Auf der Liste der norditalienischen High-End-Destinationen stand der Gardasee lange nicht zuoberst. Zu präsent war das Klischee: Kolonnen deutscher und holländischer Wohnmobile, die sich im Schritttempo die Uferstrassen entlangschoben, Campingplätze Schulter an Schulter. Comersee und Lago Maggiore hatten das Prestige, der Gardasee eher die Massen.

Als uns die Kunde des Cape of Senses erreichte – ein neues Lake Hideaway & SPA einer Südtiroler Familie, 2023 eröffnet, adults only, mit Blick über den halben See – waren wir gespannt. Gewiefte Touristiker bestätigen: Der Gardasee ist auf dem Weg, eine neue Top-Destination unter den norditalienischen Seen zu werden. Die Amerikaner, immer für Neues zu haben, sind gerade dabei, die Destination zu entdecken.

Fünf Stunden, die ihr eigenes Kapitel verdienen

Also fuhren wir hin. Alleine die Anreise von Zürich über Flüela- und Ofenpass, durch den Schweizerischen Nationalpark und das Vinschgau hätte ihr eigenes Kapitel verdient: fünf Stunden, in denen die Landschaft von kargem Hochgebirge bis zu Apfelorchardeen und der ersten Wärme des Südens kippt. Sagen wir es so: Eine Fahrt durch den Gotthardtunnel ist bedeutend langweiliger.

Man kommt von Norden, noch halb alpin, und beim Erreichen des Gardasees öffnet sich das Bild: Das Wasser liegt da wie ein mediterranes Gemälde, von den Voralpen eingerahmt. Das Cape of Senses liegt genau auf dieser Grenzlinie. Hier geht das Alpine ins eigentlich Mediterrane über. Der Norden des Sees mit seinen hohen Felsen erinnert noch an Norwegen, der Süden fühlt sich eher wie ein Binnenmeer an. Für den Schweizer Gast liegt es näher als die Côte d'Azur und präsentiert sich vielleicht auch interessanter als das x-te Mal Ascona.

Johann Margesin (l.) mit Alina Deutsch (General Managerin des Cape of Senses) sowie den Söhnen und CEOs des Cape of Senses, Christian und Johannes Margesin (r.). (Bild: Cape of Senses)

Das Tor öffnet sich und es macht «Wow»

Um das Hotel zu erreichen, fährt man eine kurvige Strasse von Torri del Benaco – einem neuen Hotspot für exklusive Wohnimmobilien – hinauf. Man nähert sich dem Haus von hinten: ein elektrisches Tor, verschlossen, öffnet Raum für Phantasie. Christian Margesin, der das Hotel gemeinsam mit seinem Bruder Johannes entwickelt hat, erklärt das Prinzip: «Der Gast soll sich am Anfang durchaus fragen, was ihn hier erwartet. Dann öffnet das Tor – und es macht Wow.» Das war die Idee des Architekten. Sie funktioniert.

Das Tor öffnet sich, und mit ihm öffnet sich der halbe Gardasee. Das Haus – entworfen vom Südtiroler Duo Hugo und Alessia Demetz, Vater und Tochter – liegt in einem sanften Bogen dem Hang entlang, drei Stockwerke, nie wuchtig, überall begrünte Dächer. Alles schaut nach Südwesten, alles schaut auf das Wasser. Die Naturkulisse des Sees, die man hier in absoluter Ruhe geniessen kann, ist das wichtigste Verkaufsargument des Hauses: Ständig ändern sich die Farben, Nebel- und Wolkenformationen. Mal schimmert es silbern, dann wieder tiefblau, dann golden.

Architektur als Rahmen für den See

Vor dem Hotelbau liegt ein grosszügiger gepflegter Rasen, unterbrochen lediglich von den einladenden Pools, lautlos gehalten von sieben Mährobotern, die rund um die Uhr ihre Runden drehen. Schliesslich gibt es keine Tageszeit, zu der man Gäste mit einem Benzinmäher nicht stört. Dazwischen die alten Olivenbäume: 97 an der Zahl, während des Baus ausgegraben, an den Rand des Areals gestellt, nach der Fertigstellung wieder eingepflanzt. Fast alle haben überlebt.

