Private Debt rückt in der Immobilienbranche zunehmend in den Fokus. Warum ist dieses Finanzierungsinstrument derzeit so relevant?

Michael Trübestein: Der Fokus auf Private Debt ist eine direkte Folge der aktuellen Marktverwerfungen. Aufgrund strengerer Eigenkapitalanforderungen und regulatorischer Vorgaben beobachten wir eine strukturelle Zurückhaltung der Banken im Immobiliensegment – insbesondere bei Nachrangfinanzierungen. Kreditvolumina werden reduziert, Belehnungswerte konservativer angesetzt und Entwicklungsrisiken deutlich kritischer bewertet.

Gleichzeitig bleibt der Kapitalbedarf hoch: Projektentwicklungen müssen finanziert werden, Forward-Finanzierungen laufen aus, und zahlreiche Geschäftsmodelle sind auf Übergangslösungen angewiesen. In diesem Spannungsfeld gewinnt Private Debt massiv an Bedeutung, weil es dort Liquidität bereitstellt, wo klassische Finanzierungsquellen nicht mehr greifen oder zu langsam reagieren.

Wichtig ist jedoch: Private Debt ersetzt die Bankfinanzierung nicht, sondern wirkt als marktwirtschaftliches Korrektiv. Es spiegelt die reale Risikowahrnehmung wider – mit höheren Margen, kürzeren Laufzeiten und stärkerer Strukturierung. Für Entwickler ist es oft die einzige Möglichkeit, Projekte umzusetzen. Für Investoren eröffnet sich die Chance, in einem risikoadjustierten Umfeld attraktive Renditen zu erzielen.

Alexander Schmidt, am Markt ist häufig von einer Kreditklemme die Rede. Wie stellt sich die Situation in der Schweiz dar?

Alexander Schmidt: Zunächst ist festzuhalten, dass der Schweizer Immobilienmarkt sehr heterogen ist – sowohl geografisch als auch hinsichtlich Nutzung und Investitionsprofil. Während die Nachfrage in urbanen Zentren wie Zürich oder Genf hoch bleibt, zeigt sich in ländlichen Regionen eine Abschwächung. Auch zwischen Wohn-, Büro-, Logistik- und Retailimmobilien bestehen erhebliche Unterschiede, die sich direkt auf Preise, Renditen und Finanzierungskonditionen auswirken.

Generell beobachten wir rückläufige Belehnungshöhen. Banken agieren vorsichtiger, und die Margen steigen trotz zuletzt sinkender Zinsen weiter an, da höhere Refinanzierungskosten weitergegeben werden.

Das führt dazu, dass selbst etablierte Marktteilnehmer vermehrt alternative Finanzierungsquellen suchen. Private-Debt-Fonds gewinnen an Bedeutung, da sie Finanzierungslücken schliessen, die Banken – etwa aufgrund von Basel-III-Vorgaben oder erhöhter Risikosensitivität – nicht mehr im bisherigen Umfang abdecken. 

Michael Trübestein: «Private Debt ist kein Ersatz für Bankfinanzierung, sondern ein marktwirtschaftliches Korrektiv. Es spiegelt die reale Risikowahrnehmung im Markt wider – mit höheren Margen, kürzeren Laufzeiten und stärkerer Strukturierung.»

Welche Chancen ergeben sich für Investoren – und worauf sollten sie achten?

Michael Trübestein: Wir sehen aktuell rückläufige Renditen im Immobilienmarkt, nicht zuletzt aufgrund der starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre. Hinzu kommen die geldpolitischen Rahmenbedingungen: Seit 2024 sind die SNB-Leitzinsen gesunken, und ein rascher Anstieg des seit dem 19. Juni 2025 geltenden Nullzinsniveaus ist nicht absehbar. Vor diesem Hintergrund gewinnt Private Debt als Ergänzung oder Alternative an Attraktivität. Die Anlageklasse bietet laufende Zinserträge und trägt zur Diversifikation gegenüber klassischen Immobilieninvestments bei.

