Zürich sticht im diesjährigen «UBS Global Real Estate Bubble Index» deutlich heraus. Die Stadt erreicht laut Mitteilung einen Indexwert von 1,69 Punkten und weist damit unter den 23 untersuchten Metropolen weltweit das höchste Blasenrisiko auf. Auf Platz zwei folgt wie im Vorjahr Tokio diesmal noch mit 1,54 Punkten, etwas weniger als noch 2025.

Vor einem Jahr lag der Index in Zürich noch bei 1,51, mit dem zusätzlichen Anstieg hat die Stadt nun laut UBS auch Miami überholt. Die US-Metropole hatte in den beiden vergangenen Ausgaben den höchsten Indexwert verzeichnet, fällt von hohen 1,79 Punkten im Vorjahr nun auf 1,41 Punkte aber aus der höchsten Risikokategorie zurück. Zürich und Tokio sind nun die einzigen beiden Städte, die von der UBS der Kategorie «High Risk» zugeordnet werden. 

Auch Genf bewegt sich nach oben

Dabei ist klar, dass sich die Risiken nicht allein auf Zürich konzentrieren. Genf erreicht einen Indexwert von 1,12 Punkten und liegt damit ebenfalls in der Kategorie mit erhöhtem Risiko. Weltweit rangiert die Rhonestadt hinter Zürich, Tokio, Miami, Dubai und Seoul auf Platz sechs.

Der Trend zeigt in beiden Schweizer Städten nach oben. Nach Einschätzung der UBS haben insbesondere die tiefen Finanzierungskosten die Ungleichgewichte auf den Wohnungsmärkten in Zürich und Genf verstärkt. Anders sieht die Entwicklung etwa in Nordamerika aus: Dort haben hohe Finanzierungskosten die Nachfrage gedämpft und das Blasenrisiko reduziert. 

Zürich wird immer abhängiger von tiefen Zinsen

Besonders ausgeprägt ist die Entwicklung in Zürich. In den vergangenen zwanzig Jahren verzeichnete die Stadt laut UBS unter den untersuchten Metropolen einen der stärksten Anstiege der Wohnungspreise. Die Nachfrage wird durch die Attraktivität des Wirtschaftsstandorts und den Zuzug internationaler Fachkräfte gestützt – zunehmend auch aus den Bereichen Technologie und künstliche Intelligenz.

Gleichzeitig bleibt Wohnraum extrem knapp. Die Leerstandsquote liegt laut UBS nahe null, während das Angebot an Wohneigentum weit unter seinem historischen Niveau verharrt. Besonders kritisch beurteilen die Ökonomen das weiter steigende Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten. Der Markt werde dadurch zunehmend von günstigen Finanzierungskosten abhängig. 

Im ausführlichen Bericht wird die Dimension noch deutlicher: Die realen Immobilienpreise in Zürich sind über zwei Jahrzehnte um fast 140 Prozent gestiegen. Die Mieten legten im gleichen Zeitraum lediglich um rund 40 Prozent, die Einkommen um etwa 30 Prozent zu. 

Kaufen wird zunehmend zum Luxus

Das Problem beschränkt sich allerdings nicht auf die Schweiz. In den meisten untersuchten Metropolen verschlingt eine neu gekaufte Wohnung mit 60 Quadratmetern inklusive Hypothekarzinsen und Unterhalt inzwischen mehr als 40 Prozent des Bruttoeinkommens einer hochqualifizierten Fachkraft. Gleichzeitig liegen die laufenden Kosten für Wohneigentum vielerorts deutlich über den Mieten vergleichbarer Wohnungen. 

Lissabon und Seoul verzeichneten in diesem Jahr die stärkste Zunahme der Marktungleichgewichte. Sie waren laut UBS erstmals Teil der Studie. In Seoul, Lissabon, Madrid und Hongkong stiegen die realen Wohnungspreise jeweils um rund 10 Prozent. In Vancouver und Toronto sanken sie hingegen um etwa 10 Prozent. Auch Frankfurt und München verzeichneten Preisrückgänge, wenn auch in geringerem Ausmass.

Die UBS sieht deshalb kurzfristig nur begrenztes Potenzial für weitere starke Preissteigerungen. «Erhöhte und teilweise wieder steigende Finanzierungskosten begrenzen das Potenzial für Preisanstiege zumindest kurzfristig», sagt Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie und Ökonom im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management. 

Für Zürich gilt allerdings eine Besonderheit: Während höhere Zinsen viele internationale Immobilienmärkte bereits abgekühlt haben, wirken in der Schweiz günstige Finanzierungsbedingungen und das chronisch knappe Angebot weiterhin preistreibend.

Blasenrisiko bedeutet noch keinen Preissturz

Ein hoher Indexwert ist dabei nicht mit einer Prognose für einen unmittelbar bevorstehenden Crash gleichzusetzen. Die UBS definiert eine Immobilienblase als erhebliche und anhaltende Überbewertung. Zu den Warnsignalen zählen insbesondere eine Entkopplung der Immobilienpreise von Einkommen und Mieten sowie übermässiges Kreditwachstum und eine zu hohe Bautätigkeit.