Einkünfte aus Mieteinnahmen: Die Immobilie als Geldanlage

Immobilien gelten noch immer als rentable Kapitalanlage. Niedrige Zinsen bei Immobilienkrediten, eine vor allem in städtischen Ballungszentren wachsende Nachfrage nach Wohnraum und die daraus resultierenden ansteigenden Mietpreise lassen Liegenschaften für Kapitalanleger sicher und ertragreich erscheinen.

Hinzu kommt die Tatsache, dass auf dem Kapitalmarkt derzeit akuter Mangel an anderen wirklich rentablen Anlagemöglichkeiten besteht. Geldanlagen bei Banken und Kreditinstituten locken kaum noch mit lohnenden Renditen und auch der Aktienmarkt ist inzwischen vielfach übersättigt.

Die Immobilie scheint deshalb die einträglichste und zudem krisensicherste Möglichkeit zu sein, um Kapital in der heutigen Zeit anzulegen. Der Teufel steckt allerdings, wie so oft im Leben, im Detail und längst nicht jede Immobilie ist eine Geldanlage, die sich für den Investor kurz-, mittel- und langfristig lohnt.

Entscheidend bleibt der Spagat zwischen der Rentabilität einer Immobilie für den Kapitalanleger und der Attraktivität einer Wohnung für potentielle Mieter, die auch langfristig die Renditen sichern sollen.

Was macht die Immobilie attraktiv für Mieter?

Grundsätzlich lässt sich in einem Satz zusammenfassen, was Mieter sich wünschen: Sie möchten eine moderne und gut ausgestattete Wohnung in bevorzugter Lage zu einem günstigen Mietpreis. Was ist aber unter einer modernen und gut ausgestatteten Mietwohnung zu verstehen?

Da wäre zunächst die Energieeffizienz. Eine gut gedämmte Wohnung mit modernen Fenstern und einem fortschrittlichen Energielieferanten wie Erdgas oder Photovoltaik sorgt nicht nur für ein angenehmes Klima in den eigenen vier Wänden sondern auch für niedrige Nebenkosten. Hier können Vermieter durch die richtigen Investitionen dauerhaft punkten.

Gesamtpaket entscheidend

Aber auch Sicherheitsaspekte sind für Mieter heute durchaus wichtig bei der Wohnungssuche. Moderne Schliesssysteme an Türen und Fenstern können den Wert eines Mietobjektes ebenso steigern wie eine sichere Abstellmöglichkeit für das eigene Fahrzeug. Vor allem in städtischen Ballungsräumen sind Parkflächen zur alleinigen Nutzung Gold wert, vor allem, wenn sich das Fahrzeug sicher abstellen lässt. Eine Wohnung mit Stellplatz vermietet sich nun einmal nicht so gut wie eine mit Garage.

Wenn diese dann sogar noch über ein modernes Rolltor mit automatischem Schliessmechanismus verfügt, kann das Mieter durchaus beeindrucken. Eine teure Investition, die sich nicht lohnt? Nicht unbedingt, denn mit einer abgeschlossenen Garage können Mieter bares Geld bei der Auto-Versicherung sparen, und das ist ein echter Pluspunkt. Wie teuer eine moderne Garagenschliessanlage für den Vermieter werden kann, zeigt der Konfigurator des Schweizer Unternehmens Normstahl.

Darüber hinaus sind vor allem helle Wohnungen beliebt. Wenn sie dann noch über einen Balkon, eine Terrasse oder sogar einen Garten verfügen, sind Mieter häufig wunschlos glücklich. Und last but not least sind in der heutigen Zeit Mietwohnungen attraktiv, die eine schnelle Internetverbindung anbieten können. Letztendlich ist das Gesamtpaket entscheidend, damit ein Mietobjekt auch langfristig rentabel bleibt.

Auf Feinheiten achten

Ob eine Kapitalanlage sich auch langfristig lohnt, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Für Kapitalanleger bedeutet das, dass sie sich das Kleingedruckte im Kaufvertrag ganz genau ansehen sollten, bevor sie sich für eine Investition entscheiden. So ist zum Beispiel die Lage einer Immobilie entscheidend, wenn es darum geht, ein Objekt dauerhaft ohne Schwierigkeiten vermieten zu können.

