UBS: Wahrscheinlichkeit für tieferen Referenzzinssatz ist gestiegen
Die Grossbank rechnet damit, dass der hypothekarische Referenzzinssatz bis Ende 2026 unverändert auf 1,5 Prozent bleiben wird. Aber wenn die Nationalbank ihren Leitzins in den negativen Bereich senken sollte, würde dies der Weg zu einem tieferen Referenzsatz ebnen.
Es ist ein kleines Ritual. Vierteljährlich verkündet das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), wo der hypothekarische Referenzzinssatz steht. Der Indikator ist ein entscheidender Faktor für die Höhe der Mieten in der Schweiz. Am 2. Juni wird es wieder soweit sein.
Der Referenzzins wird auf Grundlage des Durchschnittzinssatzes der Hypotheken ermittelt, die Banken in der Schweiz vergeben haben. Dafür führt die Schweizerische Nationalbank (SNB) quartalsweise eine Erhebung unter den Banken durch. Die Berechnung ist nicht ganz trivial. Der Referenzzins wiederum entspricht dem auf 0,25 Prozentpunkte gerundeten Durchschnittssatz.
Keine erneute Senkung im Juni
Die UBS geht davon aus, dass das BWO am 2. Juni einen unveränderten hypothekarischen Referenzzinsatz von 1,5 Prozent bekanntgeben wird. Die Grossbank geht auch nicht davon aus, dass sich an diesem Niveau viel ändern wird, bringt aber einen Vorbehalt an: «Sollte die SNB jedoch ihren Leitzins in den negativen Bereich senken, wäre ein weiterer Rückgang auf 1,25 Prozent denkbar.»
Bei der letzten Gelegenheit, im März 2025, hatte das BWO einen Rückgang des Indikators von 1,75 auf 1,5 Prozent vermeldet, den ersten Rückgang seit fünf Jahren.
Gegenläufige Entwicklung der Hyposätze
Die Bank begründet ihre Prognose damit, dass die Zinsen für Geldmarkthypotheken aufgrund der Zinssenkungen der SNB zwar gesunken sind, aber (neue) Festhypotheken teurer geworden sind. Der Rückgang des Durchschnittszinssatzes habe sich daher gegenüber dem ersten Quartal verlangsamt.
Wenn das Basisszenario der Grossbank eintrifft und die SNB nicht auf den Negativzins zurückgreift, dürfte der Referenzsatz bis Ende 2026 unverändert bleiben. Die UBS rechnet aber damit, dass sich das Wachstum der Bestandesmieten aufgrund der März-Senkung abschwächen wird. Weil aber die Angebotsmieten weiter zulegen, wird für den Gesamtmarkt bis Ende 2025 ein Plus von 1,5 Prozent veranschlagt.
Was für einen höheren oder tieferen Satz passieren müsste
Die Bankökonomen legen aber auch zwei Alternativszenarien vor. Für einen Wiederanstieg des Referenzzinssatzes müsste die SNB den Leitzins relativ kräftig anheben. Dass wäre wohl nur dann der Fall, wenn sich die Unsicherheit um die US-Zollpolitik rasch verflüchtigen, das Wirtschaftswachstum stark zulegen und der Franken abwerten würde. Die UBS hält eine solche Entwicklung für unwahrscheinlich.
Das zweite Alternativszenario hingegen ist gemäss der Bank zuletzt wahrscheinlicher geworden. Der Referenzzins könnte in den nächsten zwölf Monaten zurückgehen, wenn die SNB ihren Leitzins in den negativen Bereich senkt und so die Zinserwartungen und damit auch die Sätze für Festhypotheken nach unten drücken würde. Anlass dazu könnten deflationäre Tendenzen, ein noch stärkerer Aufwertungsdruck auf den Franken oder eine globale Rezession geben.
Der Referenzsatz hat wiederum Rückwirkungen auf die Geldpolitik, haben doch die Mieten im Landesindex der Konsumentenpreise, dem Massstab der SNB für ihre Auftragserfüllung (die Gewährleistung der Preisstabilität), ein grosses Gewicht.