Hugo Demetz, mittlerweile 75 Jahre alt und wählerisch geworden, nimmt nur noch Projekte an, die ihm gefallen. Er habe das Grundstück erst fühlen müssen, erzählt Margesin: eine halbe Stunde zwischen den Olivenbäumen spazieren, bevor er zusagte. Seine Prämisse, auf die sich die Familie sofort einliess, zieht sich durch jedes Detail: «Die Architektur soll nicht von dem ablenken, was wir hier bieten.» Nämlich dem See. Demetz hat es so formuliert: «Wenn ich ins Zimmer reingehe, spielt die Musik da draussen.»

Alles schaut auf das Wasser: Zimmer im Cape of Senses. (Bild: Gianni Baumann)

Zwei Holzarten, zwei Steinarten

Diese Disziplin zeigt sich auch in der Materialwahl. Zwei, drei Holzarten, zwei, drei Steinarten – konsequent durchgehalten durch alle 55 Suiten, durch Bar, Spa und Restaurants. Alles wirkt dadurch zeitlos auf eine Art, die man in zwanzig Jahren nicht datieren kann. Die Outdoor-Möbel stammen von Talenti, die Armaturen von Gessi – beides italienische Häuser, keine Zufallswahl. «Wir wollten ein italienisches Objekt bauen», sagt Margesin, «und nicht eine Südtiroler Kopie.» Auf den Sanitäranlagen prangt der Schweizer Qualitätsname Geberit. Die bautechnische Kompetenz hingegen holte die Familie aus der Heimat: Südtiroler Firmen seien es gewohnt, touristische Projekte in sportlichen Zeitfenstern zu realisieren.

Das Spa im ersten Untergeschoss – 2'000 Quadratmeter, drei Saunen, Innenpool, beheizter Aussenpool und Sportbecken – atmet denselben Geist der Reduktion. Auch hier der Blick in den 10'000 Quadratmeter grossen Garten und auf den See, auch hier die Stille, die das Haus so konsequent durchhält. In den sieben Behandlungsräumen mit Ruhezone und Spa Library wird ausschliesslich mit der Linie MEI (Miei Erbi Italiani, meine italienischen Kräuter) gearbeitet: Wildkräuter, handgepflückt im Balsamico-Zeitpunkt, durch Inertgas-Extraktion konzentriert. Das Kräuter- und Olivenmotiv zieht sich nahtlos weiter in die Cocktailkarte der Bar und in die Restaurants.

Adults only im Gegensatz zu Südtirol

Adults only. Das war eine lange Diskussion in der Familie. Im Alpiana, dem Stammhaus in Südtirol, ist man seit 50 Jahren stolz auf das Generationenhotel, auf Familien, auf Kinder. «In den ersten Monaten war es nicht ganz leicht, wenn ein Stammgast anruft und sagt: Jetzt macht ihr was Neues, wieso darf ich nicht hin?» Margesins Antwort: «Wir wollten keinen Gegenentwurf zum Familienhotel schaffen, sondern einen zusätzlichen Ort für Gäste, die ganz bewusst Ruhe und Zeit für sich suchen.»

Dass eine meditative Stille das Haus durchzieht, gehört zum Konzept der maximalen Konzentration. Verantwortet wird diese ruhige, bewusst zurückhaltende Atmosphäre vor Ort von Direktorin Alina Deutsch, die das Cape of Senses gemeinsam mit ihrem Team operativ führt und den persönlichen Charakter des Hauses prägt.