Auch im Hinblick auf die Mietpreise, die aufgerufen werden können, gibt es rechtliche Details, die für den Vermieter wichtig werden können. Hier variiert das Mietrecht zwischen den einzelnen Kantonen teilweise stark. Im Kanton Genf ist eine grundsätzliche Mieterhöhung zum Beispiel auch nach umfangreichen Sanierungsmassnahmen seitens des Vermieters nicht ohne weiteres möglich.

Detaillierte Auskünfte über das schweizweite Mietrecht und die Unterschiede in einzelnen Kantonen erteilt das Internetportal ch.ch, das in Kooperation des Bundes mit den Kantonen und Gemeinden betrieben wird.

Grosse Unterschiede

Auch rechtliche Fragen können von entscheidendem Belang sein, wenn es um die Rentabilität einer Liegenschaft geht. Kapitalanleger sollten sich zum Beispiel unbedingt nach den Steuern erkundigen, die im Zusammenhang mit einem Kauf anfallen können, rät Christoph Zaborowski von der Beratungsgesellschaft Wüest & Partner im Gespräch mit der Neuen Zürcher Zeitung.

Nicht nur bei einem Kauf im Ausland ist hier Vorsicht geboten. Auch innerhalb der Schweiz kann es von Kanton zu Kanton grosse Unterschiede geben, die für Käufer ganz schön ins Geld gehen können. Während in manchen Kantonen Liegenschaften auch ohne eine Steuer auf das Grundeigentum erworben werden können, lassen sich andere Kantone den Kauf mit einer teilweise nicht unerheblichen Steuerbelastung vergüten. Wer sich im Vorfeld genau informiert, vermeidet unangenehme Überraschungen.

Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt

Immobilien als Kapitalanlage haben ihren Reiz. Nachdem noch vor zehn Jahren auf dem Schweizer Immobilienmarkt grosse Wohnungsknappheit herrschte, ist das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage Experten zufolge seit 2017 wieder hergestellt. Grund dafür sind umfangreiche Investitionen, die vor allem im Bereich Mietwohnungen in den vergangenen zehn Jahren getätigt wurden.

Hier haben vor allem Kapitalanleger und Wohnungsbaugenossenschaften dafür gesorgt, dass der dringend benötigte Wohnraum in Form von Mietobjekten geschaffen wurde. Bereits 2016 sollen die Bau- und Investitionsmassnahmen dafür gesorgt haben, dass das Angebot an Mietwohnungen sich dem Bedarf wieder angenähert und ihn stellenweise sogar überschritten hat.

Dies zeigte eine Untersuchung im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO). Das Kapital, das für diese umfangreiche Angleichung benötigt wurde, schlägt sich in einer Erhöhung von Miet- und Kaufpreisen um bis zu 30 Prozent wieder. Für Kapitalanleger ist dies ein zweischneidiges Schwert.

Zwar können sie als Vermieter nun deutlich höhere Einkünfte und damit eine höhere Rendite mit ihrer Immobilie generieren, gleichzeitig ist allerdings auch der Kapitalaufwand für den Ankauf eines Mietobjektes deutlich angestiegen.

Zu wenig günstige Wohnungen

Trotz umfangreicher Massnahmen und finanzierungsfreudiger Kapitalanleger gibt es immer noch Bereiche, in denen der angebotene Wohnraum die Nachfrage nicht decken kann. Dies ist vor allem im unteren Preissegment der Fall. Günstige Wohnungen sind trotz intensiver Baumassnahmen noch nicht in ausreichendem Masse vorhanden.

Das gilt vor allem in städtischen Ballungszentren wie Zürich, Winterthur, Genf, Lausanne, Luzern, Zug, Bern und Thun, wie das Bundesamt für Wohnungswesen bekanntgab. Eine Entspannung sehen die Experten des BWO hier kurz- und mittelfristig nicht.

Zu hoch sind die Kosten für den Bau und den Erwerb von Mietobjekten. Vor allem für Kapitalanleger ist es deshalb eher interessant, Objekte im hochpreisigen Segment zu vermieten, da hier die Rendite höher ist und die Refinanzierung deutlich schneller vonstattengehen kann.

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