Immobilienmarkt: Weshalb institutionelle Investoren im Vorteil sind
«Gold, Franken und Immobilien sind in unsicheren Zeiten gefragt», sagte IAZI-VRP Donato Scognamiglio bei der Vorstellung der Immobilienmarkt-Analyse am Dienstag in Zürich. Dies – sowie die Tatsache, dass die Schweiz immer noch attraktiver als das Umfeld ist – habe auch den Schweizer Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren geprägt.
Seit 2020 seien die Immobilienpreise hierzulande um 26 Prozent gestiegen, im vergangenen Jahr um 2,6 Prozent. Die Stärke der Nachfrage in der Schweiz lasse sich auch daran ablesen, dass hier während der Phase der höheren Zinsen der Preisanstieg ungebrochen weitergegangen ist. In allen anderen europäischen Ländern habe es teilweise deutliche Rückgänge gegeben.
«Die höheren Zinsen der SNB haben den Preisschub nicht beendet, weil das Angebot ultraknapp ist.» Die Immobilienpreise hätten sich schon lange von der der Inflations- und der Lohnentwicklung abgekoppelt.
«Aber auch in der Schweiz ist das wirtschaftliche Umfeld garstiger geworden», betonte Scognamiglio. «Die schwächelnde Wirtschaft, die US-Zölle und der starke Schweizer Franken haben Auswirkungen. Die Konjunktur beeinflusst die Zuwanderung, der Franken ist so stark wie nie und bei den Unternehmen ist die Stimmung ist im Keller.»
Bei der Nettozuwanderung geht IAZ weiter von einem Wert von rund 60'000 im Jahr aus. Eine Abschwächung könnte die Nachfrage nach Wohnraum mittelfristig durchaus bremsen, heisst es weiter.
Doch der IAZI-VRP verweist darauf, wie knapp Wohnraum in der Schweiz ist. Bei einem landesweiten Durchschnitt von 1,5 Prozent Leerstand spreche man von einer Knappheit, bei dem aktuellen Wert von 1,0 Prozent von Wohnungsnot. «Was bedeutet dann eine Leerstandsquote von 0,1 Prozent wie aktuell in Zürich?»
Scognamiglio ist überzeugt, dass bei den Immobilien alles weiterhin über den Markt und den Preis laufen wird. Bei neuem Wohnraum sieht er derzeit wenig positive Signale. «Die Verdichtung ist so gut wie abgeschlossen. Ausserdem wird es sauteuer neu zu bauen. Neue Flächen werden kaum erschlossen und wir müssen abreissen, um neu zu bauen.»
Gleichzeitig ist die Kreditvergabe für Privatpersonen und Unternehmen schwieriger geworden. Für Erstere vor allem aufgrund der hohen Preise und der Tragfähigkeit. Von Investoren stehe aber genügend Kapital zur Verfügung. Das könne man etwa bei Kapitalerhöhungen für Fonds oder Stiftungen ablesen. «Institutionelle Investoren haben hier derzeit einen Vorteil.»
Abwanderung in die Agglomeration
Eine Folge der hohen Immobilien- und Mietpreise in den Zentren sei die Verdrängung und Abwanderung von Ansässigen. Das könne man in allen städtischen Zentren sehen, besonders ausgeprägt in Zürich. Das verlagere die Nachfrage in die Agglomeration, wo die Preise ebenfalls deutlicher steigen. In den Zentren selbst wird die Nachfrage durch den Zuzug aus dem Ausland hoch gehalten.
Auch das Thema Mieterhöhungen nach einer Leersanierung haben die Experten von IAZI näher beleuchtet. Auch hier spielen vor allem die Marktmechanismen und die Nachfrage. So würden in grossen Städten die Mietpreise nach einer Leersanierung um rund 50 Prozent steigen, in städtischer Agglomeration um 23 Prozent und auf dem Land nur um 15 Prozent. Unter den Zentren würde Zürich herausstechen. Hier liege der Median bei 57 Prozent, könne aber bis zu 80 Prozent betragen. In Bern (13 Prozent), Genf (26 Prozent) und Basel (34 Prozent) liegen die klar Mittelwerte tiefer.
Insgesamt geht IAZ davon aus, dass das Marktumfeld für Immobilien in der Schweiz robust bleiben wird. Dafür sorge die anhaltende Nachfrage und das knappe Angebot. Als mögliche Risiken werden stagnierende Löhne, politische Unsicherheiten oder demografische Veränderungen gesehen.