Garten des Cape of Senses im Zeichen der Olivenbäume. (Bild: Cape of Senses)

Küche, die den See nicht übertönt

Oben im Haus liegt das Restaurant Al Tramonto. Zum Abendessen versinkt die Sonne hinter den Bergen der Westseite, das Wasser wechselt von Blau zu Kupfer zu Schwarz, und die Küche von Gioele und seinem Küchenteam lässt das zu, ohne sich in den Vordergrund zu drängen. Drei Elemente pro Gericht, präzise Kontraste: eine Dekomposition der Insalata Caprese, bei der der Basilikum als Essenz, die Tomate als Püree und der Mozzarella geeist auftritt. Ein Raviolo gefüllt mit Baccalà mantecato, Acciughe-Creme, fermentierter Zitrone. Triglia mit Kräuter-Crumble und einer Auberginencreme, die den Fisch auf diskrete Art kommentiert. Zum Abschluss Erdbeeren auf einer Vanille-Pannacotta-Spirale, Karamellgitter, Basilikum.

Keine Sterneküche – das wäre der falsche Anspruch für dieses Haus –, aber eine Küche, die in jedem gepflegten Restaurant mühelos bestehen würde. Wer als Tischgast gelegentlich mehr Mut zur Würze vermisst, liegt allerdings vermutlich nicht falsch. Die Halbpension, im Zimmerpreis enthalten oder für 80 Euro pro Person buchbar, umfasst wahlweise das Tagesmenü, eine freie Auswahl aus der Saisonkarte oder hervorragend zubereitete Fleischgerichte vom Holzkohlegrill. Externe Gäste, erklärt Margesin, seien im Restaurant und der Bar sehr willkommen: «Sie können dadurch das Haus entdecken.»

MyTini, Tiramisuper und 6-Franken-Pils

Auf der Terrasse mit dem weiten Blick mixt Barmanager Michele Kreationen, die unter 20 Euro kosten und deren Eigenständigkeit in der obersten Liga anzusiedeln ist. Zur Aperitivo-Stunde empfiehlt sich der MyTini – ein nach persönlichem Geschmack komponierter Martini, den Michele nach kurzem Gespräch massgeschneidert zusammenstellt, kristallklar im Glas, mit roten Früchten als Garnitur. Oder der Negroni il Segretario mit Whisky Segretario di Stato und St. Germain. Zu späterer Stunde winkt ein Tiramisuper aus Kranebet Organic Gin, Kaffeeliqueur und geschlagenem Doppelrahm.

In schöner italienischer Aperitivo-Tradition gibt es dazu ohne Aufpreis ein schwarzes Tablett mit hausgemachten Chips, gerösteten Nüssen, schwarzen Oliven, einem Crostino. Das kleine Lesster Pils – ein sehr gutes Bier, übrigens – kostet 6 Euro.

Einheit der Materie, (Bild: Gianni Baumann)

Kein Ultra-Luxus-Preisschild

Margesin spricht das Thema Pricing selbst an, direkt und ohne Umschweife. «Nur weil ein Teil des Marktes bereit ist, für ein 20-Quadratmeter-Zimmer 5'000 Dollar zu zahlen, muss man das nicht machen.» Die amerikanischen Travel Agents sahen das anfangs anders: zu günstig, sagten sie, das könne nicht sein. «Der Ferrari erklärt sich selber, wenn der Gast ins Haus geht und acht Nächte hier schläft. Dann weiss er, dass er in einem versteckten Ferrari ist.» Dass Modena, die Heimatstadt des echten Ferrari, eine gute Autostunde südlich liegt, fügt sich ins Bild.

Drei Übernachtungen für zwei Personen mit Halbpension kosten im Mai in der Junior Suite rund 2'610 Euro, in der Suite rund 2'970 Euro – im Hochsommer 3'240 respektive 3'600 Euro. Das ist substantiell weniger als die teureren Häuser in Ascona und weit vom neuen internationalen Ultra-Luxus-Preispunkt von 5'000 Dollar pro Nacht entfernt.

Ausgangspunkt für Expeditionen nach Norditalien

Was das Haus über den Aufenthalt hinaus bietet, entwickelt sich gerade. In Zusammenarbeit mit einer Schweizer Agentur entstehen kuratierte Erlebnisangebote: Private Dinner in einem Olivengarten, Bootstouren zu abgelegenen Buchten. Velotouren auf den Monte Baldo seien ein Angebot, das bei Schweizer Gästen besonders verfängt, erzählt Margesin. Das Cape of Senses versteht sich nicht als Insel, sondern als Ausgangspunkt: für Sirmione mit seinem Castello Scaligero und den römischen Ruinen, für Ausflüge nach Verona, Mantua, Bologna, nach Valpolicella für Weinliebhaber, nach Mailand zum Shopping oder nach Modena, ins Herz der italienischen Automobilkultur.

