IFM Investors, der australische Spezialist für Infrastruktur, hatte im vergangenen Oktober den grössten Schweizer Rechenzentrum-Betreiber Green gekauft. Laut Schätzungen für 2 bis 2,5 Milliarden Franken. Damit machte die französische Beteiligungsgesellschaft InfraVia, einen Riesengewinn, sie hatte Green im Jahr 2018 für 214 Millionen Franken von Altice übernommen. 

IFM, der im Besitz von Pensionskassen steht, betreut hierzulande inzwischen rund 3 Milliarden Dollar an verwalteten Vermögen. Bei der Eröffnung des Zürcher Büros im Jahr 2018 waren es noch rund 500 Millionen Dollar.

Laut eigenen Angaben verwaltet IFM weltweit 201,7 Milliarden Dollar für mehr als 800 institutionelle Investoren. Dies mit Schwerpunkten in Infrastruktur-Eigenkapital und -Fremdkapital, Private Equity, Private Credit, Immobilien und börsennotierte Aktien.

Dritte Umfrage zu Private Markets

Mehr als ein Drittel der Portfolios institutioneller Anleger war bereits 2025 in Private Equity, Private Debt, nicht börsenkotierten Immobilien sowie Infrastruktur-Eigen- und -Fremdkapital investiert. Das geht aus der dritten Ausgabe des «Private Markets 700»-Barometers von IFM Investors hervor. Für die Studie wurden 700 hochrangige Anlageexperten aus 19 Ländern befragt. 

2026 soll der Anteil weiter wachsen. Besonders deutlich zeigt sich das bei Infrastruktur: 63 Prozent der institutionellen Investoren wollen ihre Allokation in Infrastruktur-Eigenkapital in den kommenden drei bis fünf Jahren erhöhen. Bei Infrastruktur-Anleihen beziehungsweise Infrastructure Debt sind es 55 Prozent.

Vom Renditebringer zur Widerstandsfähigkeit

Interessant wird die Studie vor allem im Vergleich zum Vorjahr. 2025 war das Renditepotenzial noch ein dominierendes Argument. Damals erwarteten Investoren von Infrastruktur-Eigenkapital eine Nettorendite von 13,4 Prozent, gut zwei Prozentpunkte mehr als 2024. Damit lag Infrastruktur nur knapp hinter Private Equity mit 13,65 Prozent. Bei Infrastruktur-Anleihen stiegen die erwarteten Nettorenditen gegenüber 2024 um 1,7 Prozentpunkte auf 9,6 Prozent. 

2026 verschiebt sich der Akzent. 55 Prozent nennen Inflation als eines der grössten Risiken für Private-Markets-Anlagen, 54 Prozent geopolitische Instabilität. Nur 21 Prozent beurteilen ihr Portfolio als so konstruiert, dass es unter allen wirtschaftlichen Bedingungen konstant abschneiden kann. Weitere neun Prozent bezeichnen ihr Portfolio sogar als anfällig für wirtschaftliche Schocks. 

Private Markets sollen deshalb zunehmend nicht nur Rendite liefern, sondern das Gesamtportfolio stabilisieren. 53 Prozent der Befragten nennen eine bessere Diversifikation als Grund für ihre Investments, 50 Prozent höhere finanzielle Renditen und 23 Prozent einen Schutz vor Inflation. 

Infrastruktur profitiert vom KI-Boom

Ein Trend zieht sich dagegen durch beide Studien: die Verbindung von Infrastruktur und neuen Technologien. 2025 bezeichneten 52 Prozent neue Technologien wie künstliche Intelligenz, Robotik, Digitalisierung und Automatisierung sowie den damit verbundenen höheren Stromverbrauch als wichtigsten Megatrend für ihre Anlageentscheidungen. Rechenzentren galten mit 45 Prozent als attraktivstes aufkommendes Infrastruktursegment, gefolgt von Ladestationen für Elektroautos mit 42 Prozent und Batteriespeichern mit 35 Prozent. 

