An der diesjährigen, neunten Befragung nahmen 179 Unternehmen teil, die zusammen ein direkt gehaltenes Schweizer Immobilienvermögen von rund 366 Milliarden Franken verwalten. Damit deckt die Erhebung laut JLL rund 80 Prozent des institutionellen Gesamtmarkts ab. Von den 366 Milliarden Franken Direktanlagen werden knapp 40 Prozent von Fonds, 26 Prozent von Anlagestiftungen und noch 14 Prozent von Pensionskassen gehalten.

Zu wenig Objekte

Besonders auffällig ist der nochmals grössere «Anlagedruck». Die befragten Investoren streben für 2026 ein Akquisitionsvolumen von insgesamt 19,8 Milliarden Franken an. Das wäre ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr und zugleich ein Rekordwert. Laut Studienautor Gregor Strocka ist «fast sicher, dass nicht alles wie geplant angelegt werden kann.» Der entsprechende Markt sei vergangenes Jahr bei etwa 14 Milliarden Franken gelegen. «Auch wenn wir dieses Jahr etwas mehr Transaktionen sehen, nicht alle institutionellen Anleger werden passende Objekte finden», erläutert der Managing Director bei JLL Schweiz.

Schon im Vorjahr meldeten die Umfrageteilnehmer geplante Immobilien-Käufe im Wert von total 16,6 Milliarden Franken für 2025. «Wir sehen eigentlich jedes Jahr neue Rekorde und natürlich spielen die tiefen Zinsen hier eine wichtige Rolle», fügt er an; JLL führte die Erhebung in diesem Jahr zum neunten Mal durch.  

Noch weniger verkaufen

Dem steht allerdings ein (noch) knapperes Angebot gegenüber. Viele Investoren wollen mehr zukaufen, während gleichzeitig weniger Objekte zum Verkauf stehen. Nur 9 Prozent wollen dieses Jahr mehr Immobilien veräussern als 2025, genau die Hälfte will im laufenden Jahr weniger Objekte verkaufen. «Entsprechend dürfte sich der Nachfrageüberhang im Schweizer Transaktionsmarkt weiter verschärfen», sagt Strocka, der mit JLL Schweiz als Transaktionsberater ausschliesslich auf der gefragten «Verkäuferseite» steht. «In einem kleinen Markt können wir nicht gleichzeitig als Kauf- und Verkaufsberater auftreten, das gäbe automatisch Interessenskonflikte.»

Höhere Preise

Laut der Umfrage hat sich bei der Mehrheit der Investoren die «Preisbereitschaft» gegenüber dem Vorjahr nicht verändert (69 Prozent), weitere 29 Prozent wollen ihre Preisbereitschaft 2026 weiter erhöhen. 

Die Umfrage fand noch vor dem Ausbruch des Iran-Krieges statt. Laut Stocka sehe man allerdings im Markt «derzeit keinerlei Auswirkungen». «Die Inflationsprognosen wurden nur minimal nach oben korrigiert und sind weit vom einem Prognosestand entfernt, ab dem man Zinserhöhungen und damit einen negativen Einfluss auf den Immobilienmarkt befürchten muss».

Kleine leiden stärker unter Finanzierung

Ein weiteres Ergebnis der Studie: Das anspruchsvollere Fremdfinanzierungsumfeld trifft vor allem kleinere Marktteilnehmer. Grosse institutionelle Investoren kaufen häufig mit viel Eigenkapital und sind damit weniger abhängig von Banken. Etwas weniger als ein Drittel der befragten Investoren setzten 60 Prozent oder mehr Fremdkapital ein.