Die Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen (KGAST) hat 2026 eine Befragung unter 30 Anlagestiftungen mit 50 Immobilien-Anlagegruppen durchgeführt. Die teilnehmenden Gefässe repräsentieren laut Mitteilung ein Schweizer Immobilienvermögen von 83 Milliarden Franken.

Für Pensionskassen seien solche Sacheinlagen vor allem dann relevant, wenn direkt gehaltene Immobilienbestände in professionelle Anlagegefässe überführt, Portfolios bereinigt oder Nachfolge-und Bewirtschaftungsfragen langfristig gelöst werden sollen.

Volumen bleiben zyklisch

Der Schwerpunkt der eingebrachten Objekte liegt bei Wohnliegenschaften. Dies entspreche der Bedeutung von Wohnimmobilien in vielen Vorsorgeportfolios. Gleichzeitig zeigt die Erhebung deutliche Schwankungen beim Transaktionsvolumen.

So wurden im vergangenen Jahr Immobilien im Wert von «nur» 220 Millionen Franken übertragen. Das ist deutlich weniger als der 15-Jahres-Schnitt von 326 Millionen Franken. Die Grafik zeigt zwei klare Ausreisser im Jahr 2022 waren es 923 Millionen Franken gewesen, 2003 sogar 1,8 Milliarden Franken. «Sacheinlagen erfolgen damit selektiv und anlassbezogen – nicht als standardisierter Markttrend», heisst es dazu.

Quelle: KGAST

Governance, Skaleneffekte und ESG als Treiber

Sacheinlagen seien nicht nur eine technische Übertragungsform, sondern ein Governance- und Asset-Management-Thema. Pensionskassen können über Anlagestiftungen Bewirtschaftung, Reporting, Risikostreuung und regulatorische Anforderungen bündeln. Zusätzliche Bedeutung erhielten Sacheinlagen durch steigende Anforderungen an Nachhaltigkeit, Unterhalt, energetische Sanierungen und Vermietungsmanagement, schreibt die KGAST.