2026 wird dieser Zusammenhang noch breiter betrachtet. 71 Prozent halten langfristige Megatrends wie KI, Energiewende und demografischen Wandel für entscheidend, um ihre künftigen Renditeziele zu erreichen. 61 Prozent sehen Private Markets als besser geeignet als öffentliche Märkte, um von solchen strukturellen Veränderungen zu profitieren.

Denn KI benötigt weit mehr als Rechenzentren: Stromerzeugung und -übertragung, Netze, Kühlung sowie Daten- und Glasfaserverbindungen werden ebenfalls benötigt.

Zu viel Geld jagt den gleichen Anlagen hinterher

Das enorme Interesse birgt allerdings neue Risiken. 62 Prozent der befragten Anleger befürchten, dass starke Kapitalzuflüsse in Megatrend-Investments die künftigen Renditen unter Druck setzen könnten.

Schon die Studie von 2025 zeigte das Problem von einer anderen Seite. Damals gehörte ein unzureichendes Angebot geeigneter Transaktionen zu den wichtigsten Hindernissen für weitere Infrastrukturinvestitionen. 

Damit entsteht ein Dilemma: Institutionelle Investoren wollen mehr Infrastruktur, gleichzeitig steigt der Wettbewerb um attraktive Projekte.

Immobilien werden wieder interessanter

Eine gewisse Renaissance erleben zudem nicht börsenkotierte Immobilien. Die erwartete Nettorendite steigt laut der aktuellen Befragung von 8,8 Prozent im Vorjahr auf 10,4 Prozent. 48 Prozent der Investoren wollen ihre Allokation in den kommenden drei bis fünf Jahren erhöhen. Neben laufenden Erträgen spielen Inflationsschutz und strukturelle Wachstumsthemen eine Rolle.

Infrastructure Debt wird dagegen vor allem wegen seiner defensiveren Eigenschaften gesucht. Von den Anlegern, die ihr Engagement ausbauen wollen, nennen 45 Prozent stabile Erträge aus vertraglich abgesicherten oder regulierten Anlagen und 43 Prozent das defensive Renditeprofil mit niedrigen Ausfallraten.

Die Schattenseite der Private Markets

Trotz des Appetits bleiben die bekannten Probleme bestehen. 46 Prozent nennen die lange Kapitalbindung und Illiquidität als wichtige Hürde, 43 Prozent hohe Gebühren und 35 Prozent regulatorische Anforderungen.

Hinzu kommt ein Know-how-Problem: 44 Prozent sagen, fehlende interne Fachkenntnisse hinderten sie daran, komplexe thematische Investments stärker auszubauen. Ein Drittel wünscht sich deshalb stärker massgeschneiderte Lösungen, während 35 Prozent detailliertere Daten zu den zugrunde liegenden Anlagen verlangen. 

Die Nachfrage nach Co-Investments und Sekundärmarkttransaktionen nimmt ebenfalls zu. 65 Prozent geben an, solche Instrumente verstärkt einzusetzen, um ihre Private-Markets-Portfolios effizienter zu gestalten. 

Drei Jahre zeigen den Wandel

Die PM700-Serie wurde 2024 erstmals durchgeführt. Damals stellte IFM vor allem den Aufstieg von Private Markets aus der Nische und die wachsende Bedeutung von Infrastruktur fest. Mehr als die Hälfte der Befragten wollte ihre Engagements in Infrastruktur-Eigen- und -Fremdkapital erhöhen. 

2025 rückten höhere Renditeerwartungen und der KI-bedingte Infrastrukturbedarf stärker in den Vordergrund. 2026 kommt nun ein weiteres Motiv hinzu: Infrastruktur soll gleichzeitig Wachstum ermöglichen und das Portfolio widerstandsfähiger gegen Inflation, geopolitische Risiken und wirtschaftliche Schocks machen.