Schweizer Büromarkt: Grösseres Angebot, aber auch höhere Leerstandsquote

In Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne betrug das Angebot an verfügbaren Büroflächen per Ende 2025 rund 1,03 Millionen Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr war das ein Zuwachs um 37'100 Quadratmeter respektive 4 Prozent, wie der Gewerbeimmobilienspezialist Jones Lang LaSalle (JLL) am Donnerstag in einer Studie schreibt.

Seit Ende 2019 ist die durchschnittliche Angebotsquote in den fünf grössten Schweizer Büromärkten nahezu stetig von 4,1 Prozent auf 5,2 Prozent per Ende 2025 gewachsen. In der Vergleichsgruppe von 23 europäischen Städten stieg die Büroleerstandsquote noch deutlicher von durchschnittlich 5,2 auf 9,2 Prozent.

Grafik: JLL

JLL verweist darauf, dass von 2019 bis 2023 eine grosse Menge neu erstellter Büroflächen hinzugekommen sei. Es greife zu kurz, die vermehrten Büroleerstände nur mit Homeoffice zu erklären.

Weniger Angebot im Zürcher Zentrum

In der Region Zürich hat sich das Angebot in der Innenstadt verknappt und im Bereich Glattal ausgeweitet. Die Angebotsquote blieb gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 5,3 Prozent. Im zentralen Kreis 1 und den zentrumsangrenzenden Stadtkreisen 2, 4, 5, 6 und 8 reduzierte sich das Angebot der verfügbaren Büroflächen um über 35'000 Quadratmeter. Im Kreis 11 erhöhten sich die Büroleerstände um mehr als 50'000 Quadratmeter und stiegen auf 11,9 Prozent an.

«Die ausgedünnte Baupipeline 2026 bis 2028 mit nur knapp 71'000 Quadratmetern geplanten Arbeitsflächen und weiteren Bestrebungen zur Umnutzung von aktuellen Bürogebäuden könnte dazu führen, dass verfügbare Büroflächen in Zürich mittelfristig wieder zu einem raren Gut werden», schreiben die Experten.

In der Region Genf habe der Büromarkt eine hohe Aktivität mit Umzügen, Wegzügen, Renovationen, Umnutzungen und der Entwicklung neuer Stadteile gezeigt. Das Büroangebot stieg leicht von 6,2 auf 6,6 Prozent.

Belebung am Transaktionsmarkt

Der Transaktionsmarkt habe sich belebt, und die Spitzenrenditen seien aufgrund der gestiegenen Nachfrage leicht gesunken. Anlagestiftungen, Fonds und kotierte Aktiengesellschaften erzielten 2025 einen rekordhohen Kapitalzufluss. Insgesamt hätten sie mittels Kapitalerhöhungen über 8 Milliarden Franken eingesammelt. Das sei doppelt so viel wie der langjährige Durchschnitt. Die Mittel seien in den Ausbau der bestehenden Portfolios, in die Reduzierung der Fremdkapitalquote und nicht zuletzt in Transaktionen geflossen.

«Den wirtschaftlichen Unsicherheiten zum Trotz und entgegen den Entwicklungen in vielen anderen Branchen verbesserten sich im Jahresverlauf 2025 die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in der Schweiz», sagt Jan Eckert, CEO von LLJ Schweiz. «Viel zusätzliches Kapital belebt den Transaktionsmarkt mit entsprechendem Druck auf die Immobilienrenditen. Die Signale für einen schwungvollen Jahresstart 2026 stehen günstig.»