Wohnungsmarkt: Entspannung sieht anders aus
Die Leerwohnungsziffer ist 2025 auf 1,00 von zuvor 1,08 Prozent gesunken und ist damit auf den tiefsten Stand seit 12 Jahren gefallen. Das schreibt die UBS in ihrer jüngsten Studie zum Schweizer Wohnungsmarkt unter Berufung auf die Zahlen des Bundesamts für Statistik (BFS). Demnach standen Per 1. Juni 2025 schweizweit noch 48’455 Wohnungen leer, 3'500 weniger als vor Jahresfrist.
Der Rückgang fiel damit etwas deutlicher aus als im Vorjahr und betraf sowohl Mietwohnungen als auch Wohneigentum.
Der bauliche Neuzugang an Wohnungen bleibe weiter hinter der Nachfrage zurück. Und dies, obwohl sich das Bevölkerungswachstum abgeschwächt habe. Zwischen dem 1. Juni 2024 und dem 1. Juni 2025 sind demnach per Saldo 13’000 Personen weniger in die Schweiz eingewandert als in der Vorperiode.
Zwar sei bei den Baubewilligungen seit Mitte 2024 eine Trendwende erkennbar. In einer höheren Zahl fertiggestellter Wohnungen schlage sich das bislang noch nicht in nieder. 2024 stieg der Wohnungsbestand gemäss BFS lediglich um 0,95 Prozent – der niedrigste Wert seit mehr als 20 Jahren, wie die Experten weiter betonen.
Bei Mietwohnungen historisch tief
Bei Mietwohnungen liegt die Leerwohnungsziffer bei mittlerweile auf historisch niedrigen 1,4 Prozent. Bei Eigenheimen ist sie mit 0,5 Prozent weiterhin deutlich tiefer.
Die UBS macht hier die tiefen Zinsen als Faktor aus. «Wer die hohen Tragbarkeitshürden überwinden kann, profitiert beim Eigenheimerwerb von deutlich geringeren Nutzungskosten im Vergleich zur Miete. Der durchschnittliche Kostenvorteil beträgt rund 23 Prozent.» Das führe zu einer steigenden Nachfrage. Die aktiven Such-Abos nach Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum auf den Immobilienplattformen seien innerhalb eines Jahres um 11 Prozent gestiegen.
Kleine und mittelgrosse Wohnungen besonders stark gefragt
Auffällig sei die unterschiedliche Entwicklung nach Wohnungsgrösse. Die Zahl kleiner und mittelgrosser leerstehender Wohnungen sank im Vorjahresvergleich jeweils um rund 8 Prozent. Diejenige der grösseren Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern nur um 1 Prozent. Einzig bei sehr grossen Eigenheimen mit sechs und mehr Zimmern ist ein Anstieg um 6 Prozent zu verzeichnen.
Das erklären die Autoren damit, dass Haushalte, bei Umzügen öfter Kompromisse bezüglich der Wohnungsgrösse eingehen. Der Zusammenzug von Paaren oder ein späterer Auszug aus dem Elternhaus führe gleichzeitig stärkt wiederum zu einer hohen Nachfrage nach mittelgrossen Wohnungen.
Die niedrigsten Leerwohnungsziffern verzeichnen die Kantone Genf (0,34 Prozent), Zug (0,42 Prozent) und Zürich (0,48 Prozent).
Gegen den Trend sind in vier der fünf Grosszentren die Leerwohnungszahlen im Vorjahresvergleich angestiegen. Einzige Ausnahme ist Genf. Die Städte würden wegen des Mietpreisgefälles Einwohner an das Umland verlieren. Gleichzeitig bleibe die Zuwanderung aus dem Ausland stark.
Mit Blick auf die weitere Entwicklung rechnet die UBS damit, dass die Leerstandsquote in den kommenden Monaten weiter sinken dürfte, wenn auch in abgeschwächter Form. Im kommenden Jahr wird eine Leerstandsquote von 0,95 Prozent erwartet.
Ein geringeres Beschäftigungswachstum werde die Zuwanderung dämpfen. Die steigende Zahl der Baubewilligungen werde sich aber erst frühestens gegen Ende des nächsten Jahres auf das Angebot auswirken.
Knappheit treibt Mieten weiter in die Höhe
Die Wohnungsknappheit treibt den Anstieg der Angebotsmieten weiter an. Zwischen 2002 und 2014 lag die Leerstandsquote durchgehend bei etwa 1 Prozent und die Angebotsmieten stiegen durchschnittlich um 3 Prozent pro Jahr.
«Bis Ende 2026 erwarten wir eine Verteuerung der Angebotsmieten zwischen 3 und 4 Prozent. Sollte sich die Konjunktur jedoch deutlich abschwächen, dürfte der Anstieg der Mieten spürbar gedämpft ausfallen.»
