Lebenszeichen vom Verein Monetäre Modernisierung (MoMo), der 2018 mit seiner Vollgeldinitiative in der Volksabstimmung Schiffbruch erlitten hatte; wer sich näher für den Inhalt dieser Initiative interessiert, findet zum Beispiel hier auf der Website der Schweizerischen Nationalbank (SNB) Informationen dazu.

Nun nutzt der MoMo die laufende Debatte um die Bankenregulierung und hat vor wenigen Tagen einen Artikel an alle eidgenössischen Parlamentarier verschickt. Darin geht es um den Immobilienmarkt Schweiz und das Hypothekargeschäft der Banken, mit dem Ziel einer Schrumpfung der Bilanzen und einer Erhöhung der Eigenkapitalquote, was die Stabilität des Finanzsystems stärken soll.

Starker Anstieg der Immobilienpreise und der Hypotheken

Die Diagnose der Vollgeldapologeten ist nicht falsch: Die Immobilienpreise in der Schweiz sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen, der Betrag der ausstehenden Hypotheken erreicht immer wieder neue Rekordwerte.

Auch die Feststellung, dass mit der Vergabe von Hypotheken neues (Banken-)Buchgeld entsteht, ist richtig, trifft allerdings für jede Kreditvergabe durch eine Bank zu. «Dadurch wachsen nicht nur die Schulden der Haushalte, sondern auch die Geldmenge und die Bilanzen der Banken», stellt MoMo-Präsident Ewald Kornmann in seiner Analyse fest.

Treibt das Bankenbuchgeld die Immobilienpreise?

Das sei problematisch, weil: «Je mehr Hypotheken vergeben werden, desto stärker steigen häufig auch die Immobilienpreise.» Grund dafür sei, dass die steigende Geldmenge die Preise nach Immobilien antreibe.

Der MoMo empfiehlt daher, zu einer konsequenten Amortisation von Hypotheken zurückzukehren und zählt gleich die damit verbundenen Vorteile auf: geringere finanzielle Belastung im Alter, weniger Risiken bei steigenden Zinsen, stabilere Haushalte und natürlich kleinere Bankbilanzen.

Strengere Tragbarkeitsregeln

Zudem wirbt der Verein für strengere Regeln für die Vergabe von Hypothekarkrediten, etwa indem Banken von einem Kreditnehmer mehr Eigenkapital verlangen müssten. Auch könnten die Tragbarkeitsregeln weiter verschärft werden, zum Beispiel über den Einbezug von regelmässigen Amortisationen. «Dadurch würden Immobilienpreise wieder stärker an Einkommen und reale Kaufkraft gekoppelt. Auch die Bewertung von Immobilien könnte vorsichtiger erfolgen.»

Dass seine Vorschläge das Wachstum des Immobilienmarkts «kurzfristig» bremsen und den Markt «kurzfristig» abkühlen würden, nimmt der MoMo im Interesse der langfristigen Stabilität in Kauf. Er deklariert auch offen, dass ihm die Geldschöpfung über die Kreditvergabe der Geschäftsbanken weiterhin ein Dorn im Auge ist. «Die im Artikel beschriebenen Massnahmen gehen zwar nicht so weit wie das Vollgeld-Modell. Sie verfolgen aber teilweise ein ähnliches Ziel: Die Wirtschaft soll weniger stark von ständig neuen Schulden abhängig sein.»

Was treibt den Immobilienmarkt?

Der Verein spricht mit den seit Jahrzehnten steigenden Immobilienpreisen ein reales Phänomen an, das auch die SNB regelmässig thematisiert. Doch die Analyse, wonach die Hypothekarvergabe der Banken über die Geldmenge die Immobilienpreise antreiben soll, überzeugt nicht. Die wichtigsten Treiber des Schweizer Immobilienmarkts dürften zum einen die Wirtschaftsentwicklung und damit die Einkommen sein, zum anderen ist es die Zuwanderung.

Auch gibt es keinen mechanischen Zusammenhang zwischen dem Wachstum der Bankbilanzen und der Preise. Beispielsweise liegt die Bilanzsumme der UBS heute deutlich unter dem Total der beiden Schweizer Grossbanken vor einigen Jahren – ohne dass diese Bilanzschrumpfung im Preisniveau Spuren hinterlassen hätte.

Wo bleibt der Eigenmietwert?

Der Vorschlag, Anreize zu schaffen, Hypotheken vermehrt zurückzuzahlen, ist dennoch nicht falsch. Allerdings erstaunt, dass der Verein in diesem Zusammenhang die vom Souverän beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts ausblendet. Diese Reform dürfte nämlich die Bereitschaft, den Hypothekarkredit zu tilgen, spürbar erhöhen. Das würde dann ceteris paribus auch zur ersehnten Reduktion der Bankbilanzen führen.

Strengere Belehnungs- und Tragbarkeitsregeln hätten hingegen den Nachteil, dass es für Familien noch schwerer werden würde, zu Wohneigentum zu kommen. Zur Erinnerung: Die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung hat hierzulande eigentlich Verfassungsrang (Artikel 107 der Bundesverfassung).

Der Markt bestimmt den realistischen Preis

Gegen eine «vorsichtigere» und «realistische» Bewertung der Immobilienpreise ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Letztlich bestimmt aber der Markt, also das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage, wo diese Preise liegen.

Auch wenn die Grundannahme, wonach die höhere (Buch-)Geldmenge automatisch die Nachfrage nach Immobilien antreibe, und die meisten vom MoMo vorgeschlagenen Massnahmen nicht überzeugen können: Tatsache ist, dass der Schweizer Immobilienmarkt nach dreissig Jahren Hausse ein beträchtliches Korrekturpotenzial aufweist. Und sollte sich dieses Risiko eines Tages materialisieren, könnte dies mit gravierenden Auswirkungen auf die Finanzstabilität (und die ganze Volkswirtschaft) verbunden sein.