Alpen-Luxuswohnungen: Die Top 5 liegen in der Schweiz
Auch 2024 sind die Preise für gehobene Ferienwohnungen in den besten Destinationen des Alpenbogens mehrheitlich gestiegen. Doch der Höhenrausch lässt allmählich nach. Die Schweiz profitiert von Sonderfaktoren wie den stark gesunkenen Hypothekarzinsen und ihrer Attraktivität für die internationale Kundschaft.
Seit Jahrzehnten scheinen die Bauland- und Häuserpreise hierzulande nur eine Richtung zu kennen – nach oben. Dass die Schweiz im internationalen Vergleich in einer am Dienstag präsentierten Immobilienstudie des UBS Chief Investment Office (CIO) GMW ebenfalls obenaus schwingt, kommt daher nicht überraschend, geniesst doch das Land global seit Jahrzehnten den Ruf eines sehr teuren Pflasters.
Allerdings hat die Grossbank darin ein ganz spezielles Segment unter die Lupe genommen, nämlich den Markt für Ferienwohnungen in den Topdestinationen des Alpenraums. Auf den vorderen fünf Rängen finden sich fünf Schweizer Orte. Am meisten für den Quadratmeter einer gehobenen Ferienwohnung zahlt man in St. Moritz, nämlich mindestens 22'300 Franken. Es folgen Verbier (ab 22'100 Franken), Zermatt, Gstaad und Andermatt.
Massstab sind die Angebotspreise pro Quadratmeter Wohnfläche (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) per Ende des ersten Quartals 2025 – wobei die Daten keinen Aufschluss darüber erlauben, ob die Nutzung tatsächlich als Erst- oder Zweitwohnung (oder Dritt-, Viertwohnung usw.) erfolgt.
Österreich und Italien sind etwas preiswerter
Der teuerste Standort in Frankreich, Courchevel, bringt es auf umgerechnet 17'900 Franken pro Meter mal Meter. Vergleichsweise günstig ist dagegen Österreichs Topdestination Kitzbühel (13'900 Franken) und das italienische Pendant Cortina d'Ampezzo, wo man den Quadratmeter Ferienwohnung ab 11'800 Franken erstehen kann.
Die UBS schreibt in ihrer Medienmitteilung von einem «Höhenrausch», der nun nachlässt. Die als Reaktion auf die Corona-Pandemie 2020 erlassenen Reisebeschränkungen und Schliessungen von Freizeitangeboten v.a. in Städten sowie der Trend hin zu hybriden Arbeitsformen hätten einen anhaltenden Nachfrageboom nach Ferienwohnungen im gesamten Alpenraum ausgelöst.
Boom seit dem Coronajahr 2020
Seit 2020 haben sich Ferienwohnungen im Alpenraum durchschnittlich um rund 30 Prozent verteuert, ein jährlicher Anstieg von 5,5 Prozent. Auch die im Zuge des Zinsanstiegs nach der Pandemie gestiegenen Finanzierungskosten «vermochten den Preisboom nur geringfügig zu dämpfen», hält UBS fest.
Im vergangenen Jahr stiegen die Ferienwohnungspreise im Durchschnitt aller analysierten Top-Destinationen im Alpenraum etwas weniger stark, um 2,3 Prozent. Dabei gibt es erhebliche länderspezifische Unterschiede. So legten die Preise in Frankreich und Italien mit mehr als als 4 Prozent am stärksten zu. In der Schweiz betrug die Zunahme 3 Prozent – und in Österreich gingen die Preise sogar um 3 Prozent zurück.
Dynamik schwächt sich ab
Wie geht es weiter? Maciej Skoczek, Immobilienökonom bei UBS CIO GWM und Hauptautor der Studie, prognostiziert: «Kurzfristig dürfte sich die Preisentwicklung im Alpenraum in den nächsten Quartalen weiter abschwächen. Der wirtschaftliche Ausblick für Europa bleibt verhalten, die Inflation belastet die Kaufkraft der Haushalte und hohe Finanzierungskosten – ausserhalb der Schweiz – machen den Erwerb alpiner Zweitwohnsitze zu einem kostspieligen Unterfangen.»
UBS hat nicht nur den «Europe Alpine Property Focus» veröffentlicht, sondern auch die spezifisch auf die Schweiz bezogene, noch detailliertere Studie «Swiss Alpine Property Focus» (die auch auf Deutsch verfügbar ist) – beide Publikationen dürften insbesondere bei der begüterten Klientel des Wealth Management der Grossbank im In- und Ausland auf Interesse stossen. UBS beobachtet im Schweizer «Focus», dass die geopolitischen Turbulenzen die Attraktivität von Schweizer Immobilien als sichere Anlage für internationale Kundschaft in Erinnerung gerufen haben. Belebend auf die Nachfrage wirken auch die hierzulande stark gesunkenen Hypothekarzinsen.
Fundamental gut gestützt
Auf der anderen Seite bleiben das Angebot an Ferienwohnungen und die Neubautätigkeit insgesamt gering. Das stützt die Preise zusätzlich. Allerdings spricht die Grossbanken auch davon, dass das hohe Preisniveau in Graubünden zu einer gewissen Beruhigung beigetragen und sich die Preisdynamik im Vorjahresvergleich deutlich abgekühlt hat. «Das Käuferinteresse dürfte sich insgesamt verstärkt in Richtung günstigerer Regionen verlagern.»
Was die Regulierungsdichte angeht, muss der Immobilienmarkt den Vergleich mit dem Finanzmarkt nicht scheuen. Entsprechend bestehen auch in diesem Segment des Liegenschaftenmarkts Regulierungsrisiken.
Weniger Regulierung entspannt das Angebot, mehr Regulierung die Nachfrage
UBS rechnet damit, dass sich die derzeit knappe Angebotslage etwas entspannen dürfte, weil im Oktober 2024 das Zweitwohnungsgesetz gelockert wurde, so dass künftig mehr Zweitwohnungen auf den Markt kommen dürften. Dass die Akteure darauf ansprechen, zeigt die Anzahl der Baugesuche in den touristischen Destinationen. Sie lag im ersten Quartal 2025 bereits rund 10 Prozent über dem Vorjahreswert und damit auf dem höchsten Stand seit 2017.
Auf der Nachfrageseite hingegen könnte eine Verschärfung der Regulierung die Lage entspannen. Der Bundesrat erwägt eine griffigere Lex Koller, die den Grundstückserwerb durch Ausländer einschränkt. Das würde tatsächlich die Nachfrage dämpfen – weil der Kreis der potentiellen Käufer gesetzlich enger gezogen würde.
Kollateralschäden der Eigenmietabschaffung und der Klimapolitik?
UBS warnt auch von der steuerlichen Mehrbelastung der Eigentümer aufgrund der geplanten Abschaffung des Eigenmietwerts, könnten doch die Kantone zur Kompensation von damit verbundenen Einbussen eine Zweitwohnungssteuer erheben.
Schliesslich trübt die (klimapolitisch motivierte) «Initiative für die Zukunft» den Ausblick im Luxussegment.
