Der Schweizer Büroflächenmarkt zeigt sich laut einer am Donnerstag veröffentlichten Studie von Raiffeisen Schweiz robust. «Das anhaltende Beschäftigungswachstum in Sektoren mit hohem Anteil an Bürotätigkeiten, die geringe Neubautätigkeit und die zunehmende Straffung der Homeoffice-Regeln in Unternehmen sorgen für Stabilität am Markt», sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.

Die befürchtete massive Korrektur ist ausgeblieben: Die ausgeschriebenen Büroflächen liegen inzwischen rund 25 Prozent unter dem Vor-Corona-Niveau, während die Leerflächenquote institutioneller Portfolios mit 7,5 Prozent sogar unter dem Niveau von Ende 2019 liegt.

Gleichzeitig habe sich der Markt strukturell verändert. Knapp 40 Prozent der Schweizer Erwerbstätigen arbeiten zumindest teilweise im Homeoffice. Viele Unternehmen holen Mitarbeitende jedoch wieder häufiger ins Büro zurück, wodurch das Einsparpotenzial bei den Büroflächen begrenzt wird. Hinzu kommt: Die Bürobeschäftigung wächst weiterhin, während die Neubautätigkeit bei Büroflächen sehr gering ist.

KI-Exposition könnte für Bedarf ausschlaggebend sein

Als nächste Herausforderung und möglichen disruptiven Faktor schätzen die Experten von Raiffeisen den vermehrten Einsatz von KI ein. Rund zwei Drittel der Bürobeschäftigten arbeiten in Berufen mit hoher bis sehr hoher KI-Exposition. Gleichzeitig gebe es bislang keinen Hinweis auf einen breit angelegten Abbau von Bürojobs. Erste Unterschiede zeigen sich jedoch: Stark KI-exponierte Berufe entwickeln sich schwächer, während Tätigkeiten mit hoher Mensch-Maschine-Komplementarität stärker wachsen.

Die Studie betrachtet deshalb fünf Szenarien bis 2031. Die Spannweite reicht von +14 Prozent Büroflächennachfrage bei dominierenden Produktivitäts- und Beschäftigungseffekten. Bei einem ausgeprägten Automatisierungsschock könnte die Nachfrage um bis zu 22 Prozent sinken. Als realistischer werden moderate Entwicklungen eingeschätzt: Im Szenario «KI als Werkzeug» sinkt die Nachfrage lediglich um 1,6 Prozent.

Qualität des einzelnen Objekts zählt

Laut Raiffeisen dürften Büroflächen nicht plötzlich obsolet werden. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass der Markt jedoch selektiver wird. Entscheidend werden deshalb künftig Lage, Qualität, Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit sein. Für Neubauten sei deshalb Zurückhaltung angebracht; bei Bestandsobjekten gewinnen flexible Nutzungskonzepte und die Möglichkeit einer späteren Umnutzung deutlich an Bedeutung.

Büroimmobilien bleiben damit als Investition interessant – aber nicht mehr als pauschale Anlageklasse. Die Qualität des einzelnen Objekts werde entscheidender sein denn je, heisst es weiter.

Wohneigentum bietet Kostenvorteil

Die Studie befasst sich auch mit der Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt. Laut Raiffeisen bietet Wohneigentum gegenüber dem Mieten trotz der hohen Immobilienpreise weiterhin einen erheblichen Kostenvorteil. Je nach Finanzierungsmodell und Region können die Wohnkosten um bis zu einem Viertel tiefer ausfallen.

Es würden sich jedoch die Anzeichen einer nachlassenden Marktdynamik mehren. «Die Nachfrage wächst langsamer, Vermarktungszeiten verlängern sich und die Zahl der finanzierten Transaktionen ist zuletzt leicht zurückgegangen», sagt Hasenmaile. «Zwar dürfte das knappe Angebot die Preise weiterhin anheben, vieles deutet jedoch darauf hin, dass die stärkste Phase des Preiswachstums im Eigenheimmarkt hinter uns liegt.»

Buy-to-let wird schwieriger

Investitionen in Buy-to-let-Objekte würden schwieriger. Diese hätten in den vergangenen Jahren von den stark steigenden Preisen und tiefen Zinsen profitiert und man habe dort attraktive Renditen erzielen können. Raiffeisen verweist dabei auf die erheblichen Klumpenrisiken etwa durch Leerständen, Mietausfällen oder dem Verwaltungsaufwand.

Hinzu komme, dass die Kaufpreise von Wohneigentum deutlich stärker gestiegen sind als die erzielbaren Mieterträge, wodurch die Anfangsrenditen unter Druck geraten sind. «Neue Buy-to-let-Investitionen sind heute deutlich stärker vom Zinsumfeld und der weiteren Preisentwicklung abhängig. Wer langfristig Renditen erzielen will, die mit Aktien oder indirekten Immobilienanlagen vergleichbar sind, muss auf anhaltende und bedeutende Wertsteigerungen hoffen. Diese sind angesichts einer erwarteten Abschwächung der Preisdynamik jedoch keineswegs garantiert», sagt der Chefökonom der Bank.