Investoren sollten jedoch sorgfältig prüfen: Belehnungshöhen sollten nicht zu aggressiv gewählt werden, die Qualität der Objekte und die Bonität der Kreditnehmer sind zentral. Ebenso relevant sind Standortfaktoren, Nutzungsarten und die Vertragsgestaltung – etwa Covenants. Richtig eingesetzt, kann Private Debt ein Portfolio stabilisieren und attraktive risikoadjustierte Erträge liefern.

Alexander Schmidt, die PURE Group hat kürzlich einen Fonds für nachrangige Hypotheken lanciert. Wie gross ist die Nachfrage – und verstehen Investoren das Produkt?

Die Nachfrage ist derzeit sehr hoch. Viele Marktteilnehmer suchen gezielt nach ergänzenden Finanzierungslösungen zur klassischen Bankfinanzierung. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend in den kommenden Quartalen fortsetzt. Entsprechend agieren wir selektiv und fokussieren uns auf qualitativ hochwertige Projekte mit erfahrenen Kreditnehmern.

Gleichzeitig zeigt sich, dass die Anlageklasse noch nicht bei allen Investoren vollständig angekommen ist. Strukturen von Nachrangfinanzierungen – etwa Risikoprofile, Belehnungsgrenzen oder Sicherheiten – müssen häufig erst eingeordnet werden.

Für Investoren mit Fokus auf stabile Erträge ist Private Debt jedoch sehr attraktiv: Laufende Zinszahlungen sorgen für kontinuierlichen Cashflow, und bei Belehnungshöhen von rund 80 Prozent bleibt das Risikoprofil vergleichsweise konservativ.

Alexander Schmidt: «Viele Marktteilnehmer suchen gezielt nach ergänzenden Finanzierungslösungen zur klassischen Bankfinanzierung.»

Der starke Schweizer Immobilienmarkt – geprägt von hoher Wohnraumnachfrage, Zuwanderung und einer robusten Wirtschaft – bietet zusätzlich ein solides Fundament. Für Schweizer Investoren kommt die Franken-Denominierung als stabilisierender Faktor hinzu, da teure Währungsabsicherungen entfallen.

Wie wird sich der Private-Debt-Markt im Schweizer Immobilienbereich entwickeln?

Michael Trübestein: Der Markt steht meines Erachtens erst am Anfang einer strukturellen Entwicklung. Regulatorische Anforderungen wie Basel III und die zunehmende Zurückhaltung der Banken werden den Bedarf an alternativen Finanzierungsformen weiter erhöhen.

Private Debt dürfte sich schrittweise als fester Bestandteil der Kapitalstruktur etablieren – insbesondere als Bindeglied zwischen Eigenkapital und klassischer Bankfinanzierung. Für Investoren bedeutet das Zugang zu stabilen Erträgen mit klar definiertem Risikoprofil. Gleichzeitig trägt die Anlageklasse zur Funktionsfähigkeit des Immobilienmarktes bei.

Prof. Trübestein: «Der Markt steht meines Erachtens erst am Anfang einer strukturellen Entwicklung.»

Ein Blick in die USA zeigt, wohin die Entwicklung gehen kann: Dort ist Private Debt längst etabliert und deutlich stärker verbreitet. In der Schweiz steht dieser Prozess noch am Anfang – entsprechend gross sind die Chancen.

Alexander Schmidt: Ich teile diese Einschätzung. In der Praxis sehen wir bereits heute, dass Private Debt keine Nischenlösung mehr ist, sondern zunehmend strategisch eingesetzt wird.

Für Projektentwickler und Bestandshalter wird diese Finanzierungsform weiter an Bedeutung gewinnen, da sie Flexibilität schafft und Finanzierungslücken effizient schliesst. Für Investoren wiederum entwickelt sich Private Debt zu einer wichtigen, renditestarken und zugleich vergleichsweise defensiven Portfolioergänzung – insbesondere in einem Umfeld, in dem klassische Immobilienrenditen unter Druck stehen.