Christian Margesin – kerniges Südtiroler Deutsch, bodenständig bis in die Wortwahl, dabei von präziser unternehmerischer Klarheit – beschreibt die Aufgabenteilung mit seinem Bruder: «Johannes ist eher der Treiber, ein totaler Optimist, sieht immer die Chancen. Ich und Papa sind eher die Vorsichtigeren. Die Kombination ist ziemlich gut: Du brauchst immer einen, der vorprescht, und einen, der sagt: Achtung, man könnte auch über das Geländer runterfallen.»

Caprese-Variation mit geeistem Mozzarella. (Bild: finews)

Eine Familiengeschichte mit 30-Jahre-Horizont

Der Völlanerhof, den die Grosseltern Josef und Rosa Margesin 1975 mit 25 Zimmern in Völlan bei Lana aufgebaut hatten, war ein klassisches Südtiroler Haus: Mama bediente abends bis Mitternacht die Bar, zum Galadiner erschienen die Herren im Anzug, die Hoteliers begleiteten ihre Gäste auf Bergtouren. Vater Johann, der aus St. Gallen mit einem Wirtschaftsstudium zurückgekehrt war, übernahm mit seiner Frau Monika und begann, das Haus systematisch zu transformieren. 2014 kam der grosse Wurf: Abriss, Neubau in zwei Bauphasen, Umbenennung in Alpiana Resort, Neupositionierung im Segment green luxury. Der Traum vom zweiten Haus, diesmal am Gardasee, war damals schon jahrzehntealt. «Was Ascona für die Deutschschweizer ist, ist für uns Südtiroler eben der Gardasee», erklärt Margesin.

Den unternehmerischen Weitblick hat die Familie vom Grossvater geerbt – einem Mann, der sein Landwirtschaftsunternehmen gegen den Widerstand seines Gesellschafters gerade rechtzeitig verkauft hatte, kurz bevor der Markt einbrach. «Grossvater hat immer ungefähr 30 Jahre vorausgedacht», sagt Margesin. 2018 kam die Familie über einen Zufallskontakt an das Grundstück oberhalb von Torri del Benaco: eine Wiese mit alten Olivenbäumen, zwanzig Unternehmern aus Verona gehörig, seit zwei Jahrzehnten auf eine Umzonung wartend, die nie kam. Johanns Vater, ein Mann, der bei früheren Gelegenheiten auf jeder Parzelle eine Schwachstelle gefunden hatte, stand auf dem Grundstück und gab grünes Licht.

Fokus: Stammkundschaft aufbauen, auch aus der Schweiz

Das Risiko war substantiell. «Hinter dem Projekt steht keine grosse internationale Gruppe, sondern eine Familie mit einer sehr klaren Vision», sagt Margesin. Die Baugenehmigung liess bis Mai 2022 auf sich warten, die Baukosten waren durch den Ukraine-Krieg explodiert, die Eröffnung erfolgte im Juli 2023 mitten in der Hochsaison, ohne Stammkundschaft, ohne etablierten Namen. Ein neues Haus biete zwar zahlreiche Vorteile – keine baulichen Altlasten, volle Freiheit im Spa-Bereich, ein klares Konzept von Beginn an –, aber der Markt verzeihe weniger als bei etablierten Häusern.

Die Nachfrage wächst seither stetig. Langfristig gehe es darum, eine eigene Stammkundschaft aufzubauen. Der Schweizer Markt habe dabei noch viel Potenzial. Über weitere Expansionspläne spricht Margesin offen, aber ohne Eile. Vielleicht irgendwann noch ein Haus am Meer. Vielleicht auch nicht. «Wo wir das Cape of Senses nicht mehr geplant haben», sagt er, «ist es gekommen.»