Der Real Estate Risk Index (RERI) des Hypothekendienstleisters Moneypark ist im Quartalsvergleich von 3,7 auf 3,5 Punkte gesunken. Zuvor war der Index gemäss Mitteilung von Moneypark seit dem dritten Quartal 2023 stetig angestiegen. Für etwas Entspannung sorgen insbesondere die bessere Konjunkturstimmung, der etwas nachlassende reale Preisauftrieb bei Wohneigentum und das weiterhin tiefe Zinsniveau.

Real Estate Risk Index (Grafik: Moneypark)

Die Konjunktur hellt sich auf

Seit Jahresbeginn hat sich die Stimmung in der Industrie spürbar verbessert. Der Einkaufsmanagerindex PMI lag im zweiten Quartal durchschnittlich bei 56 Punkten nach 52 Punkten im Vorquartal und damit klar über der Wachstumsschwelle von 50 Punkten. 

Gleichzeitig bleibt der Arbeitsmarkt ein Risikofaktor. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote stieg auf 3,1 Prozent, nach 3,0 Prozent im ersten Quartal und 2,8 Prozent vor einem Jahr. Das könne die Tragbarkeit einzelner Haushalte und damit auch die Nachfrage nach Wohneigentum belasten, heisst es bei Moneypark. 

Der Preisauftrieb schwächt sich ab

Die Eigenheimpreise steigen weiterhin deutlich stärker als die allgemeine Teuerung. Die Differenz hat sich jedoch verringert: Im zweiten Quartal lag der Preisauftrieb 3,8 Prozentpunkte über der Inflation, nach 4,2 Prozentpunkten im Vorquartal und 5,0 Prozentpunkten vor Jahresfrist. Die Verschuldung bei Neufinanzierungen blieb mit einem Verhältnis von rund 1,5 zum verfügbaren Vermögen weitgehend stabil. 

Von einer breiten Preiskorrektur könne dennoch keine Rede sein. Dafür seien das Angebot weiterhin zu knapp und die Zahlungsbereitschaft der Käufer zu hoch. 

Grosse Unterschiede bei Hypotheken

Das Nullzinsumfeld stützt die Nachfrage nach Wohneigentum zusätzlich. Der SNB-Leitzins lag im zweiten Quartal bei 0 Prozent. Gleichzeitig flachte sich die Zinskurve etwas ab: Die Differenz zwischen zehn- und zweijährigen Swap-Sätzen verringerte sich auf rund 0,45 Prozentpunkte. 

Für Hypothekarnehmer bleibt der Markt dennoch anspruchsvoll. Die Spanne zwischen den günstigsten und teuersten Angeboten für zehnjährige Festhypotheken stieg auf rund 0,96 Prozentpunkte. Ein breiter Anbietervergleich könne deshalb mehrere Tausend Franken pro Jahr ausmachen. 

Zuwanderung verliert an Schwung

Zusätzlichen Gegenwind könnte die schwächere Zuwanderung bringen. Der rollierende Zwölfmonatswanderungssaldo der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung sank von rund 83'400 Personen Ende 2024 auf rund 69'900 im Mai 2026. Das entspricht einem Rückgang von 16,2 Prozent. 

Die zusätzliche Nachfrage nach Wohneigentum nehme damit ab, bleibe aber bedeutend. Gleichzeitig erwartet Moneypark stärkere regionale Unterschiede. Laut der Analyse konzentrieren sich 86 Prozent des künftigen Bevölkerungswachstums auf lediglich elf Kantone, schreibt die Tochter der Helvetia Versicherung. 

Keine schnelle Entwarnung

Für die kommenden Quartale erwartet Moneypark eine eher seitwärts bis leicht rückläufige Entwicklung des Risikoindex. Dafür sprechen die bessere Konjunkturstimmung, der nachlassende reale Preisauftrieb und das tiefe Zinsniveau. 

Eine rasche Entspannung sei jedoch nicht zu erwarten. Als Belastungsfaktoren nennt Moneypark die erhöhte Arbeitslosigkeit, weiterhin dynamische Immobilienpreise, grosse Unterschiede zwischen den Hypothekenanbietern sowie die Frage, wie stark die schwächere Zuwanderung und die anziehende Bautätigkeit den Markt beeinflussen. Der Immobilienmarkt dürfte insgesamt robust bleiben, jedoch selektiver werden. Lage, Objektqualität und Finanzierungsstruktur würden damit noch wichtiger.