durchschnittlich 15'000 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche.
Kurz vor Abschluss
Im ähnlichen Rahmen bewegen sich die Quadratmeterpreise in den 15 Apartments, die das Hard Rock Hotel in Davos (Bild unten) verkaufen will: 2,5-Zimmer-Wohnungen mit rund 60 Quadratmeter kommen auf etwa 1,2 Millionen Franken zu stehen, 4,5 Zimmer mit um die 110 Quadratmeter auf rund 2 Millionen Franken.
Fünf Apartments seien schon verkauft, sagt General Manager Florian K. Walther, davon vier an Schweizer Privatleute und eines an einen Investor. Bei mehreren weiteren stünden Abschlüsse kurz bevor.
Das Viersterne-Superior-Hard Rock Hotel Davos ist das erste der Gruppe in der Schweiz sowie das erste in ganz Kontinentaleuropa. Das erste Hard Rock Café wurde vor exakt 50 Jahren von zwei amerikanischen Hippies in London gegründet.
Im Besitz der Seminolen
Heute gehört die Gruppe Hard Rock International, die Hotels, Restaurants und Casinos in 74 Ländern betreibt, dem indigenen amerikanischen Volk der Seminolen, die vor allem in Florida leben.
«Man kauft das Apartment im Stockwerkeigentum», erklärt Walther weiter, genau wie bei einer normalen Eigentumswohnung: «Es findet sogar eine Stockwerk-Eigentümerversammlung statt.» Allerdings gibt es Einschränkungen: Individuell möblieren kann man die Wohnung nicht.
Reinigung und Unterhalt inbegriffen
Zudem kann der Eigentümer einer Residence im Hard Rock Hotel diese maximal acht Wochen pro Jahr selber nutzen, davon höchstens drei während der Hauptsaison. Im Rocksresort in Laax ist die Nutzung während der Wintersaison von Mitte Dezember bis Anfang April ebenfalls auf drei Wochen limitiert, ausserhalb dieser Saison aber unbeschränkt.
Während der Zeit, in der das Apartment nicht vom Eigentümer bewohnt wird, wird es vermietet, und auch Reinigung und Unterhalt sind inbegriffen: In Laax kümmert sich die Bewirtschaftungsorganisation «Laax Homes» darum; in Davos ist es das Hard Rock Hotel selber. Mieter und Eigentümer können dort die gesamte Infrastruktur des Hotels wie Restaurant, Bar, Spa und so weiter nutzen.
Einzahlungen in den Renovationsfonds
Abgerechnet wird in Davos individuell: Von den erzeugten Einnahmen behält das Hotel 40 Prozent. Vom 60-Prozent-Anteil des Eigentümers werden 15 Prozent an Management-Gebühr abgezogen. Die einzige weitere Ausgabe, die der Eigentümer tätigen muss, ist eine regelmässige Einzahlung in den gemeinsamen Renovationsfonds.
Im Rocksresort (Bild oben) hingegen werden «die Einnahmen pro Wohnungskategorie gepoolt und gleichmässig an die Eigentümer verteilt», erklärt Schmidt. «Auch die Betriebskosten werden, ähnlich den Einnahmen, gepoolt und pro Wohnungskategorie verrechnet.»
Konkrete Erfahrungswerte
Und wie sieht die Rendite auf ein solches Investment aus? Natürlich gibt man weder im Rockresort noch im Hard Rock Hotel konkrete Versprechen ab. Beide gehen jedoch von einem Return on Investment (ROI) von 1,5 Prozent bis 3 Prozent pro Jahr aus.
Diese Prognose beruhe auf konkreten Erfahrungswerten, betont Walther. Zwar seien wegen Corona wichtige Gästesegmente weggebrochen, etwa Briten und Skandinavier. Und auch den Ausfall der WEF-Jahrestagung im Januar habe man gespürt. Trotzdem, sagt Walther, sei das Hard Rock Hotel Davos «eines der am besten performenden Häuser in Graubünden».
Für den Verkauf der Apartments war 2020 ein gutes Jahr. «Die speziellen Umstände rund um Covid-19 haben die Nachfrage nach persönlichem Eigentum gesteigert; diese wird auch weiterhin stark bleiben», sagt Schmidt. Das hat auch damit zu tun, dass Schweizer wieder vermehrt Ferien im eigenen Land machen.
Von den Apartment-Käufern im Rockresort (Bild oben) sind laut Schmidt 80 Prozent Schweizer; auch die Residences im Hard Rock Hotel finden vorwiegend Schweizer Interessenten (TC).
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Ja, es gab keine andere, wirtschaftlich sinnvolle Alternative.26.64%
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Nein, man hätte die Credit Suisse abwickeln sollen.18.52%
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Nein, der Bund hätte die Credit Suisse übernehmen sollen.28.2%
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Man hätte auch ausländische Banken als Käufer zulassen sollen.9.36%
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Man hätte eine Lösung mit Schweizer Investoren suchen sollen.17.28%
